Аренда земельных участков

 

Содержание:

 

Введение…………………………………………………………...................... ... 3

Общая характеристика арендных отношений на земельные участки………5

Права и обязанности сторон в договоре аренды земельных участков……..16

Источники правового регулирования  аренды земель………………………....23

Выкуп права на заключение договора аренды………………………………………29

Заключение…………………………………………………………………………………...31

Литература……………………………………………………………………………………33

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Введение.

 

    Одним из основных  источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете, зависит благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие.

Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей  правовой природе, каждая отдельная  грань регулируется различными правовыми  нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно-правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми  и другими нормами права.

Совершение сделок с  земельными участками является одним  из наиболее динамично развивающихся институтов  земельного права, а стало быть, вполне актуальным и спорным вопросом современного права. В особенности, на фоне повсеместно возникающих сложностей при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью, в общем, и с землей, в частности.

Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года был принят Земельный кодекс Российской Федерации,  призванный урегулировать земельные отношения. 

Согласно российскому  земельному законодательству земельный  участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании  закона не исключены из оборота или  не ограничены в обороте¹.

 

Конституцией РФ(ст.9), установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются В Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, что предопределяет принадлежность земельных ресурсов всему обществу. Одновременно каждый земельный участок должен иметь конкретного хозяина. Эти два понятия совместимы не только через форму собственности, но и через аренду земли.²

Аренда земли позволяет  решить ряд задач по рациональному  и экономически целесообразному  использованию земель, как в сельском хозяйстве, так и в несельскохозяйственных землях. В городах, где спрос на земельные участки выше,  рынок  аренды земли формируется наиболее активно. Кроме того, оборот земельных  участков в городах объективно обусловлен потребностью в обеспечении гарантий этих инвестиций. То же можно сказать  и относительно земель промышленности.

В своей работе я хочу акцентировать внимание на особенностях договора аренды земельного участка.

 В связи с чем,  ставлю перед собой следующую  цель:  раскрыть особенности применения  правового института аренды в отношении земельных участков и охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом земельного и гражданского права.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.  Общая характеристика арендных отношений на земельные участки

 

        

Аренда – это широкое  и сложное понятие, которое проявляется  в качестве разновидности общественных отношений, взаимосвязанных с отношениями  собственности.

    Мне представляется верным коснуться тех  норм закона, которые их регулируют.

   Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности  и аренды обусловлена тем, что  земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни  и деятельности народов, проживающих  на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля - это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий  элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве  нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности  и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

      Из п. 1 ст. 27 ЗК РФ следует, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ.

Однако согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следовательно, земельные  участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.

     Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков. Такие особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».  Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 608 ГК РФ).

Арендодателями также  могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать  имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в  том числе земельный участок, за плату не только во временное  владение и пользование или во временное пользование, но и во временное  распоряжение.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут быть арендаторами земельных участков, за исключением  случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные  граждане и юридические лица, а  также лица без гражданства - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных  на чужих земельных участках, имеют  преимущественное право на аренду этих участков. Это право реализуется  в порядке, установленном в ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ (п. 5 ст. 35 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и  сооружений, на которые это правило  не распространяется.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте  аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, т.е. должны быть указаны местоположение, площадь, целевое назначение, категория  участка, кадастровый номер земельного участка. К договору должен быть приложен план земельного участка; если сдается  только его часть, то на прилагаемом  плане (чертеже границ) указывается  лишь эта часть. Если эти данные в  договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не согласованным  сторонами, а договор аренды не считается  заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи. То есть вещи, которые  не теряют своих свойств в процессе использования, в том числе земельные  участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Однако не все земельные  участки могут быть объектами  аренды. Так, земельные участки, изъятые  из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как  земельные участки, ограниченные в  обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.

Земли, полностью изъятые  из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ.

Полностью изъяты из оборота  земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ):

1) государственными природными  заповедниками и национальными  парками (за исключением случаев,  предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);

2) зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены  для постоянной деятельности  Вооруженные Силы Российской  Федерации, другие войска, воинские  формирования и органы;

3) зданиями, строениями и  сооружениями, в которых размещены  военные суды;

4) объектами организаций  федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций  федеральных органов государственной  охраны;

6) объектами использования  атомной энергии, пунктами хранения  ядерных материалов и радиоактивных  веществ;

7) объектами, в соответствии  с видами деятельности которых  созданы закрытые административно-территориальные  образования;

8) объектами учреждений  и органов Федеральной службы  исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими  захоронениями;

10) инженерно-техническими  сооружениями, линиями связи и  коммуникациями, возведенными в  интересах защиты и охраны  Государственной границы Российской  Федерации.

Ограничиваются в обороте  находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  следующие земельные участки(п.5 ст.17 ЗК РФ):

1) в пределах особо  охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст.27;

2) из состава земель  лесного фонда;

3) в пределах которых  расположены водные объекты, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности;

4) занятые особо ценными  объектами культурного наследия  народов Российской Федерации,  объектами, включенными в Список  всемирного наследия, историко-культурными  заповедниками, объектами археологического  наследия;