Аренда земельных участков

5) предоставленные для  обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных  нужд и не указанные в п. 4 ст.27ЗК РФ;

6) не указанные в п. 4 ст.27 ЗК РФ в границах закрытых  административно-территориальных образований;

7) предоставленные для  нужд организаций транспорта, в  том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для  нужд связи;

9) занятые объектами космической  инфраструктуры;

10) расположенные под объектами  гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для  производства ядовитых веществ,  наркотических средств;

12) загрязненные опасными  отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению,  иные подвергшиеся деградации  земли;

13) расположенные в границах  земель, зарезервированных для государственных  или муниципальных нужд;

14) в первом и втором  поясах зон санитарной охраны  водных объектов, используемых для  целей питьевого и хозяйственно-бытового  водоснабжения.

Арендная плата также  является существенным условием договора аренды земли (ст. 65 ЗК).

Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет  арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока  договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено  иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем  становится новый арендатор, за исключением  случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться  арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено  ГК РФ, другим законом или иными  правовыми актами. Представляется, что оговорка "если иное не установлено  настоящим Кодексом, другим законом  или иными правовыми актами" свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления  правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, а только при условии его уведомления, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.

Представляется, однако, что  при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться  нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в  п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом  могут быть установлены особенности  аренды земельных участков.

   Из п. 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный  ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в  ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет  арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, то представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Земельный участок может  быть передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо для  проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При  этом арендатор земельного участка  в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок  в состояние, пригодное для его  использования в соответствии с  разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором  аренды земельного участка (п.7 ст.22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 8 ст.22, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное  расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

Аренда земельного участка  прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским  законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме  того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория  земли). Категории земель установлены  в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка  может быть также прекращена при  таком использовании участка, которое  приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного  назначения или значительному ухудшению  экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию  прекращение аренды не допускается  в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных  федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает  и другие основания прекращения  аренды.

ЗК РФ не регулирует оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения. В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного  назначения - это земли, расположенные  за чертой поселений и предоставленные  для нужд сельского хозяйства, а  также предназначенные для этих целей.

Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Закон об обороте земель, который устанавливает особенности  аренды этих земельных участков. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные  граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические  лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан  и юридических лиц, лиц без  гражданства превышает 50%, могут  обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, ст. 3 Закона об обороте земель не допускает  для этих субъектов права возможности  иметь в собственности земельные  участки из земель сельхозяйственного назначения.

Статья 9 Закона об обороте  земель устанавливает порядок аренды земельных участков из земель сельхозназначения. В аренду могут быть переданы участки, в том числе находящиеся в  долевой собственности, прошедшие  государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся  в долевой собственности, то договор  аренды заключается или со всеми  ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками. В этом случае заключается договор  аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, Закон об обороте земель не ограничивает (п. 6 ст. 9).

Согласно п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель в договоре аренды земельного участка из земель сельхозназначения  может быть предусмотрена передача арендованного участка в собственность  арендатора. То есть арендатор вправе выкупить этот участок по истечении  срока аренды или до наступления  этого момента, но при условии, что  он внес всю обусловленную договором  выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.

В п. 5 ст. 10 Закона об обороте  земель реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, по которой законом могут  быть установлены случаи запрета  на выкуп арендатором арендованного  имущества.

Пункт 4 ст. 10 Закона об обороте  земель допускает, что земельный  участок из земель сельхозназначения, находящийся в государственной  или муниципальной собственности  и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором  по его рыночной стоимости. Арендатор  вправе приобрести арендованный земельный  участок по истечении 3 лет с момента  заключения договора аренды и при  условии надлежащего использования  такого участка.

Таким образом, ст. 624 ГК РФ содержит общие принципы выкупа арендатором  в собственность арендованного  им имущества, а нормы п. 4 ст. 9, а также пунктов 4 и 5 ст. 10 Закона об обороте земель устанавливают особенности выкупа арендатором в собственность арендованного им земельного участка с учетом специфики земельных участков из земель сельхозназначения как объектов права собственности и аренды.

Специфика этих участков обусловлена  тем, что они являются не только важнейшим  компонентом природы (территориальным  базисом), но и природным ресурсом, который используется как средство производства в сельском хозяйстве (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки  из земель сельхозназначения, занятые  оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам  только на праве аренды.

Пункт 5 ст. 9 Закона об обороте  земель гласит, что, если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий  свои обязанности, по истечении срока  действия договора аренды имеет при  прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичные нормы  содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в  п. 3 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного  права на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

- если собственники зданий, строений, сооружений, находящихся  на чужих земельных участках, имеют преимущественное право  на покупку или аренду этих  участков (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

- если граждане и юридические  лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное  право на приватизацию или  приобретение права аренды земельных  участков, на которых они находятся  (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

- если прекращается аренда  земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор  заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель).

Пункт 7 ст. 9 Закона об обороте  земель предусматривает экономическое  стимулирование арендатора, если договор  заключен на срок не менее 10 лет. Стимулирование это должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством  и законодательством о налогах  и сборах.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого  имущества подлежат государственной  регистрации, если иное не предусмотрено  законом. Из п. 2 ст. 26 ЗК РФ следует, что  договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более чем  один год, подлежат госрегистрации. В  то же время из этой нормы ЗК РФ следует, что бессрочные договоры аренды земельных  участков государственной регистрации  не подлежат.