Аренда земельных участков

18pt">     Если арендодатель - государственные или муниципальные  органы, то он

   обязан:

- передать арендатору  землю в состоянии, соответствующем  условиям договора по площади  угодий и качеству, указанным  в приложении к договору;

- содействовать по заявкам  арендатора выполнению необходимых  работ по землеустройству;

- в случае смерти арендатора  до истечения срока аренды  перезаключить договор аренды  с одним из его наследников  при его согласии стать арендатором;

- возмещать по истечении,  срока аренды полностью или  частично расходы по освоению  земель и улучшению качества  сельскохозяйственных угодий, понесенные  арендатором.

     Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе  расторгнуть договор

   досрочно, если арендатор:

* пользуется земельным  участком с существенным нарушением  условий договора или назначения  участка либо с неоднократными  нарушениями;

* существенно ухудшает  качество земель;

* более двух раз подряд  по истечении установленного  срока не вносит арендную плату.

     Арендодатель  вправе потребовать от арендатора  досрочного внесения арендной  платы в случае существенного  нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено  договором аренды. При этом арендодатель  не вправе требовать досрочного  внесения арендной платы более  чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

     Договором  аренды могут быть установлены  также условия расторжения договора  по инициативе арендодателя в  соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е.  при существенном нарушении договора  другой стороной.

     По требованию  арендодателя договор аренды  может быть досрочно расторгнут  судом в случаях, когда арендатор:

* пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

* существенно ухудшает  имущество;

* более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

* не производит капитальный  ремонт имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре в  разумные сроки, когда в соответствии  с законом, иными правовыми  актами или договором производство  капитального ремонта является  обязанностью арендатора.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного  расторжения договора только  после направления арендатору  письменного предупреждения о  необходимости исполнения им  обязательства в разумный срок.

     Помимо предусмотренных  законодательством, в договор  могут быть включены дополнительные  гарантии его исполнения и  ответственность за неисполнение  как арендатором, так и арендодателем.  Сделать это можно на основании  норм ГК  РФ, регулирующих обеспечение  исполнения обязательств и ответственность  за их неисполнение.

 

 

                            

 

 

           

             4.  Источники правового регулирования аренды земель.

   

  До 1990 г. Характерной чертой земельного законодательства СССР  и РСФСР было закрепление в нем исключительной государственной собственности на землю. Частная собственность на землю отсутствовала, а основным видом прав на землю граждан и юридических лиц являлось право постоянного(бессрочного) и срочного владения и пользования. Согласно ст. 136 земельного кодекса РСФСР 1970 г.³ Сделки с землей признавались недействительными(купля-продажа, аренда, мена и другие) , а лица, виновные в их совершении, привлекались к административной или уголовной ответственности.

    Реформирование  земельных отношений в России  началось в 1990 году с принятием  закона РСФСР  «о земельной  реформе» от 23 ноября 1990 г., где о  возможности сдачи в аренду  земли, поступившей в собственность,  в пожизненное наследуемое владение  или пользование не говорилось, но содержалось положение о  том, что продажа или другое  отчуждение земельного участка,  предоставленного для производства  сельскохозяйственной продукции,  не допускаются в течении десяти  лет со времени приобретения  права собственности на него (за  исключением передачи по наследству) иначе, как только государству  в лице совета народных депутатов,  на территории которого расположен  земельный участок. В Законе  РСФСР от 22 ноября 1990г. № 348-1 «О  крестьянском (фермерском ) хозяйстве»⁴, уже было обозначено, что арендодателями  при потребности крестьянских хозяйств в дополнительных участках для производственных целей могут выступать не только органы государственной власти, но и граждане, имеющие землю в собственности или пожизненном наследуемом владении, но лишь в весьма ограниченных случаях, а именно при их временной нетрудоспособности, призыве в арию или при их поступлении на учебу, и что срок предоставления в аренду земли гражданам не может превышать пяти лет.

Земельный кодекс  РСФСР 1991 года ⁵ закрепил право граждан и юридических лиц на получение в аренду земельных участков из земель, а также возможность передачи в аренду земли ее собственникам, однако право распоряжения земельным участком было ограничено.

Ограничение на передачу в  аренду земли состояли в том, что  граждане, имеющие земельные участки  в собственности, могли передавать их в аренду на срок до пяти лет лишь в случаях временной нетрудоспособности, призыва на действительную военную  службу в ряды Вооруженных сил  СССР, поступления на учебу. Также  допускалась аренда под контролем  местных Советов народных депутатов  в случае наследования земельных  участков несовершеннолетними детьми на срок до достижения совершеннолетия  наследником.

Регулировался и размер арендной платы, который не должен был превышать  суммы земельного залога с арендуемых земель, что исключало получение  экономической выгоды от сдачи в  аренду земельных участков.

Настоящую революцию в  земельных отношениях произвел Указ Президента от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»⁶, предоставивший собственником земельных участков право совершать сделки с земельными участками, в том числе сдавать их в аренду. Основным условием было недопущение изменения целевого назначения земельного участка.

Гражданским кодексом РФ отношения  по аренде земли не были урегулированы  достаточным образом, и до принятия нового Земельного кодекса, данные отношения  регулировались некоторыми подзаконными актами, такими как: «Указ Президента РФ от 26 ноября 1997г. № 1263 «О продаже  гражданам и юридическим лицам  предназначенных под застройку  земельных участков, расположенных  на территории городских и сельских поселений, или права их аренды»⁷,  Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996г. № 926 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.»⁸

      В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки, а также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми актами:

* Конституцией РФ;

* Земельным кодексом  РФ;

* Федеральным законом  «О введении в действие Земельного  кодекса Российской Федерации»  от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;

* Гражданским кодексом  РФ, частями первой, второй и третьей;

  * Федеральным законом  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»  от 24.07.2002 г. №  101-ФЗ ;

* Федеральным законом  «О садоводческих, огороднических  и дачных некоммерческих объединениях  граждан»  от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ ;

* Лесным кодексом РФ;

* Федеральным законом  «О приватизации государственного  и муниципального имущества»  от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ ;

* Федеральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»  от 21.07.1997 г.  № 122-ФЗ ;

* Федеральным законом  «О государственном земельном  кадастре»  от 2.01.2000 г. № 28-ФЗ и другими.

    Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землю вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных нормативных актов.

    В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк.

Так, В.В. Петров, Н.Н, Осокин, Г.В, Чубуков и ряд других ученых считают, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться исключительно нормами земельного права . По мнению В,В. Чубукова, «в отношениях, связанных с землей, должен превалировать публичный интерес над частным, И именно земельное законодательство должно определять пределы включения земли в сферу гражданского оборота». ⁹

А. Боголюбов полагает, что  поскольку федеральные законы имеют  одинаковую силу, то Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ равнозначны, однако в регулировании земельных  отношений приоритетным является ЗК РФ, согласно п. 1 ст. 2 данного закона. Поэтому, «для судов общей юрисдикции и арбитражных судов, для профессиональных юристов вопрос (о приоритете норм ) не должен выглядеть спорным».