Аренда земельных участков

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ допускает  переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества  к его наследнику, если иное не предусмотрено  законом или договором.

Таким образом, если в ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон об обороте  земель установили особенности аренды земельных участков, обусловленные  их спецификой как объектов права  собственности и аренды.

 

 

 

  

 

 

  3. Права и обязанности сторон в договоре аренды земельных участков

 

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор.

 Право сдачи земельного  участка в аренду согласно  ст. 608 ГК РФ принадлежит, прежде  всего, его собственнику. Аналогичное  правило установлено земельным  законодательством. Арендодателями  могут быть также лица, управомоченные  законом или собственником сдавать  имущество в аренду.

     В роли арендодателей  могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама  Российская Федерация и ее  субъекты, муниципальные образования  (ст. 124 ГК РФ); в последнем случае  от имени арендодателей обычно  выступают комитеты (иные аналогичные  органы) по управлению имуществом.

     Если же  полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное  уполномочие собственника на  сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае  наследования земельных участков  лицами, не достигшими совершеннолетия,  их законные представители могут  передать эти земельные участки  в аренду на срок до достижения  наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

     Арендатор  - это лицо, заинтересованное в  получении имущества в пользование.  Круг арендаторов земельных участков  законодательством практически  не ограничен.

     Однако во  многих странах к арендаторам  сельскохозяйственных земель предъявляют  повышенные требования, установлены  также преимущества в приобретении  земель в аренду для фермеров  и т. д.

     Земельный  кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает,  что арендаторами земельных участков  на территории РФ могут быть  иностранцы и лица без гражданства,  за исключением случаев установленных  кодексом.

      Арендатор  земельного участка, согласно  ст. 22 ЗК РФ,  вправе передать  свои права и обязанности по  договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права  в залог и внести их в  качестве вклада в уставный  капитал хозяйственного товарищества  или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив  в пределах срока договора  аренды участка без согласия  собственника этого участка при  условии его уведомления, если  договором аренды не предусмотрено  иное.  При этом необходимо  учитывать требования, установленные  пунктом 1.1 статьи 62 Федерального  закона  \"Об ипотеке (залоге  недвижимости)\", согласно которому  передача арендных прав на  земельный участок в залог  в пределах срока договора  аренды земельного участка осуществляется  только с согласия собственника  земельного участка.

          При аренде участка, находящегося  в государственной или муниципальной  собственности, на срок более  чем пять лет арендатор имеет  право в пределах срока договора  аренды участка передавать свои  права и обязанности по этому  договору третьему лицу, в т.ч.  права и обязанности, указанные  в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника  участка при условии его уведомления.  Изменение условий договора аренды  земельного участка без согласия  его арендатора и ограничение  установленных таким договором  прав его арендатора не допускаются.  Досрочное расторжение договора  аренды земельного участка, заключенного  на срок более пяти лет, по  требованию арендодателя возможно  только на основании решения  суда при существенном нарушении  договора арендатором участка.

     Арендатор  вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать  договор аренды с переводом  на приобретателя долга по  обязательству, обеспеченному залогом,  с предварительным уведомлением  банка. В данном случае при  залоге права аренды и при  его отчуждении договором может  быть предусмотрено предварительное  уведомление об этом арендодателям.

     К правам  арендатора относится также право  на возмещение убытков и (или)  расторжение договора, вызванных  задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

    На основании  ст. 612 ГК РФ при обнаружении  недостатков арендованного имущества  арендатор вправе по своему  выбору:

* потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  этих недостатков (например, путем  проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение  недостатков;

* удержать сумму понесенных  им расходов, связанных с устранением  данных недостатков, из арендной  платы, предварительно уведомив  об этом арендодателя;

* потребовать досрочного  расторжения договора.

     Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору  другой аналогичный земельный  участок, без обнаруженных недостатков,  или безвозмездно произвести  улучшение участка. Если требования  арендатора удовлетворяются не  полностью или сумма удержанных  им из арендной платы расходов  не покрывает причиненных убытков,  он вправе потребовать у арендодателя  возмещения их непокрытой части  (ст. 612 ГК РФ).

    ГК РФ помимо  названных предоставляет арендатору  следующие права:

* арендатор земельного  участка вправе передать арендованный  участок в субаренду в пределах  срока договора аренды без  согласия собственника земельного  участка при условии его уведомления,  если договором аренды не предусмотрено  иное.

* передавать свои права  и обязанности по аренде имущества  другому лицу (перенаем);

* вносить арендные права  в качестве взноса в уставный  капитал или в качестве паевого  взноса в имущество юридических  лиц.

     Еще одно  важное право, предоставленное  арендатору ГК РФ, сформулировано  так: если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом  исполнивший свои обязанности,  по истечении срока договора  имеет при прочих равных условиях  преимущественное перед  другими  лицами право на заключение  договора аренды на новый срок. 

     В соответствии  с ГК РФ за арендатором сохраняются  все права по договору аренды  и в случае перехода права  собственности на земельный участок  другому лицу.

     Как и права,  обязанности арендатора можно  разделить на обязанности по  исполнению договора и обязанности  по использованию земли. Те  и другие обязанности могут  совпадать.  В сфере использования  земли арендатор несет те же  обязанности, что и собственник,  владелец, пользователь. Единственное  отличие от собственника - это  то, что последний должен своевременно  предоставлять в соответствующую  администрацию установленные законодательством  сведения (если администрация и  арендодатель не одно и то  же лицо), которые, в свою очередь,  арендатор передает собственнику.  В равной степени на арендатора  распространяется и ответственность  за нарушение земельного законодательства.

     В части  исполнения условий договора  на арендаторе лежат следующие  обязанности:

* своевременное внесение  платы за пользование земельным  участком (ст. 614 ГК РФ);

* использование земли  в соответствии с договором  (ст. 615 ГК РФ);

* поддержание земельного  имущества в надлежащем состоянии,  несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом  или договором аренды (ст. 616 ГК  РФ).

     Если на  арендуемом имуществе лежат обременения,  связанные с правами третьих  лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не  вправе прекратить или изменить  эти права, но арендодатель  обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

     Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора  договор аренды может быть  досрочно расторгнут судом в  случаях, когда:

* арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

* переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

* арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их  в договоре в разумные сроки;

* имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

     Арендодатель  так же обладает определенными  правами и обязанностями. ГК  РФ не упоминает о праве  арендодателя распорядиться арендованным  участком - продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право  принадлежит ему как собственнику  имущества, и с передачей земли  в аренду не прекращается.

     Права арендатора  при переходе права собственности  к другому лицу остаются неизменными,  что гарантирует ст.617 ГК РФ.

     На основании  ГК РФ арендодатель обязан:

- передать арендатору  земельный участок в сроки  и в состоянии, соответствующие  условиям договора и назначению  участка. Земельный участок передается  вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;

- предупредить арендатора  о правах третьих лиц на  участок.