Аренда земельных участков

Абсолютно противоположной  точки зрения придерживаются, в частности, М.И. Брагинский и В.А. Дозорцев, утверждая, что земельное право как самостоятельная  отрасль утратила свое значение и  наличествует тенденция слияния  земельного права с правом гражданским  и воссоздания единого частного гражданского права.¹⁰

     Но все же, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

        Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других законах должны соответствовать Земельному кодексу. Проблема соотношения норм федерального земельного законодательства и земельного законодательства субъектов РФ сейчас особенно актуальна, т.к. федеральное земельное законодательство изобилует пробелами и в силу этого многие субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле; однако региональное земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему. Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), в отличие от предшествующего, достаточно четко (не детально, а с точки критериев отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует специально отметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, т.к. данные отношения лежат в сфере регулирования гражданского законодательства. А последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к отношениям аренды земельных участков региональное земельное законодательство в принципе не применимо.

    Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел.    

 

 

 

 

                

 

 

  5. ВЫКУП ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

В последнее время в  законодательстве РФ и субъектов  РФ получило утверждение такого права, при котором объектом купли-продажи  является не право аренды земельных  участков, а право на заключение договора его аренды.

На федеральном уровне возможность продажи права на заключение договора аренды земельных  участков установлено в ст.38 ЗК РФ.

  Во исполнение данной  нормы Постановлением Правительства  РФ от 11 ноября 2002 г. Был утвержден  порядок организации и проведения  торгов

(аукционов, конкурсов)  по продаже гражданам и юридическим  лицам земельных участков, или  права на заключение договоров  аренды таких земельных участков. ¹¹.

  При продаже «права  аренды земельного участка» в  предмете торгов покупатель и  продавец видят конкретный земельный  участок. А в купле-продаже  «права на заключение договора  аренды» покупатель находит возможность  приобретения промежуточного права,  т.е. юридическую возможность  приближения к праву аренды  земельного участка. 

 В качестве продавца  права аренды земельного участка  выступает орган государственной  власти или местного самоуправления. Продажа права аренды земельных  участков, находящихся в федеральной  государственной собственности,  осуществляется по решению Правительства  Российской Федерации или специально  уполномоченных им федеральных  органов исполнительной власти. Продажа права аренды земельных  участков, находящихся в государственной  собственности субъекта Российской  Федерации, осуществляется по  решению органа государственной  власти субъекта Российской Федерации;  находящихся в муниципальной  собственности – по решению  местного самоуправления.

  В качестве организатора  торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация,  действующая на основании договора  с собственником земельного участка.

   Организация торгов  по продаже земельных участков, или права на заключение договора  аренды, или права аренды непосредственного  земельного участка получает  свое утверждение и развитие  и в законодательстве субъектов.  Так, на территории г. Москвы, Саратовской области, волгоградской  области, Краснодарского края  приняты нормативные правовые  акты, которые также регулируют  отношения к праву арендного  землевладения и землепользования.

Так, в законе г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве»  можно найти определение этого  термина:

     выкуп права аренды земельного участка - сделка купли-продажи между Правительством Москвы (продавец) и лицом, ставшим победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка, или иным покупателем в случаях, предусмотренных настоящим Законом. Покупатель, полностью уплативший определенную на торгах сумму, кроме права на заключение договора аренды имеет с момента регистрации договора право на совершение сделок с арендными правами на земельный участок, если условиями торгов не установлено иное. Выкуп права аренды земельного участка может быть полным или частичным. При полном выкупе права аренды наряду со стоимостью права на заключение договора аренды и права на совершение сделок с арендными правами в плату включается текущая стоимость потока регулярных арендных платежей за весь период аренды;

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Подводя итоги  настоящего исследования, можно  констатировать, что аренда (как  способ организации экономической  деятельности) сопровождает хозяйственную  и социальную жизнь человека  и является не вторичной и  не второстепенной формой по  отношению к ведению хозяйственной  деятельности на основе собственности,  а равноценной и естественно  дополняющей.

     Земельные  арендные отношения - это урегулированные  в основном земельным законодательством  общественные отношения по поводу  права владения, использования и  охраны земель на срочной и  возмездной основе. Собственники  земель, передавая части своих  земель или земельные участки,  получают беззатратные доходы  в виде установленной арендной  платы, а арендаторы, внося свои  средства и силы самостоятельно  владеют и используют землю  для получения собственных доходов  в течение сроков, согласованного  арендодателем.

     Анализируя  соотношение права аренды земельного  участка и вещных прав, сделан  вывод, что первое не противостоит  вторым, так как требуется различать  ситуацию в момент заключения  договора, когда возникают исключительно  обязательственные права, и ситуацию  после предоставления земельного  участка, когда у арендатора  возникают и вещные права (ср. п. 1 ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях  возникают разные правоотношения  и разные права.

     Для правильного  применения норм земельного и  гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли,  следует изначально дифференцировать  сами фактические отношения: те  из них, которые складываются  по поводу планирования, организации  земельных ресурсов, контроля за  ними и т.п. — это сфера  действия норм земельного права.  Отношения же имущественные, эквивалентно  возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми.

      К существенным  условиям договора аренды земельных  участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), и порядок установления размера арендной платы.

     В заключении  следует сделать вывод, что  аренда земельных участков - широко  применяемый способ решения экономических  проблем в хозяйственной практике.

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников литературы:

 

Нормативные акты:

1. Конституция Российской  Федерации от 12.12.93 ||Российская газета N 197.  1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94 N 51-ФЗ (с изменениями на 03 января 2006 года) // Собрание законодательства  Российской Федерации. 1994. N 32. ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011)

4. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.01 N 136-ФЗ // Российская газета. N 211.2001.30 октября.

5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 01.03.2012)

6. Федеральный закон «О недрах» от 21.02.92 N 2395-1 (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 года N 27-ФЗ) (с изменениями на 22 августа 2004 года)// Ведомости Съезда НД РФ/ N 16. 1992. 16 апреля.  Ст.834.

6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  от 21.07.97 N 122-ФЗ // Российская газета. N 145.  1997. 30 июля.

7. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.00 N 28-ФЗ // Российская газета. N 5. 2000. 10 января.

8. Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве

9. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

 

 

Литература:

1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли// Государство и право. 2001. №. 1. С. 32-39.

2. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации/ Под ред. М.В. Бархатова. М.: Юрайт-Издат, 2002.-341с.

3.Земельное право: Учебник/ Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев, М. Проспект, 2010

 

 

Диссертации: 

 

1. Ахметшина Лилия Маратовна Аренда земли по российскому законодательству : диссертация кандидата юридических наук : 12.00.03 – Казань – 208с. -2008
2. Шерстнев Сергей Сергеевич Аренда в земельном праве Российской Федерации : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.06 – Саратов – 206с. - 2004