Договор аренды земельного участка

     Содержание: 

     Введение………………………………………………..…………………...3

     1. Право аренды земельных участков……………………………………..6

     2. Договор аренды земельного участка………………………….……......6

     3. Исполнение договора аренды земельных участков……………….....18

     4. Основания прекращения договора аренды земельного участка….....23

     Заключение………………………………………………………………..29

     Список  литературы……………………………………….........................31 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

     

     Введение 

     Становление рыночной экономики в России и  введение права частной собственности  на землю обусловили возникновение  рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности  на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации). Актуальность темы работы обусловлена важностью и необходимостью нормативного, правового и договорного регулирования аренды земли.

       Договор аренды земельного участка  в настоящее время является  одним из самых распространенных  договоров в сфере оборота  недвижимости. Обязательства по  передаче земельного участка  в аренду, то есть в срочное  возмездное владение и пользование,  возникают по соглашению сторон (носят договорный характер), при  этом следует учитывать, что  сохранение права собственности  (иного вещного права) на предмет  обязательства за первоначальным  владельцем (арендодателем) отличает  его от обязательства по отчуждению  имущества. Данные обязательства  имеют особый предмет, в качестве  которого всегда выступают индивидуально-определенные  и непотребляемые вещи (в данном случае - земельный участок), а существо указанных обязательств предполагает их срочный характер, иначе говоря, временное действие. Содержание обязательств по передаче земельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними.

     Проблема  участия земли в гражданском  обороте приобрела чрезмерную остроту  вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации.

     Степень научной разработанности. В юридической литературе договор аренды (земельных участков) рассматривается достаточно широко такими авторами как Ахметьянова З.А., Богданова Е.Е., Борисов А.Н., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Добрачев Д.В., Долинская В.В., Калпина А.Г., Киндеева Е.А., Козырь О.М., Кособродов В.М., Курноскина О.Г., Мейер Д.И., Мозолин В.П., Покровский И.А., Пугинский С.Б., Романова Г.В., Садиков О.Н., Скворцов О.Ю., Суханова Е.А., Сыродоев Н.А., Трубников С.В., Шершеневич Г.Ф., Югай О.Д. и другими.

       Земля как объект рыночных  отношений имеет многофункциональное  назначение, поэтому совершение  сделок с земельными участками  регулируется конституционными  нормами и земельным правом, а  также гражданским законодательством  с учетом лесного, водного,  экологического и иного специального  законодательства. Более того, земля  как уникальный природный ресурс  имеет особый юридический статус.

       Бесспорно, аренда земельных участков  является одним из наиболее  распространенных видов сделок  с земельными участками. Аренда  земли в Российской Федерации  на сегодняшний день - это действительно  наиболее приемлемый путь, чтобы  развитие арендных отношений  осуществлялось в строгих рамках  современного законодательства.

       Объект исследования — представлен общественными отношениями, возникающими в связи с арендой земельных участков.

     Предмет исследования — специфика правового  регулирования аренды земельных  участков как разновидности договора аренды имущества.

       Целью настоящей работы является  исследование комплекса проблем,  связанных с арендой земельных  участков, оценка современного состояния  правового  регулирования соответствующих  отношений, внесение на этой  основе законодательных предложений,  уточнение толкования норм гражданского  и земельного законодательства.

       Задачи работы:

       –дать определение аренды в  Гражданском кодексе РФ,

       –рассмотреть аренду земли как  институт гражданского права,

       –охарактеризовать землю как  предмет договора аренды,

       –дать предложения по совершенствованию  регламентации арендной платы.

     В ходе работы над темой также применялись исторический, сравнительно-правовой, логико-юридический и статистический методы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

     

1. Право аренды земельных участков

 

     Аренда  – основанное на договоре срочное  владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе  земельный участок. Если права передаются полностью лицу, их получившего, это  будет означать не владение на правах аренды, а фригольд. В зависимости от срока пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При сельскохозяйственной аренде период уведомления в любом случае не может быть меньше года.

     Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной или  долгосрочной аренды.

     Право граждан на аренду земли в период новейшей истории было провозглашено  в Основах законодательства СССР и союзных республик о земле  от 28.02.1990 г. и подтверждено Земельным кодексом РСФСР. 
 
 

     

2. Договор аренды земельного участка

 

     Основанием  возникновения права аренды земельного участка является договор аренды. По договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование. Помимо прочего имущества, в аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты. Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть также установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов. В частности, в соответствии с п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса не допускается сдача в аренду земельных участков, на которых расположены государственные природные заповедники и национальные парки, а также других участков.

     Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

     Гражданское законодательство предусматривает, что  предметом договора аренды могут  быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть не потребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является не потребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. По договору аренды собственник индивидуально-определенной не потребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

     Современные представления об аренде земельных  участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь 
   расположенные в пределах территории Российской Федерации 
   земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, 
   предусмотренных ЗК РФ.
2. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 
   ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут 
   быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с 
   гражданским законодательством и ЗК РФ.
3. По истечении срока договора аренды земельного участка 
   его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды. 
   Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права 
   и обязанности по договору аренды земельного участка третьему 
   лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в 
   залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

     В указанных случаях ответственным  по договору аренды земельного участка  перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка  не требуется.

     Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

     7. Земельный участок может быть  передан в аренду для государственных  или муниципальных нужд либо  для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования и соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

     8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

     9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

     Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более  чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения  суда при существенном нарушении  договора аренды земельного участка  его арендатором.