Договор аренды земельного участка

     Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ допускает возможность передачи земельных участков в аренду для государственных или муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ.

     Согласно  п. 8 ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор этого участка имеет преимущественное право его покупки. Порядок реализации этого права регулируется ст. 250 ГК РФ.

     К особенностям заключения договоров  аренды земельных участков следует  отнести и то обстоятельство, что  в некоторых случаях такие  сделки могут заключать лица, не являющиеся собственниками земельных  участков. Так, в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их иконные представители  могут передавать согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. 

3. Исполнение  договора аренды земельных участков

     Исполнение  всякого договора есть, с одной  стороны, реализация, воплощение  его  условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и  осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция  их (прав и обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных  участков, поэтому там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и  соответствующая  обязанность контрагента.

       Всякое предоставление земельного  участка, если даже он уже  был ранее включен в оборот, производится в соответствии  с правилами Федерального закона  «О государственном земельном  кадастре» от 2.01.2000 г. №28-ФЗ. В соответствии с п. 3 ст. 14 данного закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный  реестр земель, кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

        Действующее законодательство не  содержит общей нормы о необходимости  передавать земельный участок  в аренду по акту сдачи-приемки.  Тем не менее,  такая потребность,  как представляется, существует; здесь  достаточно указать, что и по  договору купли-продажи передача  недвижимости требует  приемо-сдаточного  акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация  в таком акте состояния участка,  наличия или отсутствия определенных  его составляющих способны обеспечить  лучшую защиту добросовестной  стороны и предотвратит  споры.  Поэтому было бы правильно  статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во всех случаях передача земельного  участка и принятие ее новым   землевладельцем осуществляются  по подписываемому сторонами  передаточному акту».

                  Если же участок фактически  новому арендатору предоставлен  не был, то он не вправе  истребовать его от прежнего  арендатора. Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок  (ст. 398 ГК РФ).

        По окончании аренды земельный  участок должен быть возвращен  арендодателю в том состоянии,  в котором он был получен,  с учетом нормального износа  или состоянии, определяемом договором  (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

        По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание  срока аренды и ясно выраженное  намерение арендодателя не продолжать  арендные отношения, приводят  к тому, что владение арендатора  становится незаконным. Она полагает  не основательной в таких случаях  ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей  действия арендатора за пределами  срока аренды, и, тем самым,  якобы, допускающей вероятность  признания его удержания законным. Считаем, что замечание спорно, на практике вопрос о новом  соглашении, в том числе с   учетом преимущественного права  арендатора, может решаться и  решается уже после истечения  срока аренды. А поскольку само  владение возникло на основе  титула, признавать его незаконным  нельзя.

        ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право  арендатора передать свои права  и обязанности третьим лицам,  если иное не предусмотрено  договором аренды и если арендатор  уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право аренды  земельным участком без согласия  арендодателя находится в противоречии  с общими положениями об аренде, так как очевидно противоречит  императивной норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей, что перевод  долга требует согласия кредитора.  Еще менее понятной (если говорить  о юридической квалификации, а  не об обиходном языке) выражение  «ответственным по договору».

        Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует  изложить в такой редакции: «5. Арендатор земельного участка  без согласия арендодателя может  уступить свое имущественное  право аренды другим лицам,  в том числе внести имущественное  право аренды в качестве вклада  в хозяйственное общество или  паевого взноса  в производственный  кооператив. Он вправе также с  согласия арендодателя  перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним договора аренды с арендодателем; при отсутствии согласия арендодателя спор  решается судом». В таком случае нет нарушения гражданского законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь комплекс прав и обязанностей по договору. Необходимости же вновь воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос  уже урегулирован ГК РФ.

        Право без согласия собственника, но при условии его уведомления передавать свои права по договору аренды в пределах срока договора аренды земельного участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой  договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).  Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока.

        В юридической литературе данный  пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно

     подвергается  критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если и можно согласиться с системой уведомления (а не предварительногосогласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения   арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура  арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) искажает указанные отношения и фактически стирает различия,  четко определенные ГК РФ.

        В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то указанные лица обладают исключительным право на приватизацию земельных участков или заключение договора аренды.

        Понуждение заключить договор  возможно лишь в случаях, когда  нарушение должника выражается  в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора; если  же совершаются активные действия (например, данная обязанность   нарушается тем, что заключен  договор с третьим лицом), применение  данной меры исключается. Склоняется  к такому разрешению ситуации  и судебная  практика.

        Непосредственно к рассматриваемому  полномочию арендатора примыкает  и его право на преимущественный  выкуп земельного участка, находящегося  в государственной или муниципальной  собственности, если собственник  принял   решение о продаже  данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка  на порядок  покупки, предусмотренный гражданским  законодательством, позволяет говорить  о том, что в данном случае  имеется в виду норма ст. 250 ГК РФ, регулирующая отношения  по продаже доли в общей  собственности постороннему лицу.

        Порядок реализации преимущественного  права арендатора на заключение  договора аренды на новый срок  также предусмотрен гражданским  законодательством (ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан письменно уведомить  арендодателя о желании заключить  договор в срок, указанный в  договоре  аренды, а при отсутствии  такого указания — в разумный  срок до окончания  действия  договора. В случае отказа арендодателя  от заключения договора на  новый срок, если последний в  течение года после этого заключил  договор аренды с другим лицом,  прежний арендатор имеет право  потребовать перевода на себя  прав и обязанностей по такому  договору и/ или возмещения  убытков.

        Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде  земельных  участков существенно изменено. В договоре аренды земельных участков также может быть предусмотрено, что земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная  норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым примечанием: «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие заключается в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное  право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для  случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.   Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е. собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под этими объектами в упрощенном порядке.

        В соответствии со ст. 43 ЗК РФ отказ граждан и юридических лиц от принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их   обязанностей; подчеркнем, что эти обязанности довольно обременительны (помимо уплаты арендных платежей арендатор обязан обеспечить сохранность земельного участка, осуществлять мероприятия по обеспечению их плодородия, проводить работы по защите почв и т.п.).

        Одновременно рассматриваемый пункт  ст. 22 ЗК РФ закрепляет обязанность  арендатора привести участок  по требованию арендодателя в   надлежащее состояние в пределах  срока аренды, в том числе возместить  убытки, выполнить работы по рекультивации,  а также исполнить иные обязанности,  вытекающие из закона или договора  аренды.

4. Основания прекращения договора аренды земельного участка

     Статья 46 ЗК РФ приводит основания прекращения  аренды земельного участка.

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;
2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

     4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

     5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

     6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

     3. Прекращение аренды земельного  участка по основаниям, указанным  в подпункте 2 п. 2 настоящей статьи, не допускается:

1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
2. в иных установленных федеральными законами случаях. Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.