Договор аренды земельного участка

     При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором  может быть установлен иной рок для  предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

     В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ допускается установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного рока прекращается.

     Одним из принципов регулирования арендных отношений является правило ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ гарантирует права граждан-наследников. В случае смерти гражданина – арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

     Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух сроков подряд не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

     По  требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены другие основания расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

     Пункт 2 ст. 46 ЗК предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды земель по инициативе арендодателя: использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и использование земель с существенным снижением плодородия сельскохозяйственных земель или со значительным ухудшением экологической обстановки.

     Прекращение договора аренды не допускается в  период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (пока такие законы отсутствуют).

     Собственник земельной доли имеет право сдать  ее в краткосрочную аренду для  целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных  долей, получившим их в натуре для  создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям, образованным этими собственниками. Для этого  арендодатель и арендатор заключают  договор аренды земельной доли, который  подлежит регистрации в установленном  порядке.

     Договор аренды земельной доли по желанию  сторон может быть заверен нотариально.

     В качестве арендодателя может выступать  как отдельный собственник земельной  доли, так и группа собственников  земельных долей. В последнем  случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей. К договору аренды прилагается план арендуемого участка, выполненный  в масштабе имеющегося планово-картографического  материала, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и арендатору. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности  лиц на стороне арендодателей  неотъемлемой его частью является список арендодателей. В списке указываются  фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные документов, его заменяющих; серия, номер и  дата выдачи свидетельства на право  собственности на землю, площадь  доли в гектарax (в том числе пашни) с качественной оценкой в баллогектарах. Правильность указанных записей удостоверяется подписью каждого арендодателя.

     Срок  аренды земельной доли и условия  оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель может  получить деньги, продукцию или услуги.

     Арендатор имеет право осуществлять с согласия арендодателя (арендодателей) действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться. Налоговые и иные платежи за земельный  участок, находящийся в общей  долевой собственности, вносят сособственники участка, если иное не предусмотрено  соответствующим договором аренды земельной доли.

     Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отношения с прежним арендатором, может по его желанию выделяться в натуре земельный участок (участки) для распоряжения им (ими) в соответствии с законодательством РФ.

     Следует заметить, что арендатор может  использовать арендуемый земельный  участок только для сельскохозяйственного  производства и не имеет права  его продавать, закладывать или  отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом  или договором аренды.

     Минимальный срок договора аренды – не менее 3 лет. По истечении указанного в договоре срока, по договоренности сторон, договор может быть заключен на новый срок. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора; — арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной пате за такое имущество (неустойкам, штрафам, пеням) в размере, превышающим размер платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. О своем согласии заключить договор или об отказе в заключении договора аренды на новый срок обе стороны обязаны в письменной форме уведомить друг друга о своих намерениях не менее чем за 3 месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.

     Заключение: 

     Итак, аренда  (как способ организации  экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь  человека и является не вторичной  и не второстепенной формой по отношению  к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноценной  и естественно дополняющей.

              Земельные арендные отношения  - это урегулированные в основном  земельным  законодательством  общественные отношения по поводу  права владения,  использования  и охраны земель на срочной  и возмездной основе. Собственники  земель, передавая части своих  земель или земельные участки,  получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного арендодателем.

     Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует  изначально  дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые  складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов,  контроля за ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми.  Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по  поводу земли, размещен в Земельном кодексе Российской Федерации, эти правила не становятся нормами земельного права и должны быть логически инкорпорированы в гражданское право.

         Земельное законодательство фактически  допускает, что ряд вопросов,  связанных с оборотом земельных  участков, регулируется нормами  законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо допустить такое регулирование и соответствующим образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключить такие нормы из ЗК РФ. В целях обеспечения логики правового регулирования отношений с помощью норм различных институтов, в данной дипломной работе предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.

       В ходе исследования вопросов  аренды земельных участков сделан  вывод, что земля (земельный  участок) не является принадлежностью  расположенных на ней  объектов  недвижимости, равно как и наоборот, т.е. применять ст. 135 ГК РФ в  данном случае нельзя. Наличие  же естественных элементов земельного  участка (камни, дикорастущая  растительность, плодородный слой, полезные ископаемые и пр.) и  т.п. позволяет говорить о сложной  вещи (ст. 134 ГК РФ). Острота проблемы  единства земельного участка  и расположенных на нем объектов  недвижимости требуют выработки  такого правового режима, когда  бы названные объекты были  законодательно признаны единым  объектом гражданских  прав.

           К существенным условиям договора  аренды земельных участков следует  относить объект (идентифицированный  земельный участок), срок действия  договора, порядок установления  размера арендной платы.

                    В заключении следует сделать  вывод, что аренда земельных  участков - широко применяемый способ  решения экономических проблем  в хозяйственной практике.

           Однако соответствующий ему правовой  институт аренды земли разработан  достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее  данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении. 

     Список  литературы: 

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным  голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках  к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011)
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 05.04.2011)
4. Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ (ред. от 29.04.2008) "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 25.06.1999)
5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
6. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственном земельном кадастре" (принят ГД ФС РФ 24.11.1999)
7. Сыродоев Н.А. Земельное право. Курс лекций Изд.: Проспект, 2010 – 368 с.
8. Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 01.03.2011) "О защите конкуренции" (принят ГД ФС РФ 08.07.2006)