Сделки с жилыми помещениями в Республике Беларусь

Сам себе аудит, проводимый с целью подготовки такого заключения, должен включать оценку используемых организацией принципов ведения бухгалтерского учета, в том числе полноты и адекватности применения действующих положений по инвентаризации имущества, а также проверку данных по имуществу и обязательствам, приведенных в бухгалтерском балансе, приложениях к нему и других учетных документах. При этом стоимость имущества и оценка обязательств должны соответствовать данным бухгалтерского учета на дату проведения полной инвентаризации. От аудиторов по результатам проведения аудиторских процедур по сбору аудиторских доказательств в отношении данных перечня имущества и имущественных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, требуется подтвердить состав и стоимость продаваемого предприятия .продажа предприятие беларусь

Оценка стоимости предприятия как имущественного комплекса проводится в соответствии с Положением об оценке стоимости. Установлены случаи, когда оценка стоимости объектов является обязательной это прописано в п. 21 Положения об оценке стоимости. В частности, при совершении сделки, предусматривающей отчуждение государственного имущества, либо сделки, которая может повлечь отчуждение государственного имущества, кроме имущества, относимого к оборотным активам государственных юридических лиц, в обязательном порядке оценивается стоимость соответствующего имущества, подлежащего возмездному отчуждению .

Оценку предприятий как имущественных комплексов могут проводить юридические лица или индивидуальные предприниматели, осуществляющие оценочную деятельность.

Порядок проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности и закрепленного за государственными юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и переданного в виде предприятий как имущественных комплексов, установлен Инструкцией о порядке проведения оценки имущества, находящегося в государственной собственности, утвержденной Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 02.05.2008 №35. Следует помнить, что обязательная оценка должна проводиться до совершения соответствующих сделок в п. 22 Положения об оценке стоимости.

В остальных случаях при продаже предприятий как имущественных комплексов, не являющихся государственным имуществом, проводить оценку не обязательно.

При заключении договора купли-продажи предприятия следует обратить внимания на защиту прав кредиторов, а также на форму договора, которая составляется каждым районном отдельно.

Немаловажным аспектом, связанным с продажей предприятия как имущественного комплекса, является защита прав кредиторов. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Выполнение данной нормы, безусловно, необходимо, но в некоторых случаях является простой формальностью. В частности, при продаже унитарного предприятия происходит смена собственника продаваемого предприятия, но стороной по обязательствам с кредиторами и после продажи является то же самое предприятие. Таким образом, в отношениях кредиторов с продаваемым унитарным предприятием фактически не происходит никаких изменений.

Аналогичное замечание относится и к пункту 2 статьи 533 Гражданского кодекса Республики Беларусь, устанавливающему, что кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков. Ведь при купле-продаже унитарного предприятия перевода долга фактически не происходит, поскольку и после продажи субъектом права в отношениях с контрагентами остается то же унитарное предприятие.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 533 Гражданского кодекса Республики Беларусь, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 указанной статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю .Иск о возмещении причиненных убытков в данном случае должен предъявляться кредитором именно продавцу предприятия, а не покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.Таким образом, в данной ситуации имеется некое противоречие с п. 3 ст. 533 ГК, поскольку в конечном итоге и покупатель, и продавец предприятия могут выступать ответчиками по делам, связанным с переводом долгов продаваемого предприятия без согласия кредиторов.

Продажа предприятий, находящихся в процедуре банкротства. Экономическая несостоятельность (банкротство) - это неплатежеспособность, имеющая или приобретающая устойчивый характер, признанная хозяйственным судом или правомерно объявленная должником. Должником признается неплатежеспособный индивидуальный предприниматель или неплатежеспособное юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, за исключением казенного предприятия, либо некоммерческой организацией, действующей в форме потребительского кооператива, благотворительного или иного фонда.

Продажа предприятий, в отношении которых применены процедуры экономической несостоятельности (банкротства), осуществляется на торгах в форме аукциона или конкурса. Торги проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, и по составу участников являются открытыми, кроме торгов по продаже ограниченно обороноспособного имущества должника, которое может быть продано только на закрытых торгах.

Передача предприятия покупателю оформление документов при купле-продаже предприятия как имущественного комплекса производится в соответствии со статьей 534 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Предприятие передается продавцом покупателю по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Бухгалтерский учет операций по продаже предприятий как имущественных комплексов осуществляется в общеустановленном порядке и зависит от того, кто является продавцом и покупателем предприятия.

Если учредителем продаваемого унитарного предприятия является юридическое лицо, выручка от реализации предприятия (как иных активов), поступающая на счет продавца, должна учитываться у последнего согласно Инструкции по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной Постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.05.2003 №89, на счете 91 "Операционные доходы и расходы". Расходы, связанные с продажей предприятия, списываются у продавца по дебету счета 91 "Операционные доходы и расходы" с кредита счета 58 "Финансовые вложения".

Положительный финансовый результат от продажи предприятия в этом случае является объектом обложения налогом на прибыль и целевыми сборами из прибыли.

Налоговая база по НДС при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса определяется отдельно по каждому из видов имущества данного предприятия.

Если стоимость, по которой реализовано предприятие в целом как имущественный комплекс, ниже (выше) балансовой стоимости проданного имущества, для определения налоговой базы по каждому виду имущества применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение стоимости реализации предприятия к балансовой стоимости имущества, входящего в состав этого предприятия.

При исчислении НДС продавцам предприятий следует учитывать, что в некоторых случаях не все активы, входящие в состав имущественного комплекса, являются объектом обложения НДС. В частности, дебиторская задолженность не будет облагаться НДС, так как не является объектом налогообложения в соответствии со статьей 2 Закона №1319-XII. К сожалению, Закон №1319-XII не устанавливает, каким образом в такой ситуации (с учетом либо без учета дебиторской задолженности) рассчитывается поправочный коэффициент при реализации предприятия как имущественного комплекса по цене, отличной от балансовой стоимости. По нашему мнению, при определении поправочного коэффициента сумма дебиторской задолженности не должна учитываться.

При реализации предприятия по цене ниже балансовой стоимости необходимо также учитывать, что если основные средства, отдельные предметы в составе оборотных средств и имущество, учитываемое в составе внеоборотных активов, реализуются по ценам ниже остаточной стоимости, приобретенные на стороне товары, имущественные права (за исключением нематериальных активов) - по ценам ниже цены приобретения, то налоговая база определяется соответственно исходя из остаточной стоимости, цены приобретения .

В случае если продавцом предприятия, находящегося на территории Беларуси, является юридическое лицо - нерезидент, не состоящий на учете в налоговых органах Республики Беларусь, а покупателем - юридическое лицо - резидент Республики Беларусь, то обязанность по уплате НДС возлагается на покупателя (ст. 1-2 Закона №1319-XII). Место реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав определяется в соответствии со статьи 32 и 33 Общей части Налогового кодекса Республики Беларусь и международными договорами, действующими для Республики Беларусь. При этом установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) приравнивается в том числе предприятие в целом как имущественный комплекс .

Местом реализации товаров признается территория Республики Беларусь, если товар находится на территории Республики Беларусь и не отгружается и не транспортируется и (или) товар в момент начала отгрузки или транспортировки находится на территории Республики Беларусь.

Таким образом, при покупке белорусскими организациями и индивидуальными предпринимателями предприятий как имущественных комплексов у иностранных организаций, не состоящих на налоговом учете в Республике Беларусь, покупателям следует исчислять и уплачивать НДС в бюджет Республики Беларусь.

В случае, если продавцом предприятия как имущественного комплекса, находящегося на территории Беларуси, является иностранная организация, состоящая на учете в налоговом органе Республики Беларусь, такая организация обязана при продаже предприятия исчислить и уплатить НДС. При этом не имеет значения, кто в данном случае является покупателем (резидент или нерезидент) и каким образом совершаются расчеты по сделке (в Беларуси либо за ее пределами).

Следует также помнить, что иностранные организации, не осуществляющие деятельности в Республике Беларусь через постоянное представительство, получающие доход из источников в Республике Беларусь, уплачивают налог на доходы по доходам от отчуждения части предприятия как имущественного комплекса, собственником которого является иностранная организация, по ставке 15% .

При исчислении налога на доходы иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Республике Беларусь через постоянное представительство, получающих доходы из источников в Республике Беларусь, из общей суммы дохода, начисленного иностранной организации, вычитаются документально подтвержденные затраты, понесенные ею в сумме затрат на приобретение такого предприятия или вклада в его уставный фонд, приходящейся на отчуждаемую часть.

При этом налог с доходов иностранных организаций из источников в Республике Беларусь удерживается юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, начисляющими и (или) выплачивающими доход иностранной организации, с полной суммы дохода.

В отношении бухгалтерского учета операций по продаже предприятий как имущественных комплексов с участием физических лиц необходимо отметить, что не являются объектом бухгалтерского учета у продавца операции по продаже предприятия, собственником которого является физическое лицо. Аналогично не являются объектом учета и операции по покупке предприятий в случае, если покупателем является физическое лицо.

Это обусловлено тем, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо обязательств ведения учета в отношении физических лиц, не осуществляющих предпринимательской деятельности.

Физическим лицам при продаже принадлежащих им предприятий следует помнить, что доходы, полученные от продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежат обложению подоходным налогом. В этом случае белорусские организации, покупающие предприятие, будут являться налоговыми агентами, удерживающими подоходный налог при выплате дохода физическим лицам.

Можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи предприятия является своеобразным и очень деликатном при его составлении. Так при заключении договора купли-продажи покупатель получает не только предприятия как единый имущественный комплекс, но и в том числе имущественные права. Так же до заключении договора купли-продажи предприятия передаются согласно статье 530 Гражданского кодекса Республики Беларусь, права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации, если только договоре не предусмотрено иное. Заключения данного договора очень трудное и требует не малой юридической подготовки, что бы заключить данный договор правильно, согласно действующему законодательству. При заключении этого договора требуется регистрация данного предприятия как имущественный комплекс, так же регистрируется переход права собственности по договору купли-продажи предприятия, до подписания составляется акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Из этого следует то, что договор купли-продажи предприятия является очень сложным договором и обладает многочисленными особенностями, которые вводят в заблуждения даже самых опытных юристов. Так при заключении договора купли-продажи предприятия юристам требуется оказывать свое внимания на проведении сопутствующих действий по заключению данного договора и постоянно осуществлять мониторинг быстро меняющего законодательства Республики Беларусь и конечно изучить все аспекты данной сделки.