Сделки с жилыми помещениями в Республике Беларусь

1. Понятие договора купли-продажи жилых домов и квартир 
По договору купли-продажи жилых домов и квартир продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или жилой дом - п.1 ст.520 Гражданского кодекса РБ. 
Предметом данного договора могут быть объекты, закрепленные в п.3 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г. №589. К ним, в частности, относятся незаселенные квартиры государственного жилищного фонда; квартиры, построенные для продажи; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности. 
 
2. Стороны договора купли-продажи жилых домов и квартир 
Продавцом по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть: 
- гражданин-собственник данной квартиры - п.10 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов). При этом должно быть получено письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. Кроме того, если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то на ее продажу необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства; - юридическое лицо - собственник данной квартиры - п.11 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов). При этом квартиры, являющиеся объектом купли-продажи, должны быть не заселены жильцами; - объединения, предприятия, учреждения и организации (в случае купли-продажи квартир, не завершенных строительством жилых домов (квартир), находящихся в собственности Республики Беларусь) - п.12 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов). Для этого необходимо разрешение республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, либо разрешение объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами. 
Покупателем по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть: 
- граждане Республики Беларусь - п.7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов); 
- иностранные граждане и лица без гражданства - п.7 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов); 
Для этого им необходимо постоянно проживать в Республике Беларусь и заниматься на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью; 
- юридические лица - п.9 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов). 
Для этого им необходимо быть зарегистрированными на территории Республики Беларусь. 
Что же касается иностранных граждан и лиц без гражданства, не проживающих на территории Республики Беларусь, то они вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами. 
Следует отметить, что все вышеуказанные лица вправе приобретать квартиры (дома) в любых населенных пунктах Республики Беларусь - п.7 Положения о порядке купли-продажи. 
К примеру, в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 года №1086 "О реализации решения Высшего Совета сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. №3", граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь. 
 
3. Существенные условия договора купли-продажи жилых домов и квартир 
Существенными условиями договора купли-продажи жилых домов и квартир являются: 
3.1. условие о предмете - ст. 525 ГК, то есть данные, позволяющие определенно установить квартиру (жилой дом), подлежащие передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие их расположение. 
При отсутствии этих данных в договоре он не считается заключенным. 
3.2. условие о цене - ст. 526 ГК. 
Если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи жилого дома, находящегося на земельном участке, установленная в нем цена жилого дома включает цену передаваемой с ним соответствующей части земельного участка или права на нее. 
При отсутствии в договоре условия о цене жилого дома (квартиры) он считается незаключенным. 
Следует отметить, что продажная стоимость завершенных строительством квартир, относящихся к государственному жилищному фонду, определяется в ценах, действующих на момент продажи, с учетом их потребительских качеств за вычетом стоимости износа. 
Что касается потребительских качеств квартиры, то они определяются в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 25 ноября 1992 г. N 710 "О порядке оценки стоимости жилья с учетом его потребительских качеств". А износ многоэтажных домов устанавливается, исходя из норм амортизационных отчислений на полное их восстановление, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 (постановление Совета Министров БССР от 3 января 1991 г. N 4), а домов усадебного типа и незаселенных домов, подлежащих реконструкции, - согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН-58-86(р), введенным в действие приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства БССР от 3 сентября 1987 г. N 119 - п.27 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов). 
Квартиры в домах, относящихся к государственной собственности, построенные для продажи, продаются по цене, определяемой соглашением сторон. А стоимость жилых домов (квартир), не завершенных строительством, не являющихся объектами приватизации, указанными в Государственной программе приватизации, утвержденной постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. N 2421-XII, устанавливается с учетом физических затрат заказчика в действующих на момент продажи ценах - п.28 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов). 
 
3.3. перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением - п.1 ст.529 ГК. 
 
4. Форма договора купли-продажи жилых домов и квартир 
Договор купли-продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами - ст 521 ГК. 
Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации - п.2 ст.529 ГК. Кроме того, договор купли-продажи квартир между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен - п.5 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов). 
 
5. Исполнение договора купли-продажи жилых домов и квартир 
 
Обязательство продавца по передаче жилого дома (квартиры) считается исполненным только после их передачи и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено законодательством или договором - ст.527 ГК. 
В случае продажи жилого дома (квартиры), не соответствующего условиям договора о качестве, покупатель имеет все права, предоставленные ему ст.445 ГК, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующих условиям договора - ст.528 ГК

 

1.4 Договор дарения жилых помещений

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.

Договор, предусматривающий передачу жилого помещения после смерти дарителя, является недействительным. В этом случае действуют нормы законодательства о наследовании.

По договору дарения, наряду с квартирой, можно подарить изолированную жилую комнату (т.е. не связанную с другой жилой комнатой общим входом), индивидуальный жилой дом, долю в недвижимости.

Для договоров дарения характерно:

1. Простота в  оформлении. Договор дарения не  подлежит обязательному нотариальному  удостоверению.

Для государственной регистрации договора дарения в территориальную организацию по государственной регистрации необходимо представить сам договор дарения, заявление о государственной регистрации договора, паспорт заявителя и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию (0,6 базовой величины плюс 0,3 базовой величины за регистрацию в ускоренном порядке (по желанию заявителя).

Срок регистрации договора составляет 7 рабочих дней с даты принятия необходимых документов (2 рабочих дня – при ускоренной регистрации). Регистрация договора дарения действует бессрочно.

2. Договор дарения  позволяет обойти некоторые установленные  законом ограничения для иных  сделок по отчуждению недвижимости. Например, если собственнику доли  в квартире необходимо продать  такую долю, а другие собственники  злоупотребляют своим правом  преимущественной покупки, чем создают  препятствия для осуществления  сделки купли-продажи, то переоформить  долю возможно по договору  дарения. Договор дарения не предусматривает  преимущественного права приобретения  права на недвижимость для  других долевых собственников.

Есть несколько обстоятельств, которые относят договор дарения к нежелательным сделкам:

1.   Договор дарения является безвозмездной сделкой. Следовательно, его проще признать недействительным, после чего одаряемый может быть лишен приобретенной по дарению собственности. Безусловно, нельзя говорить, что любой договор дарения легко признать недействительным. Однако если такой договор заключается с престарелыми лицами или в процессе оформления договора дарения имели место события, которые могли повлиять на психическое состояние дарителя (например, длительное лечение с применением соответствующих препаратов), то договор дарения можно отменить, признав его недействительным.

2. Дарение недвижимости, находящейся в общей совместной  собственности, налагает некоторые  ограничения на дарителя, а именно - допускается только с согласия  всех остальных сособственников.

3. Закон предоставляет  дарителю право в ряде случаев  отменить дарение.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать недвижимость в будущем, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшилось.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

4.  Существенным условием договора дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением.

5. Если договор  дарения заключен между посторонними  лицами, не являющимися близкими  родственниками (свойственниками), то  одаряемый должен уплатить подоходный  налог со стоимости недвижимости, превышающей 37 835 000 рублей.

К лицам, состоящим в отношениях близкого родства, относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги.

К лицам, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.

Таким образом, договор дарения представляет собой одну из сделок по отчуждению имущества, которая имеет свои специфические особенности, во многом положительные, а во многом отрицательные для сторон. Однако не все отрицательные стороны договора дарения носят существенный характер. Поэтому, прежде чем начинать оформлять документы для совершения дарения, необходимо заранее проанализировать, является ли данная сделка именно для вашего случая самой приемлемой.

 

1.5 Обмен жилых помещений государственного жилищного фонда

 Наниматель  жилого помещения государственного  жилищного фонда вправе с письменного  согласия совместно проживающих  с ним совершеннолетних членов  семьи, а также иных граждан, за  которыми сохраняется право пользования  этим жилым помещением, и с  разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения или членом организации граждан-застройщиков.

Если между членами семьи нанимателя жилого помещения не достигнуто согласие об обмене этого жилого помещения, то любой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительного его обмена на помещения в разных домах (квартирах).

Граждане, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения в соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Республики Беларусь, по требованию наймодателя могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или в разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных населенных пунктах.

 Предметом  обмена могут быть:

отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом;

часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи, в том числе неизолированная жилая комната или часть комнаты, при наличии оснований, предусмотренных настоящим пунктом.

Наниматель или совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с соблюдением требований настоящих Правил обменять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в помещении.

Несовершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе обменять приходящуюся на его долю часть этого жилого помещения с целью раздельного проживания с момента приобретения им полной дееспособности.

      Для обмена жилых помещений, занимаемых гражданами, над которыми установлена опека (попечительство), и жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи нанимателя, требуется согласие органа опеки и попечительства. Отказ этого органа в даче согласия на обмен может быть обжалован в вышестоящий исполнительный и распорядительный орган или в судебном порядке.

 Обмен жилыми  помещениями, находящимися в пределах  одного населенного пункта, оформляется  районным, городским, поселковым, сельским  исполнительным и распорядительным  органом, а при наличии специального  органа по обмену жилых помещений - этим органом. В городе с районным  делением оформление обмена жилыми  помещениями, находящимися в пределах  одного района, может быть возложено  на районные в городе исполнительные  и распорядительные органы.

Обмен жилыми помещениями, находящимися в разных населенных пунктах, оформляется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений) в одном из населенных пунктов по выбору участников обмена.

Если одно из обмениваемых жилых помещений находится в г.Минске, другое - в пределах Республики Беларусь, обмен оформляется органом по обмену жилых помещений Минского горисполкома.

 Граждане, желающие  произвести обмен занимаемых  жилых помещений, подают в соответствующий  исполнительный и распорядительный  орган (орган по обмену жилых  помещений) заявление по форме, установленной  Министерством жилищно-коммунального  хозяйства.

К заявлению прилагаются:

письменное согласие наймодателя;

выписка из решения общего собрания членов организации граждан-застройщиков (собрания уполномоченных) о приеме данного гражданина в эту организацию при обмене жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение в доме организации граждан-застройщиков;

справка лечебно-профилактического учреждения по месту жительства заявителя об отсутствии у него и членов его семьи заболеваний, препятствующих совместному проживанию в одной квартире с другими гражданами (собственниками, членами организации граждан-застройщиков);

письменное согласие граждан, проживающих в неизолированном жилом помещении, при обмене такого жилого помещения (абзац третий пункта 4 настоящих Правил);

письменное согласие органа опеки и попечительства при обмене жилого помещения, находящегося в пользовании гражданина, над которым установлена опека (попечительство), или жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи нанимателя;

технический паспорт, выкопировка из плана дома и дворовых строений, справка органа регистрации и технической инвентаризации об отсутствии запрета на отчуждение жилого дома, части жилого дома, квартиры;

заверенное в установленном порядке письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при отсутствии их подписи на заявлении об обмене жилого помещения;

документы, подтверждающие родственные отношения, при вселении в жилое помещение в порядке обмена в качестве члена семьи или объединении граждан в одну семью для совместного проживания;

разрешение соответствующего исполнительного и распорядительного органа (органа по обмену жилых помещений) при междугородном обмене.

Другие документы могут быть запрошены при необходимости соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений).