Сделки с жилыми помещениями в Республике Беларусь

При подаче заявления об обмене жилого помещения предъявляются паспорта либо заменяющие их документы всех совершеннолетних, а также свидетельства о рождении всех несовершеннолетних лиц, участвующих в обмене.

Решение об отказе в обмене жилыми помещениями сообщается гражданину в месячный срок со дня подачи им заявления об обмене в письменной форме с указанием мотивов отказа.

 В отдельных  случаях по усмотрению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного  и распорядительного органа (органа  по обмену жилых помещений) может  производиться обследование обмениваемых  жилых помещений.

 Обмен жилыми  помещениями не допускается, если:

к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

в отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из этой организации;

дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой этого жилого помещения;

обмен носит корыстный или фиктивный характер;

жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя (члена организации граждан-застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

на жилое помещение в соответствии с законодательством Республики Беларусь наложен арест или запрет на отчуждение.

 Соглашение  об обмене жилыми помещениями  вступает в силу с момента  заключения одной из сторон  обмена договора найма жилого  помещения либо получения регистрационного  удостоверения в органах регистрации  и технической инвентаризации.

Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилые помещения в одной квартире, с ними заключается один договор найма жилого помещения.

Отказ наймодателя от заключения договора найма жилого помещения, полученного в результате обмена, может быть оспорен в судебном порядке.

 Решение об  обмене жилого помещения действительно  в течение месяца, а при междугородном  обмене - в течение двух месяцев. Если за указанный срок не  заключен договор найма жилого  помещения, решение утрачивает силу.

 Если после вступления в силу соглашения об обмене жилыми помещениями (до вселения хотя бы одной из сторон в жилое помещение) стороны отказываются от обмена, обмен по их письменному заявлению (при условии расторжения договоров найма жилого помещения либо признания недействительным регистрационного удостоверения) аннулируется соответствующим исполнительным и распорядительным органом (органом по обмену жилых помещений).

При отказе от обмена одной из сторон вопрос о принудительном исполнении соглашения об обмене разрешается судом.

 Граждане, обменявшие  жилые помещения с нарушением  установленного порядка (без заключения  договора найма жилого помещения  либо без получения регистрационного  удостоверения), подлежат выселению  по решению суда.

В таком же порядке подлежат выселению не освободившие обмениваемое жилое помещение поднаниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, наниматели жилых помещений в домах частного жилищного фонда, временные жильцы, а также другие граждане, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение.

 Обмен жилыми  помещениями может быть признан  недействительным, если он произведен  с нарушением требований, предусмотренных  Жилищным кодексом Республики  Беларусь и настоящими Правилами.

Признание обмена недействительным производится в судебном порядке по требованию лиц, участвующих в обмене, наймодателя или прокурора.

В случае признания обмена жилого помещения недействительным стороны подлежат переселению в жилые помещения, которые они занимали ранее.

Если обмен жилого помещения признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

 Если одно  из обмениваемых жилых помещений  находится на территории Республики  Беларусь, а другое - на территории  другого государства, обмен производится  в порядке, предусмотренном международными  договорами Республики Беларусь  и законодательством Республики  Беларусь.

 

 

 

 

 

1.6. Обмен жилых  помещений частного жилищного  фонда

 
       Когда стороны - собственники жилых помещений, в таком случае совершается не обмен жилыми помещениями, а договор мены. Правоотношения, возникающие при обмене жилыми помещениями, находящимися в частной собственности граждан, регламентируются гражданским законодательством. При этом к договору мены применяются правила, установленные ГК для договора купли-продажи.

В то же время собственник также вправе осуществить обмен с нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда и с членом организации застройщиков.

Член организации застройщиков (к организациям застройщиков относятся жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов; жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими) вправе передавать право на свои паенакопления другому лицу. При этом права на паенакопления, являющиеся общим совместным имуществом супругов, передаются с согласия супруга (супруги).

В случае осуществления обмена с собственником жилого помещения член организации застройщиков станет собственником жилого помещения, полученного по обмену, а собственник соответственно получит в обмен паенакопления члена организации застройщиков.

В случае обмена жилых помещений членами организаций застройщиков участники сделки лишь обменяют свои паенакопления в пределах одной либо в разных организациях застройщиков.  
      Предметом обмена могут быть как отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из 1 или нескольких комнат, так и 1-квартирный жилой дом (жилой дом, состоящий из 1 квартиры, вход в которую организован с придомовой территории). Предметом обмена может быть также и часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена (так называемый родственный обмен) его семьи, в т.ч. неизолированная жилая комната или часть комнаты.

В случае когда предмет обмена - 1-квартирный жилой дом, неизбежно возникает вопрос о праве на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. При обмене 1-квартирного жилого дома частного жилищного фонда одновременно с передачей права собственности передаются права на занимаемую этим домом часть земельного участка. Если, например, собственнику 1-квартирного жилого дома земельный участок принадлежит на праве собственности, то покупателю передается либо право собственности на часть участка, на котором расположена недвижимость и которая необходима для ее использования, либо такой земельный участок передается в пользование (пожизненное наследуемое владение, аренда земельного участка и др.). Данные условия зависят от характера принадлежности земельного участка и оговариваются в договоре обмена (мены).

 

Следует отметить, что причины обмена жилого помещения могут быть различными, в т.ч. законодательством установлено право нанимателей, занимающих жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством РБ, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых (ст.58 ЖК и п.51 Положения). При этом местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения.

В соответствии с жилищным законодательством излишняя жилая площадь (более 20 кв.м на 1 человека) не может быть изъята у нанимателя и членов его семьи. Только сам наниматель может отказаться от излишка площади с согласия членов его семьи.

Кроме того, граждане, подлежащие выселению без предоставления жилого помещения в соответствии с требованиями ст.39 ЖК, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.

Согласие на обмен жилого помещения членов семьи и органов опеки и попечительства

Как наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда, так и собственник жилого помещения вправе произвести обмен занимаемых ими помещений только с письменного согласия совместно проживающих с ними членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением.

При обмене собственникам жилого помещения, членам организации застройщиков следует также соблюдать требования ст.123 ЖК, в соответствии с которыми отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Сделки, совершенные без соблюдения названного требования, являются ничтожными. Вместе с тем отказ органов опеки и попечительства от дачи согласия на обмен может быть обжалован в установленном порядке.

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или в разных жилых домах, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах.

Особенности обмена жилого помещения, построенного с использованием льготного кредита банка

Существуют особенности при осуществлении обмена изолированного жилого помещения, построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита банка в соответствии с Указом Президента РБ от 14.04.2000 № 185, до погашения или в течение 1 года со дня погашения кредита. Для государственной регистрации договора об обмене изолированными жилыми помещениями дополнительно представляется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа на отчуждение изолированного жилого помещения.

Так, обмен жилого помещения (его частей, долей в праве собственности), построенного с привлечением льготного кредита, в течение года со дня погашения кредита осуществляется с разрешения данного исполнительного и распорядительного органа в исключительных случаях или в случае улучшения жилищных условий собственником жилья, признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения.

К исключительным случаям обмена жилого помещения, построенного (реконструированного) или приобретенного за счет льготного кредита, законодатель относит переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т.п.

Как следует из изложенного, перечень таких случаев не ограничен и может определяться местным исполнительным и распорядительным органом в индивидуальном порядке.

Для получения разрешения отчуждения жилого помещения (его частей, долей в праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита, заявитель должен представить в местный исполнительный и распорядительный орган следующие документы:

- заявление;

- технический паспорт  и документ, подтверждающий право  собственности на жилое помещение (его часть, долю в праве собственности);

- документы, подтверждающие  основания отчуждения жилого  помещения (его части, доли в праве  собственности) - переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилого помещения и другие;

- домовую книгу (при ее  наличии) - в случае обмена 1-квартирного, блокированного жилого дома.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Сделки с нежилыми помещениями в Республике Беларусь.

В ст. 1  Жилищного кодекса Республики Беларусь дано определение: «нежилое помещение – помещение, не предназначенное для проживания граждан».

Основные виды сделок с нежилыми помещениями: купля-продажа, аренда, безвозмездное пользование.

 

2.1. Аренда нежилых помещений            

 Понятие договора аренды (имущественного найма) дано в ст. 577 ГК, согласно которой договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное договором имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату. 

 Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Как арендодателем, так и арендатором могут быть и физические (как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так и не являющиеся предпринимателями), и юридические лица (как созданные на государственной форме собственности, так и на частной), и административно-территориальные единицы и само государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.