Сделки с жилыми помещениями в Республике Беларусь

Введение

 

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться

Сделки с недвижимостью — это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Правовое регулирование сделок с имуществом граждан осуществляется ГК Республики Беларусь, ЖК Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о земле и другими документами.

Существует две группы требований к сделкам с недвижимостью, находящейся в собственности граждан:

1. общие условия удостоверения  сделок:

- законность содержания  сделки;

- способность физических  лиц к участию в сделке, т.е. их дееспособность и правоспособность;

- требования закона, касающимся формы;

2. дополнительные условия, которым должны отвечать сделки:

- ограничение оборотоспособности отдельных объектов недвижимости (например, земли);

- специальная регистрация  или учет отдельных видов недвижимого  имущества.

Собственность граждан на объекты недвижимости может быть личной и общей. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Такая собственность именуется долевой. В случае, когда доли собственников не определены, общая собственность выступает совместной собственностью. Общей совместной собственностью супругов является имущество, нажитое ими во время брака.

Основой для возникновения и существования рыночного оборота является право собственности. Правомочия собственника состоят из триады: владения, пользования и распоряжения. Следует помнить, что правомочия собственника могут быть распределены между разными лицами.

Основания возникновения права собственности на жилое помещение:

- в результате строительства  хозяйственным способом;

- на основании договора  купли-продажи, мены, дарения, по наследству  или иной вторичной сделки;

-в процессе приватизации: в собственность одного гражданина, в общую долевую собственность, в общую совместную собственность;

-на основании юридического  факта, положенного в основу решения  судов: устанавливающих или подтверждающих  право собственности, а также  устанавливающих право наследования;

- в силу приобретательной давности.

Виды сделок с объектами недвижимости:

1. основные виды сделок  с жилыми помещениями в государственной собственности: наем, обмен, приватизация; такие сделки не относятся к рыночному обороту и регулируются в основном административными средствами;

2. основные виды сделок  с жилыми помещениями в частной  собственности: купля-продажа, мена, коммерческий наем (аренда), дарение, наследование, рента;

3. основные виды сделок  с нежилыми помещениями: купля-продажа, аренда, безвозмездное пользование.

Сделки, признаваемые недействительными, в юридической практике делятся на «оспоримые по суду» и «ничтожные». Последние находятся вне правового пространства, они недействительны с момента их совершения даже без решения суда.

К ложные сделкам с недвижимостью можно отнести:

1. договоры купли-продажи  строящегося жилья, предметом которых  предусматривается предварительная  оплата еще не созданного объекта  недвижимости (кредитование застройщика);

2. договоры жилищных  накоплений, предусматривающие предварительную  оплату по частям неиндивидуализированной  недвижимости.

Далее в работе более подробно рассмотрим особенности сделок с жилыми и нежилыми помещениями в Республике Беларусь.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сделки с жилыми помещениями в Республике Беларусь.

 

Согласно статье 1 Жилищного кодекса РБ Жилое помещение – предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, – установленные для проживания санитарные и технические требования).

В соответствии с действующим законодательством различаются порядок предоставления и пользования жилыми помещениями, а также объем прав граждан, проживающих в домах разных видов жилищного фонда.

Терминологическое определение понятия «жилищный фонд» дано в статьях ЖК Республики Беларусь  – это совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности. По видовому составу в зависимости от форм собственности кодекс установил два вида жилищного фонда: государственный и частный жилищные фонды.

Государственный жилищный фонд включает в себя республиканский жилищный фонд (собственность Республики Беларусь) и коммунальный жилищный фонд (собственность административно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд состоит из жилищного фонда граждан и жилищного фонда юридических лиц негосударственной формы собственности.

В жилищный фонд граждан входят индивидуальные (усадебные) дома, приватизированные жилые помещения, построенные и приобретенные квартиры и дома, жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов и других организаций граждан-застройщиков с полностью выплаченным паевым взносом (оформленные в установленном порядке в частную собственность), а также жилые помещения, приобретенные в собственность граждан на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Граждане приобретают право собственности на жилое помещение по следующим основаниям:

• строительство жилого дома, части жилого дома, квартиры;
• приватизация занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;
• принятие жилого помещения в наследство;
• оформление права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков;
• передачи жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;
• передачи жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;
• совершения гражданско-правовых сделок;
• в других случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Право собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающим документом (соответствующим договором, регистрационным удостоверением, свидетельством о праве на наследство и т.д.).

Виды сделок с жилыми помещениями:

1. основные виды сделок  с жилыми помещениями в государственной  собственности: наем, обмен, приватизация; такие сделки не относятся  к рыночному обороту и регулируются  в основном административными  средствами;

2. основные виды сделок  с жилыми помещениями в частной  собственности: купля-продажа, мена, коммерческий наем (аренда), дарение, наследование, рента;

1.1. Аренда (найм) жилых помещений в Республике Беларусь

 

Конституцией Республики Беларусь гражданам страны гарантируется право на жилище, которое обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья .

Договор найма жилого помещения –это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Из определения договора найма следует, что жилая площадь предоставляется нанимателю и членам его семьи. К членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков (жилищно-строительного кооператива, молодежного жилого комплекса) по договору найма жилого помещения относятся супруг нанимателя, их дети (как родные, так и усыновленные) и родители (а также усыновители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Если указанные выше лица перестали быть членами семьи нанимателя (например, брак расторгнут), но продолжают проживать в нанимаемом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи, если иное не предусмотрено законодательством и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Договор найма жилого помещения включает в себя такие виды договоров, как:

1. Договор найма жилого помещения государственного жилого фонда или договор социального найма

2.  Договор найма служебного жилого помещения

3.  Договор найма жилого помещения в общежитиях.

4.  Договор найма жилого помещения в специальном доме.

Согласно ст. 56 Жилищного Кодекса Республики Беларусь по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение. Имеются также договоры поднайма жилых помещений. Гражданам, не имеющих жилья по месту их работы или учебы, могут быть предоставлены общежития. Договоры найма жилого помещения двухсторонние, бессрочные, но в отдельных случаях договор может быть заключен на определенный срок. Например, на период работы представлено служебное помещение или общежитие на период учебы в учебном заведении. Сторонами в договорах найма жилого помещения является наймодатель и наниматель. В роли наймодателя договора найма жилого помещения выступает жилищно-эксплуатационная организация, предприятие (организация), гражданин-собственник. Наниматель –гражданин, которому представлено жилое помещение. Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Договоры найма жилого помещения –возмездные.

Предметом договора найма выступает, как правило, квартира либо изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Пользоваться квартирой наниматель и члены его семьи должны по назначению.

Форма договора найма жилого помещения –письменная. Обязательность письменной формы заключается в подготовке и подписании договора найма жилого помещения. Типовые договоры найма жилого помещения утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров республики Беларусь.

Договоры найма жилых помещений помимо общих черт содержат отличия. К примеру, по договору найма жилое помещение представляется во владение и пользование, только пользование предоставляется место в общежитии на время учебы.

Плата за пользование жилыми помещениями по договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное. При этом плата не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь. 

Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию, лифты, вывоз и обезвреживание твердых отходов) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством не установлено иное

Плата за пользование жилым помещением по договору социального найма взимается исходя из общей площади занимаемого помещения и с учетом ставки платы за пользование жилым помещением, устанавливаемой законодательством. 

Взимание платы производится в одинарном размере, если не превышены пределы максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования на всех членов семьи нанимателя, а размеры излишней жилой площади не превышают на всю семью половины максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, полагающейся на одного человека.

Плата за излишки жилой площади взимается по нормативной себестоимости эксплуатации жилищного фонда, утверждаемой облисполкомами (Минским горисполкомом).

Заключив договор найма жилого помещения, стороны приобретают права и возлагают на себя определенные обязанности.

Права и обязанности нанимателя. Граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, которое предоставляется им, как правило, в бессрочное пользование. 

В соответствии с действующим законодательством граждане вправе иметь в частной собственности жилой дом, квартиру, часть дома