Сделки с жилыми помещениями в Республике Беларусь

Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им, иначе как на основании и в порядке, предусмотренном законом.

Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях, несовместимых с требованиями, предъявляемыми к ним, а также в ущерб интересам общества.

Граждане обязаны: обеспечивать сохранность жилых помещений; бережно относится к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства; соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории; правила пожарной безопасности; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию.

Права и обязанности наймодателя. Наймодатель обязан: предоставить жилое помещение в исправном состоянии; систематически осматривать жилые помещения и объекты благоустройства придомовой территории, проверять техническое состояние инженерного оборудования, находящегося вне квартир и обслуживать данное оборудование. 

Наймодатель жилых помещений государственного жилого фонда также обязан своевременно производить капитальный и текущий ремонт вспомогательных помещений, инженерных систем жилых домов, обеспечивать их бесперебойную работу, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории На наймодателя возлагаются обязанности по устранению неисправностей в квартирах за свой счет, если они произошли по его вине.

Таким образом, договор аренды жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, заключается между собственником дома и нанимателем в письменной форме. Договор аренды жилого помещения должен содержать указание на предмет договора, срок, на который он заключается, определять права и обязанности арендодателя и арендатора. Договор аренды жилого помещения может заключаться на определенный срок либо без указание срока. ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Плата за пользование жилым помещениями в домах (квартирах) принадлежащих гражданам, определяется соглашением сторон, но не может превышать ставок, утвержденных Советом Министров Республики Беларусь. Плата за коммунальные услуги взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Сроки внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги определяется соглашением сторон.

Арендатор жилого помещения в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор аренды. Арендатор жилого помещения по истечении срока договора имеет право на его возобновление. Арендатор не вправе требовать возобновления договора:

. Когда он проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока.

. Когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника и членов его семьи.

При переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.

2. Приватизация жилых помещений

 

Приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда -  способ приобретения жилого помещения - разновидность гражданско-правовой сделки - купли-продажи жилого помещения, в которой одной из сторон выступает наниматель, занимающий жилое помещение государственного жилищного фонда на условиях договора найма, а другой стороной является государство в лице местного исполнительного и распорядительного органа или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится это жилое помещение.

Порядок приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда определен в главе 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь  (далее – ЖК). Закон РБ от 16.04.1992 № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» ст.223 ЖК признан утратившим силу.

Право собственности на жилое помещение в результате приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда приобретается только гражданами, поскольку в соответствии с п.2 ст.134 ЖК субъектами приватизации жилых помещений являются только граждане.

Административная процедура «принятие решения о приватизации жилого помещения» предусмотрена подп.1.1.9 п.1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200 (далее - перечень).

Заявление о приватизации подается в зависимости от принадлежности данного жилого помещения:

1) в исполнительный комитет  по месту жительства - в случае, если жилое помещение находится в коммунальной собственности;

2) в организацию, в хозяйственном  ведении или оперативном управлении  которой находится жилое помещение, - в случае, если жилое помещение  закреплено на праве хозяйственного  ведения либо оперативного управления  организации республиканской или коммунальной формы собственности;

3) в государственный орган  или иную государственную организацию, подчиненную Президенту РБ, республиканский  орган государственного управления  или иную государственную организацию, подчиненную Правительству РБ, заключившие  договор безвозмездного пользования  жилым помещением, или уполномоченное  ими лицо - в случаях, если жилое  помещение передано по договору  безвозмездного пользования организации, созданной в процессе преобразования  государственных унитарных предприятий  в открытые акционерные общества.

Заявление о приватизации должно быть подписано совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также иными гражданами, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования жилым помещением. В случае если граждане, за которыми сохраняется право владения и пользования жилым помещением, отсутствуют - прилагается их письменное согласие, удостоверенное нотариально.

Кроме того, к заявлению о приватизации прилагаются документы, указанные в подп.1.1.9 п.1.1 перечня, в частности:

 

• перерегистрированные в установленном порядке чеки «Жилье» (если они есть в наличии);

• справки и (или) копии документов, которые дают право на льготную приватизацию в соответствии со ст.140 ЖК.

Копия лицевого счета, справка-характеристика квартиры и другие документы, необходимые для принятия решения, запрашиваются и получаются уполномоченным органом самостоятельно в порядке, установленном ст.22 Закона РБ от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур».

Следует отметить, что в силу ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. В этой связи право на жилое помещение, приватизированное в период брака, у супругов будет равное независимо от того, кто из супругов внесет больше денег либо чеков «Жилье». Остальные члены семьи в зависимости от участия путем внесения денежных средств (чеков «Жилье») будут иметь право на долю собственности в приватизированной с их участием квартире.

В том случае если члены семьи не принимают участия в приватизации, но проживают в квартире на момент приватизации, они сохраняют право владения и пользования данной квартирой. Согласно п.4 ст.95 ЖК члены, бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, не подлежат выселению из жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем 4 п.1 ст.85 ЖК.

Доли в праве собственности на жилое помещение членов семьи могут быть отражены по требованию участников приватизации в свидетельстве (удостоверении) о государственной регистрации жилого помещения.

В течение 1 месяца после подачи заявления о приватизации оно должно быть рассмотрено.

Перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, определен в ст.135 ЖК:

жилые помещения социального пользования;

служебные жилые помещения, если иное не определено Президентом Республики Беларусь;

жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;

жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

специальные жилые помещения;

жилые помещения коммерческого использования;

жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные по срочному договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда обязанным лицам;

жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации (отчуждения), первоочередного и последующего отселения на территориях с радиоактивным загрязнением. Граждане, проживающие в зоне с правом на отселение, при наличии оснований и желания переселиться на место жительства в другие населенные пункты не имеют права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений;

жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае переустройства и (или) перепланировки квартир при проведении работ по реконструкции или капитальному ремонту жилого дома - на период с момента начала производства работ и до их окончания;

жилые помещения, занимаемые военнослужащими, выбывающими за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих;

жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны Республики Беларусь;

жилые помещения, расположенные в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям;

жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;

жилые помещения в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Стоимость объектов приватизации определяется комиссиями местных исполнительных и распорядительных органов, а также иных вышеуказанных государственных органов, других организаций, в порядке, установленном Положением об определении стоимости объектов приватизации, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 28.05.2013 № 421.

Отказ в приватизации должен быть мотивированным и его можно обжаловать в судебном порядке. Жалоба на действия местного исполнительного комитета, иного государственного органа, другой организации, связанные с отказом в приватизации жилого помещения, подается в суд в месячный срок со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

После принятия решения о приватизации оформляется договор купли-продажи приватизируемого жилого помещения.

Данный договор подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Минюста РБ от 23.10.2006 № 63.

Для удостоверения договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения нотариусу предоставляются:

• решение (выписка из решения) о приватизации жилого помещения;

• согласие на приватизацию жилого помещения совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением. Сведения об указанных лицах могут быть подтверждены справкой о месте жительства и составе семьи, копией лицевого счета, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, либо иным документом;

• акт оценки стоимости приватизируемого жилого помещения;

• согласие (разрешение) органов опеки и попечительства в случаях, установленных законодательными актами;

• квитанция об оплате стоимости приобретаемого в собственность жилого помещения для обозрения и соответствующей отметки в договоре купли-продажи приватизируемого жилого помещения.

В договоре купли-продажи приватизируемого жилого помещения условия приватизации нотариус указывает в соответствии с решением о приватизации жилого помещения.

В соответствии с п.1 ст.144 ЖК оплата стоимости приватизируемых жилых помещений может производиться в рассрочку до 40 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 10 % остаточной стоимости этих жилых помещений, подлежащей оплате. Для служебных жилых помещений предусмотрена рассрочка до 20 лет.

При этом в течение установленного срока рассрочки стоимость приватизации для этого жилого помещения уже не изменится.

После внесения 10 % остаточной стоимости граждане становятся собственниками и вправе передавать приватизированную квартиру своим близким (в случае смерти собственника долг продолжит выплачивать наследник). Вместе с тем до выплаты всей стоимости квартира отчуждению не подлежит.

Важно помнить, что срок действия решения о приватизации - 1 год. И если за это время договор купли-продажи приватизируемого жилого помещения не будет нотариально заверен, то решение о приватизации утратит свою силу.

 

3. Сделки купли-продажи жилых помещений

Жилые дома и квартиры, по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь, являются недвижимостью. Поэтому их купля-продажа - это частный случай купли-продажи недвижимости, имеющий, однако, свои особенности. О этом и пойдет речь ниже.