Сделки с жилыми помещениями в Республике Беларусь

При заключении договора аренды необходимо иметь в виду, что в настоящее время в действующем законодательстве земля «первична», в связи с чем,  все нежилые помещения, независимо от места их размещения,  связаны с земельным участком. В соответствии со ст. 22 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – К о З), документами, удостоверяющими права на земельные участки, выданные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 года, являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

 Недействительными являются сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки. А аренда нежилых помещений, является сделкой.   

На практике при сдаче в аренду нежилых помещений физическими лицами возникает вопрос, должно ли физическое лицо быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. По этому вопросу бывший Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь дал разъяснение, которое заключается в том, что когда   деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системы действий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской. В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии с налоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов. Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т.е. физическое лицо намеревается сдавать в аренду нежилое помещение одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской. Соответственно, осуществление физическим лицом такой деятельности, содержащей признаки предпринимательства, и требует регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью.

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется Указом Президента Республики Беларусь № 152 (в редакции Указа № 479). Однако сам факт перевода помещения в нежилой фонд еще не дает право собственнику использовать его по тому назначению, которое задумывалось собственником при осуществлении перевода. Поскольку при регистрации перевода в нежилой фонд агентством по государственной регистрации и земельному кадастру в свидетельстве (удостоверении) на переведенное в нежилой фонд помещение будет указано, что данное помещение не относится к жилищному фонду. Следовательно, целевое назначение этого помещения еще не определено и дальнейшее его использование под вопросом.

Также важный вопрос возникает при смене собственника сданного в аренду помещения и самого арендатора. На этот вопрос дает ответ ст. 588 ГК согласно которой, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.  

 В  случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору  аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Размер арендной платы для нежилых помещений частной формы собственности, в соответствии с заключением Конституционного Суда республики Беларусь от 07.02.2002 № З-137/2002,  определяется по соглашению сторон.  

 Для  нежилых помещений государственной  собственности размер арендной  платы устанавливается Правительством Республики Беларусь в базовой арендной величине. В настоящее время  базовая арендная величина  установлена постановление № 231 Совета Министров Республики Беларусь «Об установлении размера базовой арендной величины» принятого 19.03. 2014 года.  С 1 апреля 2014 года арендная плата рассчитывается и уплачивается исходя из установленного нового размера БАВ  – 102 тыс. рублей.  

 Указанная базовая  арендная  величина применяется в расчете арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, (включая капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части на рынках и в торговых центрах),  находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.   

При аренде помещений плательщиками НДС немаловажным вопросом является то обстоятельство, является ли плательщиком НДС арендодатель, так как НДС может пойти в зачет арендатору.   

 Статьей 585 ГК установлено, что если иное  не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Досрочное расторжение договора аренды может быть как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.  

 В  силу ст. 590 ГК по требованию  арендодателя договор аренды  может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами в случаях, когда арендатор:

1) пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно  ухудшает имущество;

3) более  двух раз подряд по истечении  установленного договором срока  платежа не вносит арендную  плату;

4) не  производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.  

 Договором  аренды могут быть установлены  и другие основания досрочного  расторжения договора.        

     Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В силу ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением имущества;

2) переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В случае согласия арендатора брать помещение в субаренду, в лучшем случае в договоре аренды сдающего помещение в субаренду, должно быть условие о согласии собственника о сдаче арендатором помещения в субаренду. Кроме этого, необходимо знать, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, а также что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Также помнить, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Указанные условия субаренды предусмотрены ст. 586 ГК.

В последнее время появились договоры аренды с правом выкупу арендатором арендуемого имущества.

Статей 580 ГК, Директивой Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. N 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республики Беларусь», Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.  2012  N 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом»,  предоставлено право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества субъектам предпринимательской деятельности, арендующим данное имущество не менее 3-х лет и являющихся добросовестными арендаторами, не допускавших нарушение условий договора аренды весь период его действия по оплате и использованию недвижимого имущества, предоставленного в аренду.

Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

В соответствии с ст. 580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

       Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации

Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов (п.1.1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24).

На практике, чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, договор заключается на год и менее. В том случае, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее одного года, продлевается на такой же срок и на тех же условиях, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Такой договор также не требует государственной регистрации

2. Сделки купли-продажи нежилых помещений

Купля-продажа — это сделка, при которой продавец передает покупателю недвижимость за определенную цену в собственность, и право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором она располагается и без которого пользование недвижимостью невозможно.

Купля-продажа предприятия может совершаться разными способами: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий конкурс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкурс, неорганизованные сделки. Выбор способа продажи зависит от целей.

При покупке готового бизнеса, то есть предприятия как имущественного комплекса, основной вопрос, который чаще всего стоит перед потенциальным покупателем данного бизнеса является быстрое приобретение интересующего его объекта. Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса является одним из способов приобретения готового бизнеса. При этом следует отметить, что данный вариант, в отличие от реорганизации, требует значительных временных и приличных денежных затрат. Однако в случаях, когда требуется, например, смена собственника унитарного предприятия, купля-продажа имущественного комплекса остается, единственным выходом из данной ситуации.

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.