Сделки с жилыми помещениями

Министерство образования и науки Российской Федерации

БУЗУЛУКСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

(ФИЛИАЛ) ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО   ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Кафедра гражданского права и гражданского процесса

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Жилищное право»

 

Вариант 5

 

                                                                                

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Бузулук 2013 г.

 

 

 

Содержание

 

Введение ………………………………………………………………………..3-4

Сделки с жилыми помещениями.

1. Понятие и виды сделок с жилыми помещениями………………………...5-9
2. Договор купли-продажи жилого помещения…………………………...10-14
3. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением…………..15-20

Заключение ………………………………………………………………………21

Список использованных источников …………………………………………..22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу владения, пользования (эксплуатации ) и распоряжения жилищным фондом.

Предмет жилищного права - общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием (эксплуатацией) и распоряжением жилищного фонда.

Задачами жилищного права являются регулирование жилищных отношений в целях обеспечения гарантируемого Конституцией Российской Федерации права граждан на жилище, надлежащего использования и сохранности жилищного фонда, а также укрепление законности в области жилищных отношений.

Жилищное право, как и любая другая отрасль права, взаимодействует с другими отраслями права, а именно с гражданским правом, административным правом, финансовым правом.

Основные принципы жилищного права отражены в Конституции Российской Федерации, а также в Жилищном кодексе(п.1 ст.1 ЖК РФ)1

К основным принципам относятся:

· неприкосновенность жилища;

· недопустимость произвольного лишения жилища;

· свобода выбора места жительства;

· доступность пользования жилищным фондом

· целевое использование жилого фонда.

Жилищные правоотношения - общественные отношения, возникающие в связи с использованием, управлением и эксплуатацией жилищного фонда.

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений.

В связи с приватизацией жилищного фонда в начале 90-х гг. многие из российских граждан стали собственниками жилых помещений, что обусловило в последующие годы небывалый рост сделок с данными объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, мена, найм, дарение и др.). В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт.

Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сделки с жилыми помещениями

1. Понятие и виды сделок

 

Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат многообразные юридические факты. Они представляют собой обстоятельства реальной действительности, с которыми действующее законодательство связывает наступление соответствующих правовых последствий.

Сделки являются самими распространёнными юридическими фактами. Они определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Наличие у всех сделок общих признаков - совпадения воли и волеизъявления, правомерность действий и т.д. - не исключает их деления на виды:

1. в зависимости от числа участвующих сторон, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними;

2. в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные и безвозмездные;

3. по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки они делятся на реальные и консенсуальные;

4. по степени зависимости действительности сделки от её основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;

5. в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-либо обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки.

Сделки в современном гражданском праве являются правовой формой опосредования экономических связей между субъектами гражданского оборота на пути становления рыночной экономики. Сделки являются необходимым инструментарием регулирования договорных отношений, об обязательствах, о собственности.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 153) дает следующее определение сделки: «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».2 Сделки распадаются на односторонние и многосторонние. Всякий договор - это гражданско-правовая сделка, ибо всякая сделка устанавливает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности. Содержание договора - это конкретные правовые обязанности сторон. Практически смысл любого договора заключается в том, что стороны определяют для себя конкретные правовые обязанности, но не всякие правовые обязанности могут составлять содержание гражданско-правового договора.

Факты, с которыми нормы права связывают определенные юридические последствия, называются юридическими фактами., факты, с которыми нормы права не связывают никаких последствий, являются юридически безразличными фактами.

Из определения сделки следует, что сделка относится не к событиям, как виду юридических фактов, а к действию. Действие - юридический факт происходит по воле человека. Именно то, что сделка представляет собой волевой акт, отличает ее от юридических событий, которые носят не волевой характер. С психологической точки зрения, сделка - это акт поведения человека, совершаемый по тем или иным мотивам, направленный на ту или иную цель. Здесь цель сделки выражает субъективное отношение совершающего ее лица к достигаемым при ее помощи последствиям. Цель сделки является необходимым элементом ее юридического состава. Она играет важное значение в оценке сделки с точки зрения ее соответствия требованиям правовых норм, так и точки зрения ее соответствия правилам морали Цель сделки должна быть законной, т.е. не должна нарушать юридических обязанностей, установленных предписаниями правовых норм, входящих либо в содержание правоспособности, либо в содержание конкретного правоотношения. В противном случае сделка признается недействительной как противоречащая закону.

Основные виды сделок:

- договор купли-продажи;

- договор ренты;

- договор дарения;

- договор залога (ренты);

- договор мены и обмен жилыми  помещениями.

Недействительной будет сделка, если она совершена вообще без цели, только для вида. Например, мнимая. С другой стороны, цель сделки всегда должна быть осуществима как фактически, так и юридически. Сама неосуществимость может быть первоначальной, т.е. существовавшей на момент заключения сделки, и последующей, возникшей после совершения сделки. Стороны могут заранее знать о неосуществимости сделки, но прибегают к такому способу, дабы скрыть свои истинные намерения.

Что касается юридической неосуществимости сделки, то это касается требований законности цели сделки. Например, недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Конечной целью сделки является удовлетворение материальных потребностей, к достижению которых сознательно или бессознательно стремится человек. Человек может преследовать несколько целей, заключая сделку. Общая цель складывается во множестве непосредственных конкретных целей, отдельных обязательственных отношений, направленных на удовлетворение материальных и культурных потребностей всего народа в целом и его отдельного гражданина.

 Способы выражения воли могут  быть строго указаны законодателем, могут быть определены предварительным  соглашением сторон, обусловлены  предложением стороны - инициатором  сделки, и, наконец, стороны могут быть абсолютно свободны в выборе того или иного способа изъявления воли.

Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ)3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими Федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.  В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством РФ, жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов.

Гражданский кодекс РФ восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению. Прежде всего, жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность.

Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе РФ. Предметом договора продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры. Помещение становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилое от нежилого помещения, место жительства от пребывания.

Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным потребительским нормам и требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Договор купли-продажи.

 

 По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)4.

При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.