Оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы

Привлечение ‏иностранных ‏брендов ‏на ‏челябинский ‏рынок ‏— ‏одна ‏из ‏самых ‏ярких ‏тенденций ‏последнего ‏времени, ‏считает ‏управляющий ‏отелем ‏«Маркштадт» ‏г-н ‏Ушкин. ‏Эксперт ‏напоминает ‏о ‏планах ‏InterContinentalHotelsGroup ‏построить ‏в ‏Челябинске ‏Holiday ‏Inn ‏Express. ‏Известно ‏также ‏о ‏желании ‏международной ‏группы ‏Accor ‏возвести ‏отель ‏возле ‏Краеведческого ‏музея ‏на ‏ул. ‏Труда. ‏Гендиректор ‏Accor ‏собирается ‏в ‏июне ‏в ‏Челябинск ‏на ‏переговоры ‏с ‏руководством ‏«Родника», ‏рассказал ‏«ДК» ‏Владислав ‏Редькин: ‏«Но ‏мы ‏решили ‏для ‏себя, ‏что ‏надо ‏сначала ‏посмотреть, ‏как ‏пойдет ‏бизнес ‏по ‏Radisson». ‏Только ‏после ‏этого ‏будет ‏принято ‏окончательное ‏решение, ‏быть ‏ли ‏новому ‏гостиничному ‏проекту ‏или ‏нет.

Первых ‏шагов ‏в ‏бизнесе ‏гостиницы ‏Radisson ‏ждут ‏и ‏локальные ‏игроки: ‏«Тут ‏важна ‏стратегия ‏их ‏захода ‏на ‏рынок, ‏если ‏они ‏начнут ‏демпинговать, ‏то ‏нас ‏это, ‏конечно, ‏затронет», ‏— ‏намекает ‏на ‏ужесточение ‏конкуренции ‏Светлана ‏Сошенко. ‏Лишь ‏бы ‏не ‏получилось ‏так, ‏как ‏в ‏свое ‏время ‏в ‏Екатеринбурге, ‏продолжает ‏мысль ‏Елена ‏Нарделли: ‏«В ‏2009 ‏г. ‏к ‏ШОС ‏там ‏открыли ‏несколько ‏отелей ‏(Hyatt, ‏Ahgelo, ‏Novotel, ‏Ramada). ‏Резко ‏увеличили ‏номерной ‏фонд ‏города. ‏В ‏результате ‏загрузка ‏просела ‏во ‏всех ‏отелях ‏сразу ‏после ‏проведения ‏ШОС. ‏А ‏что ‏такое ‏плохая ‏загрузка? ‏Это ‏низкая ‏рентабельность, ‏отели ‏начинают ‏экономить ‏на ‏всем. ‏Низкая ‏зарплата ‏персонала ‏не ‏способствует ‏качественному ‏сервису. ‏Однако ‏городские ‏власти ‏начали ‏привлекать ‏все ‏больше ‏мероприятий ‏с ‏участием ‏иногородних ‏гостей. ‏Постоянно ‏проходят ‏спортивные ‏мероприятия, ‏выставки. ‏Теперь ‏к ‏ЧМ ‏по ‏футболу ‏— ‏2018 ‏и ‏к ‏ЭКСПО ‏— ‏2020 ‏требуется ‏еще ‏увеличить ‏номерной ‏фонд ‏Екатеринбурга ‏на ‏треть».

Челябинская ‏гостиница ‏Radisson ‏добавит ‏в ‏фонд ‏города ‏около ‏200 ‏номеров. ‏В ‏том, ‏что ‏отель ‏будет ‏заполнен, ‏г-н ‏Редькин ‏не ‏сомневается, ‏в ‏качестве ‏аргумента ‏приводит ‏данные ‏исследования ‏консалтинговой ‏компании ‏Jones ‏Lang ‏LaSalle ‏Hotels ‏(компания ‏«Родник» ‏сотрудничает ‏с ‏ней): ‏«Ежегодный ‏рост ‏количества ‏проданных ‏ночевок ‏в ‏Челябинске ‏— ‏около ‏100 ‏тыс. ‏Так ‏было ‏в ‏2012 ‏г. ‏по ‏сравнению ‏с ‏2011 ‏г., ‏а ‏также ‏в ‏2011 ‏г. ‏по ‏сравнению ‏с ‏2010 ‏г.».

Компанию ‏«Родник» ‏считают ‏приближенной ‏к ‏губернатору, ‏она ‏реализует ‏проекты, ‏инвестором ‏в ‏которых ‏выступают ‏структуры, ‏близкие ‏к ‏Михаилу ‏Юревичу, ‏говорят ‏собеседники ‏«ДК». ‏«Если ‏такие ‏люди ‏ввязываются ‏в ‏гостиничные ‏проекты, ‏наверное, ‏у ‏них ‏есть ‏понимание, ‏что ‏рынок ‏будет ‏расти, ‏а ‏значит, ‏и ‏у ‏других ‏игроков ‏будет ‏работа», ‏— ‏высказал ‏мнение ‏эксперт, ‏попросивший ‏не ‏называть ‏его ‏имени.

Интерес ‏инвесторов ‏к ‏Челябинску ‏растет, ‏и ‏привлечение ‏в ‏город ‏новых ‏международных ‏брендов ‏повлияет ‏на ‏всех ‏игроков, ‏отмечает ‏Алевтина ‏Юдаева: ‏«Поднимутся ‏стандарты ‏обслуживания. ‏Тем, ‏кто ‏будет ‏не ‏в ‏стандартах, ‏станет ‏тяжело. ‏Также ‏появится ‏много ‏услуг ‏разной ‏ценовой ‏категории ‏и ‏появится ‏возможность ‏выбирать».

Появление ‏новых ‏отелей ‏должно ‏подстегнуть ‏власти ‏на ‏активные ‏действия ‏по ‏организации ‏в ‏регионе ‏ивентов, ‏считают ‏эксперты. ‏Алевтина ‏Юдаева ‏приводит ‏в ‏пример ‏предолимпийский ‏Сочи: ‏«Чтобы ‏провести ‏Олимпиаду, ‏требуется ‏большой ‏фонд ‏в ‏20 ‏тыс. ‏гостиничных ‏номеров, ‏но ‏построить ‏их ‏- ‏это ‏первая ‏задача, ‏вторая ‏- ‏обеспечить ‏наполняемость ‏отелей ‏после ‏спортивного ‏события. ‏Краснодарский ‏край ‏проводит ‏большую ‏работу ‏в ‏этом ‏направлении. ‏Там ‏проводится ‏и ‏Формула-1, ‏и ‏экономический ‏саммит. ‏Когда ‏Челябинская ‏область ‏будет ‏иметь ‏современные ‏отели, ‏власти ‏тоже ‏будут ‏задумываться, ‏что ‏же ‏еще ‏грандиозного ‏можно ‏в ‏регионе ‏провести», ‏- ‏считает ‏отельер. ‏Впрочем, ‏определенная ‏активность ‏властей ‏по ‏привлечению ‏в ‏регион ‏крупных ‏международных ‏событий ‏заметна: ‏«В ‏прошлом ‏году ‏был ‏хороший ‏подъем ‏общей ‏загрузки ‏номеров ‏в ‏связи ‏с ‏ЧЕ ‏по ‏дзюдо ‏и ‏водному ‏поло, ‏- ‏говорит ‏Елена ‏Нарделли. ‏- ‏Рынок ‏приободрила ‏и ‏новость ‏о ‏проведении ‏ЧМ ‏по ‏дзюдо ‏в ‏2014 ‏г. ‏в ‏Челябинске». ‏В ‏связи ‏с ‏этим ‏«Смолинопарк» ‏даже ‏закрыл ‏два ‏корпуса ‏на ‏капитальный ‏ремонт. ‏Впрочем, ‏говорить ‏о ‏системной ‏работе ‏властей ‏пока ‏рано: ‏«Мы ‏не ‏понимаем, ‏кто ‏наши ‏завтрашние ‏гости. ‏Сами ‏горожане? ‏Но ‏это ‏до ‏определенных ‏пределов. ‏Люди, ‏которые ‏приезжают ‏в ‏бизнес-командировки? ‏Но ‏мы ‏должны ‏понимать, ‏какой ‏это ‏бизнес», ‏- ‏обозначают ‏неопределенность ‏для ‏рынка ‏эксперты.

Директор ‏отеля ‏«ПаркСити» ‏Марина ‏Карелина ‏считает, ‏что ‏властям ‏не ‏нужно ‏изобретать ‏велосипед, ‏достаточно ‏обратиться ‏к ‏международному ‏опыту: ‏«Я ‏недавно ‏была ‏в ‏Сан-Франциско. ‏Одно ‏из ‏основных ‏направлений ‏экономической ‏деятельности ‏города ‏- ‏проведение ‏конференций. ‏Почему ‏бы ‏Челябинску ‏не ‏стать ‏конференц-зоной? ‏Сотни ‏крупных ‏федеральных ‏и ‏иностранных ‏компаний ‏ежегодно ‏ищут ‏площадки ‏для ‏корпоративных ‏выездов. ‏Нашему ‏мегаполису ‏просто ‏не ‏хватает ‏инициатора», ‏- ‏считает ‏эксперт.

Сегодня ‏в ‏Челябинске ‏(вместе ‏с ‏мини-отелями) ‏насчитывается ‏44 ‏гостиницы ‏на ‏2372 ‏номера. ‏Впрочем, ‏этот ‏фонд ‏мог ‏быть ‏больше ‏почти ‏на ‏200 ‏номеров. ‏Но ‏реализацию ‏отдельных ‏проектов ‏инвесторам ‏пришлось ‏либо ‏свернуть, ‏либо ‏временно ‏остановить.

Алевтина ‏Юдаева ‏не ‏смогла ‏построить ‏вторую ‏очередь ‏гостиницы ‏Holiday ‏Inn ‏Chelyabinsk-Riverside ‏и ‏довести ‏номерной ‏фонд ‏до ‏176 ‏номеров, ‏как ‏было ‏в ‏проекте. ‏Причина - ‏отказ ‏мэрии ‏предоставить ‏участок ‏под ‏застройку, ‏хотя ‏были ‏выиграны ‏арбитражные ‏суды. ‏Некоторые ‏эксперты ‏связывают ‏«заморозку» ‏проекта ‏со ‏стремлением ‏чиновников ‏поддержать ‏другого ‏игрока. ‏«Когда ‏должны ‏были ‏приступить ‏к ‏строительству ‏второй ‏очереди ‏Holiday ‏Inn, ‏были ‏объявлены ‏планы ‏по ‏возведению ‏в ‏Челябинске ‏Radisson, ‏тогда ‏у ‏Holiday ‏Inn ‏и ‏начались ‏проблемы», ‏- ‏делится ‏наблюдениями ‏один ‏из ‏собеседников ‏«ДК», ‏который ‏попросил ‏не ‏называть ‏его ‏имени.

Впрочем, ‏с ‏таким ‏мнением ‏категорически ‏не ‏согласен ‏заместитель ‏главы ‏администрации ‏Челябинска. ‏Дмитрий ‏Градобоев ‏называет ‏другие ‏причины ‏отказа ‏в ‏строительстве: ‏«Гостиницу ‏в ‏20 ‏этажей ‏строить ‏во ‏дворе ‏жилого ‏10-этажного ‏дома ‏неправильно. ‏У ‏нас ‏утверждена ‏градостроительная ‏документация, ‏и ‏объект ‏там ‏не ‏предусмотрен».

Сама ‏г-жа ‏Юдаева ‏сдержанно ‏комментирует ‏юридический ‏конфликт ‏с ‏мэрией: ‏«Есть ‏лояльность ‏власти ‏к ‏одним ‏игрокам ‏и ‏нелояльность - ‏к ‏другим. ‏Одним ‏проектам ‏дают ‏зеленый ‏свет, ‏другим ‏- ‏ставят ‏препоны. ‏И ‏иногда ‏непонятно, ‏по ‏каким ‏причинам». ‏В ‏итоге ‏бизневумен ‏отказалась ‏от ‏планов ‏по ‏строительству ‏второй ‏очереди ‏Holiday ‏Inn ‏в ‏Челябинске ‏и ‏сосредоточилась ‏на ‏новом ‏направлении ‏- ‏развивает ‏деятельность ‏управляющей ‏компании ‏в ‏предолимпийском ‏Сочи.

Другим ‏«пострадавшим» ‏проектом ‏эксперты ‏называют ‏гостиницу, ‏которая ‏строится ‏рядом ‏с ‏Центром ‏Международной ‏Торговли ‏на ‏пр. ‏Ленина. ‏По ‏словам ‏Сергея ‏Овчинникова ‏(инвестора ‏проекта), ‏работы ‏пришлось ‏приостановить ‏по ‏требованию ‏мэрии. ‏Причина ‏- ‏нехватка ‏предусмотренных ‏проектом ‏парковочных ‏мест: ‏«Там ‏развивается ‏выставочный ‏центр, ‏есть ‏рестораны, ‏проектный ‏институт, ‏строится ‏гостиница. ‏И ‏все ‏это ‏не ‏обеспечено ‏нормативами ‏в ‏плане ‏парковок», ‏- ‏пояснил ‏позицию ‏мэрии ‏Дмитрий ‏Градобоев. ‏По ‏словам ‏чиновника, ‏строительство ‏возобновится ‏после ‏внесения ‏изменений ‏в ‏проект.

Топ-14 ‏отелей ‏по ‏стоимости ‏проживания ‏за ‏сутки ‏в ‏Челябинске представлен в таблице 2.1.

Таблица 2.1 – Отели города Челябинска

Таким образом, основная доля приходится на ценовой сегмент, находящийся в пределах 3200-3500 руб.

2.3.2 ‏ ‏Обзор ‏рынка ‏малых ‏гостиничных ‏комплексов

С ‏каждым ‏годом ‏на ‏рынке ‏гостиничных ‏услуг ‏наблюдается ‏увеличение ‏доли ‏малых ‏отелей. ‏Как ‏правило, ‏они ‏располагают ‏номерами ‏повышенной ‏комфортности ‏и ‏высоким ‏уровнем ‏сервиса. ‏Мини-отелю ‏значительно ‏легче ‏соответствовать ‏запросам ‏требовательных ‏обеспеченных ‏постояльцев, ‏создать ‏обстановку, ‏максимально ‏приближенную ‏к ‏домашней. ‏Но ‏прямыми ‏конкурентами ‏крупных ‏гостиниц ‏мини-отели ‏не ‏являются. ‏

Как ‏пишет ‏chel.dkvartal.ru, ‏отельеры ‏Челябинска ‏считают ‏для ‏себя ‏прошедший ‏2012 ‏год ‏вполне ‏удачным. ‏В ‏прошлом ‏году ‏в ‏столице ‏Южного ‏Урала ‏прошли ‏европейские ‏Чемпионаты ‏по ‏водному ‏поло ‏и ‏дзюдо. ‏Во ‏время ‏проведения ‏спортивных ‏состязаний ‏загрузка ‏челябинских ‏гостиниц ‏находилась ‏на ‏довольно ‏высоком ‏уровне. ‏Некоторым ‏отелям ‏приходилось ‏в ‏периоды ‏проведения ‏крупных ‏спортивных ‏событий ‏даже ‏селить ‏своих ‏гостей ‏в ‏сауны. ‏Представители ‏челябинской ‏индустрии ‏гостеприимства ‏стали ‏еще ‏более ‏позитивно ‏смотреть ‏в ‏будущее ‏после ‏того, ‏как ‏стало ‏известно, ‏что ‏в ‏2014 ‏году ‏Челябинск ‏будет ‏принимать ‏гостей ‏мирового ‏Чемпионата ‏по ‏дзюдо. ‏Вместе ‏с ‏тем, ‏эксперты ‏челябинской ‏гостиничной ‏индустрии ‏отмечают, ‏что ‏ситуация ‏во ‏всех ‏сегментах ‏индустрии ‏гостеприимства ‏города ‏складывается ‏по-разному.

На ‏данный ‏момент ‏сегмент ‏бюджетных ‏учреждений ‏гостеприимства ‏в ‏Челябинске ‏занимают ‏мини-отели. ‏В ‏городе ‏также ‏существуют ‏квартиры, ‏которые ‏сдаются ‏посуточно. ‏Совсем ‏недавно ‏в ‏Челябинске ‏появились ‏также ‏доходные ‏дома. ‏В ‏городе ‏были ‏построены ‏десятиэтажные ‏дома, ‏в ‏которых ‏квартиры ‏сдаются ‏в ‏аренду. ‏Снять ‏квартиру ‏могут ‏как ‏частные, ‏так ‏и ‏юридические ‏лица. ‏В ‏ближайшей ‏перспективе ‏существующий ‏сейчас ‏в ‏Челябинске ‏дефицит ‏дешевых ‏гостиниц ‏если ‏и ‏не ‏исчезнет ‏совсем, ‏то, ‏по ‏крайней ‏мере, ‏уменьшится. ‏Дело ‏в ‏том, ‏что ‏гостиничная ‏компания ‏«InterContinental ‏Hotels ‏Group» ‏намерена ‏построить ‏в ‏Челябинске ‏отель ‏бюджетного ‏бренда ‏Holiday ‏Inn ‏Express. ‏Представители ‏гостиничного ‏бизнеса ‏Челябинска ‏отмечают, ‏что ‏намерение ‏крупной ‏гостиничной ‏компании ‏построить ‏в ‏городе ‏отель ‏эконом-класса ‏является ‏свидетельством ‏того, ‏что ‏инвесторы ‏стали ‏обращать ‏внимание ‏на ‏бюджетный ‏сегмент ‏челябинской ‏индустрии ‏гостеприимства.

Доля ‏небольших ‏мини-отелей ‏не ‏превышает ‏5 ‏%, ‏хотя ‏их ‏популярность ‏неизмеримо ‏выше, ‏чем ‏у ‏старших ‏собратьев. ‏Примером ‏таких ‏мини ‏– ‏отелей ‏бизнес ‏класса ‏может ‏послужить ‏сеть ‏мотелей ‏«Север-сити», ‏малый ‏отель ‏«Гостиный ‏дом», ‏дом ‏отдыха ‏«Усадьба».

Большой ‏популярностью ‏среди ‏гостиниц ‏данного ‏класса ‏пользуются ‏мини-отели, ‏которые ‏проводят ‏политику ‏индивидуального ‏подхода ‏к ‏клиенту. ‏В ‏малых ‏гостиницах ‏имеется ‏небольшое ‏количество ‏номеров ‏(до ‏15 ‏- ‏20), ‏поэтому ‏уровень ‏обслуживания ‏в ‏них ‏естественно ‏будет ‏выше ‏и ‏индивидуальнее. ‏Как ‏правило, ‏в ‏мини-отелях ‏всегда ‏тишина ‏и ‏уют, ‏что ‏значительно ‏повышает ‏их ‏популярность ‏у ‏деловых ‏туристов.

У ‏каждого ‏объекта, ‏будь ‏то ‏крупный ‏бизнес-отель ‏или ‏мини-гостиница ‏есть ‏свои ‏недостатки ‏и ‏достоинства, ‏очень ‏многое ‏зависит ‏от ‏того, ‏на ‏каких ‏клиентов ‏ориентирована, ‏где ‏территориально ‏находится.

Если ‏строительство ‏гостиницы ‏ориентировано ‏на ‏бизнес ‏– ‏туристов, ‏то ‏территориальное ‏расположение ‏должно ‏быть ‏ближе ‏к ‏центру ‏города, ‏если ‏для ‏отдыха ‏– ‏то ‏в ‏лесопарковой ‏зоне.

Строительство ‏нашей ‏гостиницы ‏планируется ‏в ‏поселке ‏Градский ‏Прииск, ‏основной ‏целевой ‏сегмент ‏– ‏это ‏командировочные, ‏а ‏также ‏гости, ‏родственники, ‏приехавшие ‏на ‏консультацию ‏в ‏кардиоцентр ‏посетители. ‏Территориально ‏рядом ‏находится ‏Ледовая ‏арена ‏Трактор, ‏болельщикам ‏также ‏необходимо ‏остановиться ‏в ‏городе ‏на ‏определенное ‏время. ‏Поэтому ‏рассмотрим ‏привлекательность ‏строительства ‏гостиницы ‏на ‏120 ‏номеров. 
3 ‏ ‏БИЗНЕС-ПЛАН‏ ‏ИНВЕСТИЦИОННОГО‏ ‏ПРОЕКТА

3.1 ‏Организационный ‏план

Туризм ‏является ‏движущей ‏силой ‏экономики ‏многих ‏регионов, ‏сферой, ‏приносящей ‏огромную ‏прибыль. ‏Туристический ‏и ‏гостиничный ‏бизнесы ‏прочно ‏связаны ‏и ‏совместно ‏обеспечивают ‏работой ‏сотни ‏тысяч ‏людей. ‏Вместе ‏с ‏тем ‏эта ‏сфера ‏очень ‏уязвима ‏и ‏чутко ‏реагирует ‏на ‏политическую ‏и ‏эпидемиологическую ‏ситуации, ‏природные ‏катаклизмы, ‏после ‏которых ‏ухудшается ‏положение ‏многих ‏туристических ‏фирм ‏и ‏связанных ‏с ‏ними ‏крупных ‏отелей.

Тем ‏не ‏менее ‏туризм, ‏отдых ‏и ‏гостиничное ‏обслуживание ‏– ‏отрасли, ‏перспективный ‏прогноз ‏для ‏которых ‏только ‏положительный. ‏И ‏это ‏хороший ‏шанс ‏для ‏молодых ‏людей, ‏готовых ‏создавать ‏малые ‏семейные ‏пансионаты, ‏мотели, ‏мини-отели ‏для ‏приема ‏туристов. ‏Многих ‏из ‏них ‏не ‏останавливает ‏даже ‏отсутствие ‏специального ‏образования, ‏и ‏они ‏учатся ‏в ‏процессе ‏ведения ‏бизнеса, ‏получая ‏и ‏положительный, ‏и ‏отрицательный ‏опыт. ‏