Оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы

- ‏предварительные ‏согласования ‏с ‏федеральными, ‏региональными ‏и ‏местными ‏органами ‏управления, ‏выбор ‏предприятия ‏(организации), ‏способного ‏реализовать ‏проект ‏реципиентом;

- ‏наличие ‏средств.

Инициатива ‏разработки ‏инвестиционного ‏проекта ‏может ‏исходить ‏от ‏любого ‏лица, ‏юридического ‏или ‏физического, ‏желающего ‏принять ‏участие ‏в ‏проекте ‏в ‏качестве ‏практически ‏любой ‏стороны. ‏Это ‏может ‏быть ‏и ‏заказчик, ‏которому ‏требуется ‏тот ‏или ‏иной ‏вид ‏товара ‏и ‏которого ‏интересует, ‏насколько ‏реально ‏его ‏производство, ‏сколько ‏оно ‏будет ‏ему ‏стоить, ‏насколько ‏лучше ‏со ‏всех ‏точек ‏зрения ‏новый ‏вариант, ‏чем ‏применявшийся ‏прежде, ‏и ‏т. ‏д. ‏Инициатором ‏может ‏выступать ‏инвестор, ‏желающий ‏вложить ‏деньги, ‏но ‏не ‏знающий, ‏какова ‏вероятность ‏успешного ‏осуществления ‏его ‏идеи ‏и ‏какую ‏отдачу ‏он ‏получит ‏в ‏случае ‏успеха. ‏Наконец, ‏инициатором ‏инвестиционного ‏проекта ‏может ‏выступать ‏и ‏производитель ‏некоего ‏нового ‏товара ‏или ‏автор ‏идеи, ‏желающий ‏при ‏помощи ‏расчетов ‏убедить ‏организации ‏или ‏лица, ‏которые ‏могут ‏стать ‏инвесторами, ‏доверить ‏ему ‏деньги.

В ‏России ‏существует ‏большое ‏число ‏коммерческих ‏организаций, ‏имеющих ‏достаточные ‏суммы ‏для ‏осуществления ‏инвестиций ‏в ‏реальные ‏проекты, ‏однако, ‏понимая ‏неустойчивость ‏сегодняшнего ‏российского ‏рынка, ‏они ‏соглашаются ‏финансировать ‏какие-либо ‏проекты ‏очень ‏осторожно, ‏помня ‏о ‏том, ‏что ‏достаточно ‏высока ‏вероятность ‏разорения ‏еще ‏вчера ‏непоколебимых ‏и ‏солидных ‏компаний. ‏Разнообразие ‏заказчиков ‏подготовки ‏инвестиционных ‏проектов ‏вносит ‏дополнительные ‏сложности ‏в ‏проведение ‏самих ‏расчетов, ‏поскольку ‏равные ‏интересы, ‏разные ‏акценты, ‏которые ‏желали ‏бы ‏расставить ‏заказчики, ‏принадлежащие ‏к ‏разным ‏сторонам ‏в ‏проекте, ‏требуют ‏дифференцированного ‏подхода ‏и ‏подчас ‏их ‏совместного ‏участия ‏в ‏расчетах ‏проекта, ‏его ‏обсуждении ‏и ‏корректировке. ‏

Как ‏уже ‏указывалось, ‏протяженность ‏жизненного ‏цикла ‏проекта ‏во ‏времени ‏предопределяет ‏различную ‏ценность ‏будущих ‏затрат ‏и ‏доходов, ‏относящихся ‏к ‏разным ‏временным ‏интервалам, ‏т.е. ‏момента, ‏являющегося ‏своеобразной ‏точкой ‏отсчета, ‏например, ‏сегодняшнего ‏дня ‏(в ‏качестве ‏которого ‏могут ‏выступать ‏различные ‏даты ‏начала ‏жизненного ‏цикла ‏проекта, ‏такие, ‏как ‏момент ‏зарождения ‏идеи ‏проекта ‏или ‏же ‏момент ‏принятия ‏решения ‏об ‏инвестировании ‏средств ‏в ‏проект ‏и ‏т.п.).

Итак, ‏любой ‏инвестиционный ‏проект ‏от ‏момента ‏своего ‏зарождения ‏до ‏момента ‏окончания ‏проходит ‏ряд ‏определенных ‏этапов, ‏которые ‏называют ‏жизненным ‏циклом ‏проекта. ‏Деление ‏на ‏этапы, ‏как ‏и ‏всякая ‏классификация, ‏носит ‏условный ‏характер. ‏Однако ‏ввиду ‏того, ‏что ‏последовательному ‏развитию ‏любого ‏проекта ‏присущи ‏общие ‏характерные ‏другим ‏проектам ‏этапы, ‏возникла ‏потребность ‏описать ‏такие ‏периоды.

Реализация ‏целей ‏инвестирования ‏предполагает ‏формирование ‏совокупности ‏изолированных ‏или ‏взаимосвязанных ‏инвестиционных ‏проектов.

Систему ‏взаимосвязанных ‏инвестиционных ‏проектов, ‏имеющих ‏общие ‏цели, ‏единые ‏источники ‏финансирования ‏и ‏органы ‏управления, ‏называют ‏инвестиционной ‏программой. ‏Инвестиционный ‏проект ‏представляет ‏собой ‏комплекс ‏взаимосвязанных ‏мероприятий, ‏предполагающий ‏определенные ‏вложения ‏капитала ‏в ‏течение ‏ограниченного ‏времени ‏с ‏целью ‏получения ‏доходов ‏в ‏будущем. ‏В ‏то ‏же ‏время ‏в ‏узком ‏понимании ‏инвестиционный ‏проект ‏может ‏рассматриваться ‏как ‏комплекс ‏организационно-правовых, ‏расчетно-финансовых ‏и ‏конструкторско-технологических ‏документов, ‏необходимых ‏для ‏обоснования ‏и ‏проведения ‏соответствующих ‏работ ‏по ‏достижению ‏целей ‏инвестирования.12

Инвестиционный ‏проект ‏предполагает ‏постановку ‏целей, ‏планирование ‏выполнения, ‏управление ‏и ‏анализ.

Всякий ‏инвестиционный ‏проект ‏связан ‏с ‏затратами ‏на ‏его ‏осуществление ‏и ‏разрабатывается ‏для ‏получения ‏определенных ‏выгод ‏(дохода, ‏прибыли).

Ограниченный ‏период, ‏за ‏который ‏реализуются ‏поставленные ‏цели, ‏называется ‏жизненным ‏циклом ‏инвестиционного ‏проекта. ‏Часто ‏жизненный ‏цикл ‏проекта ‏определяют ‏по ‏денежному ‏потоку: ‏от ‏первых ‏инвестиций ‏(затрат) ‏до ‏последних ‏поступлений ‏денежных ‏средств ‏(выгод). ‏Начальный ‏этап ‏реализации ‏инвестиционного ‏проекта ‏характеризуется, ‏как ‏правило, ‏отрицательной ‏величиной ‏денежного ‏потока, ‏так ‏как ‏осуществляется ‏инвестирование ‏денежных ‏средств. ‏В ‏последующем, ‏с ‏ростом ‏доходов ‏по ‏проекту, ‏его ‏величина ‏становится ‏положительной.

Величина ‏(ценность) ‏затрат ‏и ‏выгод ‏в ‏момент ‏рождения ‏идеи ‏об ‏инвестировании ‏средств ‏в ‏проект ‏и ‏в ‏момент ‏окончания ‏ее ‏эксплуатации ‏различна. ‏Конкретные ‏расчеты ‏их ‏ценности ‏возможны ‏на ‏основе ‏использования ‏теории ‏стоимости ‏денег ‏во ‏времени.

Любой ‏инвестиционный ‏проект ‏от ‏его ‏зарождения ‏до ‏окончания ‏проходит ‏ряд ‏этапов. ‏Жизненный ‏цикл ‏принято ‏условно ‏делить ‏на ‏фазы ‏(стадии, ‏этапы). ‏Рассмотрим ‏различные ‏варианты ‏(примеры) ‏выделения ‏фаз ‏жизненного ‏цикла ‏проекта.

Первый ‏вариант ‏основан ‏на ‏использовании ‏методики ‏Мирового ‏Банка ‏и ‏включает ‏выполнение ‏следующих ‏шести ‏последовательных ‏этапов.13 ‏

1. ‏Определение: ‏формирование ‏целей ‏экономического ‏развития ‏и ‏определение ‏задач ‏проекта. ‏На ‏этом ‏этапе ‏вырабатываются ‏идеи ‏проекта, ‏осуществляется ‏его ‏предварительная ‏проработка, ‏анализ ‏осуществимости, ‏а ‏также ‏рассматриваются ‏альтернативные ‏проекты. ‏По ‏окончании ‏работ ‏по ‏этапу ‏будущий ‏кредитор ‏и ‏заемщик ‏составляют ‏совместный ‏отчет ‏(резюме).

2. ‏Подготовка: ‏изучение ‏технических, ‏экономических, ‏институциональных, ‏финансовых ‏аспектов ‏проекта ‏с ‏точки ‏зрения ‏его ‏осуществимости. ‏На ‏этой ‏стадии ‏работу ‏ведет ‏либо ‏заемщик, ‏либо ‏специализированное ‏агентство.

3. ‏Экспертиза: ‏детальное ‏изучение ‏всех ‏аспектов ‏проекта. ‏Работы ‏по ‏этапу ‏проводятся ‏либо ‏специализированным ‏агентством, ‏либо ‏совместно ‏кредитором ‏и ‏заемщиком. ‏При ‏этом ‏анализируются ‏все ‏выгоды ‏и ‏затраты, ‏связанные ‏с ‏проектом, ‏то ‏есть ‏технический ‏план ‏и ‏степень ‏его ‏завершенности, ‏воздействие ‏на ‏природную ‏и ‏социальную ‏среду, ‏коммерческие ‏(рыночные) ‏перспективы, ‏экономический ‏аспект ‏последствий ‏проекта ‏для ‏государства, ‏финансовые ‏обстоятельства ‏проекта ‏и ‏т. ‏д.

4. ‏Переговоры: ‏проведение ‏деловых ‏встреч ‏кредитора ‏с ‏заемщиком, ‏утверждение ‏кредита, ‏подписание ‏документов, ‏выдача ‏кредита ‏под ‏проект.

5. ‏Реализация: ‏планирование ‏проектной ‏деятельности, ‏ее ‏проведение, ‏надзор ‏за ‏ходом ‏и ‏управление ‏проектом.

6. ‏Завершающая ‏оценка. ‏Проводится ‏через ‏некоторое ‏время ‏после ‏окончания ‏проекта ‏и ‏служит ‏целям ‏ретроспективного ‏анализа.

Второй ‏вариант ‏выделения ‏этапов ‏жизненного ‏цикла ‏инвестиционного ‏проекта ‏условно ‏можно ‏представить ‏следующим ‏образом: ‏

• замысел;
• анализ ‏проблемы ‏(цели, ‏требования, ‏задачи);
• разработка ‏концепции ‏(анализ ‏выполнимости, ‏альтернативные ‏концепции);
• детальная ‏проработка ‏(спецификация, ‏чертежи, ‏детальные ‏планы);
• выполнение ‏проекта ‏(рабочая ‏документация, ‏испытания, ‏приемка);
• использование ‏(внедрение, ‏техническое ‏обслуживание, ‏эксплуатация);
• ликвидация ‏(демонтаж, ‏утилизация, ‏продажа, ‏задание ‏на ‏развитие).

В ‏третьем ‏варианте ‏жизненный ‏цикл ‏проекта ‏разделяется ‏на ‏более ‏крупные ‏стадии ‏(фазы):

• прединвестиционную;
• инвестиционную;
• эксплуатационную. ‏

Прединвестиционная ‏стадия ‏начинается ‏с ‏формирования ‏инвестиционного ‏замысла ‏и ‏определения ‏инвестиционных ‏возможностей. ‏Эта ‏работа ‏проводится ‏в ‏рамках ‏технико-экономических ‏исследований ‏с ‏целью ‏получения ‏убедительных ‏доводов ‏в ‏пользу ‏осуществления ‏инвестиционного ‏проекта, ‏способов ‏его ‏осуществления ‏и ‏рентабельности ‏не ‏только ‏у ‏заказчика ‏(инвестора ‏и ‏его ‏партнеров), ‏но ‏и ‏при ‏необходимости ‏у ‏внешних ‏структур, ‏принимающих ‏решения ‏о ‏целесообразности ‏реализации ‏этого ‏проекта ‏в ‏данной ‏местности ‏(на ‏данном ‏предприятии). ‏Технико-экономические ‏исследования ‏могут ‏включать ‏в ‏себя ‏патентные, ‏а ‏для ‏масштабных ‏проектов ‏– ‏экологические, ‏социологические ‏и ‏иные ‏исследования. ‏На ‏основе ‏технико-экономических ‏исследований ‏осуществляется ‏предпроектная ‏проработка ‏инженерно-конструкторских, ‏технологических ‏и ‏строительных ‏решений, ‏уточняются ‏все ‏экономические ‏показатели ‏проекта ‏и ‏расчеты ‏по ‏его ‏реализации ‏и ‏эффективности.

Технико-экономические ‏исследования ‏должны ‏обязательно ‏включать ‏в ‏себя ‏результаты ‏маркетинговых ‏исследований, ‏с ‏учетом ‏которых ‏осуществляется ‏примерный ‏расчет ‏масштабов ‏производства, ‏объема ‏необходимых ‏инвестиций, ‏в ‏том ‏числе ‏из ‏внешних ‏источников ‏финансирования, ‏ожидаемой ‏выручки ‏от ‏реализации ‏проектируемой ‏продукции, ‏текущих ‏затрат ‏на ‏ее ‏производство ‏и ‏реализацию. ‏На ‏основе ‏результатов ‏маркетингового ‏исследования ‏проводятся ‏предварительные ‏расчеты ‏для ‏определения ‏возможностей ‏реализации ‏(финансовой ‏осуществимости) ‏и ‏эффективности ‏проекта. ‏Все ‏это ‏осуществляется ‏в ‏виде ‏первого ‏предпроектного ‏документа ‏обоснования ‏инвестиций ‏– ‏инвестиционного ‏предложения. ‏Цель ‏подготовки ‏инвестиционного ‏предложения ‏– ‏заинтересовать ‏потенциальных ‏инвесторов ‏и ‏в ‏случае ‏необходимости ‏провести ‏инвестиционный ‏конкурс.14

В ‏результате ‏рассмотрения ‏и ‏принятия ‏инвестиционного ‏предложения ‏определяются ‏в ‏первом ‏приближении ‏организационно-правовая ‏форма ‏реализации ‏проекта, ‏примерный ‏состав ‏инвесторов.

Следующим ‏шагом ‏является ‏разработка ‏технико-экономического ‏обоснования ‏целесообразности ‏инвестиций ‏(ТЭО ‏инвестиций). ‏Оно ‏базируется ‏на ‏принятых ‏заказчиком ‏и ‏одобренных ‏потенциальными ‏инвесторами ‏инвестиционных ‏предложениях ‏и ‏содержит ‏оценки ‏рисков, ‏требуемых ‏ресурсов ‏и ‏ожидаемых ‏результатов. ‏Весьма ‏важное ‏место ‏в ‏ТЭО ‏инвестиций ‏занимает ‏сравнение ‏альтернативных ‏вариантов ‏реализации ‏проекта. ‏Маркетинговая ‏проработка ‏на ‏уровне ‏ТЭО ‏инвестиций ‏состоит ‏из ‏анализа ‏рынка ‏и ‏формирования ‏комплекса ‏мероприятий ‏по ‏воздействию ‏на ‏рынок. ‏Анализ ‏должен ‏включать ‏характеристику ‏и ‏структуру ‏целевого ‏рынка, ‏данные ‏о ‏потребителях, ‏организации ‏сбыта, ‏социально-экономической ‏среде, ‏конкуренции, ‏расчеты ‏спроса, ‏предложения ‏и ‏емкости ‏рынка, ‏определение ‏планового ‏объема ‏продаж ‏в ‏стартовый ‏год ‏и ‏прогноз ‏продаж ‏в ‏заключительный ‏год ‏эксплуатации ‏проекта.

Синтез ‏комплекса ‏маркетинговых ‏мероприятий ‏начинается ‏с ‏выбора ‏рыночных ‏стратегий ‏проекта. ‏В ‏зависимости ‏от ‏масштабов ‏целевого ‏рынка, ‏степени ‏новизны ‏продукта, ‏освоенности ‏рынка ‏и ‏перспектив ‏его ‏развития ‏необходимо ‏выбрать ‏адекватные ‏стратегии, ‏то ‏есть ‏пути ‏и ‏методы ‏доведения ‏продукта ‏до ‏потребителя. ‏В ‏рамках ‏выбранных ‏стратегий ‏разрабатывается ‏концепция ‏маркетинга, ‏включающая ‏конкретные ‏мероприятия ‏по ‏воздействию ‏на ‏рынок.

Обоснование ‏инвестиций ‏должно ‏учитывать ‏новейшие ‏научно-технические ‏достижения ‏и ‏передовой ‏опыт ‏работы ‏близких ‏по ‏роду ‏деятельности ‏производств, ‏а ‏также ‏иметь ‏в ‏виду ‏перспективы ‏развития ‏данной ‏отрасли.

Если ‏ТЭО ‏инвестиций ‏положительно ‏оценивает ‏инвестиционные ‏предложения, ‏то ‏проводится ‏его ‏детальная ‏проработка ‏и ‏разрабатывается ‏ТЭО ‏инвестиционного ‏проекта. ‏Разработка ‏ТЭО ‏проекта ‏позволяет ‏принять ‏решение ‏о ‏финансировании ‏проекта ‏или ‏отказе ‏от ‏него. ‏Если ‏принимается ‏решение ‏о ‏продолжении ‏проекта, ‏то ‏на ‏основе ‏материалов ‏ТЭО ‏и ‏дополнительной ‏информации ‏с ‏целью ‏снижения ‏неопределенности ‏результатов ‏инвестирования ‏составляется ‏бизнес-план ‏проекта. ‏Как ‏правило, ‏бизнес-план ‏составляет ‏та ‏же ‏команда ‏специалистов, ‏которая ‏готовила ‏ТЭО ‏проекта.

Бизнес-план ‏– ‏это ‏документ, ‏содержащий ‏полную ‏системную ‏оценку ‏перспектив ‏инвестиционного ‏проекта. ‏Бизнес-план ‏завершает ‏прединвестиционную ‏фазу ‏и ‏является ‏инструментом ‏управления ‏инвестиционным ‏проектом ‏на ‏инвестиционной ‏и ‏эксплуатационной ‏фазах. ‏

Инвестиционная ‏фаза ‏начинается ‏с ‏правовой ‏подготовки ‏реализации ‏проекта. ‏Она ‏включает ‏в ‏себя ‏проведение ‏переговоров, ‏подготовку ‏и ‏заключение ‏договоров ‏со ‏всеми ‏участниками ‏разработки ‏и ‏реализации ‏инвестиционного ‏проекта, ‏в ‏том ‏числе:

• заключение ‏кредитных ‏договоров;
• заключение ‏договоров ‏на ‏выполнение ‏контрагентских ‏работ;
• размещение ‏заказов ‏на ‏оборудование ‏и ‏др.

Назначается ‏руководитель ‏проекта ‏и ‏при ‏необходимости ‏создается ‏юридическое ‏лицо.

Для ‏инвестиционных ‏проектов, ‏включающих ‏освоение ‏и ‏производство ‏новых ‏изделий, ‏осуществляется ‏научно-техническая ‏проработка ‏проекта, ‏включающая ‏техническую ‏и ‏организационную ‏подготовку ‏производства. ‏На ‏этом ‏этапе ‏подготавливается ‏техническая ‏документация ‏на ‏новые ‏(инвестиционные) ‏продукты, ‏разрабатываются ‏планы ‏производства, ‏заключаются ‏договоры ‏на ‏поставку ‏комплектующих, ‏осуществляются ‏установка ‏нового ‏оборудования, ‏перепланировка, ‏изменение ‏производственной ‏структуры ‏и ‏структуры ‏управления.