Оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

На сегодняшний день рынок гостиничной недвижимости России проходит лишь этап формирования на фоне всё возрастающего интереса со стороны туристов. К сожалению, многие инвесторы всё ещё опасаются вкладывать средства в развитие данного сектора недвижимости в небольших городах, не имеющих достопримечательностей значительного уровня. Таким примером, пожалуй, может служить и Челябинск. Тем не менее, проведя детальный анализ ситуации, сложившейся в городе, можно с уверенностью утверждать, что данная отрасль не бесперспективна. Напротив, при грамотном расположении объектов гостиничной недвижимости они могут стать источниками дохода инвесторов на высоком уровне. Гостиничный бизнес привлекает внимание инвестиционного сообщества по ряду причин. Во-первых, гостиницы – это объект коммерческой недвижимости, имеющий в перспективе более высокую ставку капитализации. Во-вторых, доходы от эксплуатации отелей могут в несколько раз превосходить аналогичные показатели по другим секторам коммерческой недвижимости. В-третьих, благодаря комплексному характеру гостиничных услуг и широкому диапазону сопутствующих бизнесов можно гибко управлять доходами, увеличивая выручку от  каждого из них, т.е. максимально использовать эффект синергии. Создание качественного и доступного гостиничного предложения напрямую зависит от объема  привлекаемых в отрасль инвестиций. Инвестирование в проекты строительства и развитие гостиничного бизнеса достаточно рискованно; поэтому для инвестора необходимы веские аргументы, подтверждающие эффективность конкретного проекта.

В данном дипломном проекте рассмотрим оценку эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы в г. Челябинске, что и является главной целью работы.

Для достижения поставленной цели необходимо рассмотрение следующих задач:

- охарактеризовать местоположение гостиницы;

- провести маркетинговое  исследование рынка гостиничных  услуг г. Челябинска;

- провести анализ стоимости  земельного участка;

- разработать бизнес-план  постройки гостиницы;

- рассчитать планируемый  доход и чистую прибыль гостиницы;

- проанализировать показатели  эффективности проекта.

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

1.1 Инвестиции, их функции и роль  в рыночной экономике

Само понятие «инвестиция» (от англ. in vest – «в жилетку») означает использование частными – юридическими и физическими – лицами имущества, прежде всего денег, для получения дохода или прироста капитала либо для того и другого. Понятие инвестиции может относиться к определенным действиям лица, которые совершаются с целью получения прибыли и с риском утраты как предполагаемой прибыли, так и вложенного капитала, а также к финансовым операциям при помещении денег в ценные бумаги. Присутствие риска объясняет тот факт, что понятие инвестиции, как правило, используется при характеристике капиталовложений в частном секторе. Понятие инвестиции очень тесно связано с такими понятиями, как «рынок ценных бумаг», «рынок капиталов». Для рыночной экономики участие государства в рыночных отношениях скорее исключение, чем правило. В случае участия государства в гражданско - правовых отношениях, как, например, в случае выпуска государственного займа, действия государства как участника рыночных отношений подчиняются общим правилам регулирования частных инвестиций.

Прописной истиной стало сегодня то, что важнейшим из направлений государственной политики в развитии экономики является привлечение национального и иностранного капитала. Все чаще и чаще отмечают, что в России создан и укрепляется комплекс экономических, правовых и организационных мер по охране зарубежных капиталовложений, оформленный в виде норм и правил, по которым декларируется благоприятный режим взаимного инвестирования1.

Внешняя инвестиционная политика государства представляет собой создание благоприятного правового климата для инвестиций, что предполагает использование национально-правового регулирования, национально-правовых форм и норм (законов и других нормативных актов), а также соответственно международно-правового регулирования, международно-правовых форм и норм (двусторонних и многосторонних договоров и соглашений). Названное выше должно исходить из учета инвестиционной политики как внутренней, так и внешней.

Инвестиционный процесс представляет собой совокупность юридических норм, регламентирующих отношения, складывающиеся между различными участниками инвестирования - инвесторами (физические и юридические лица - национальные и иностранные государства и международные организации - собственники капиталов - инвестиций, которые являются субъектами инвестиционного права). При этом следует подчеркнуть, что современная инвестиционная политика и инвестиционное право как государственное, так и международное должны сохранить преемственность и использовать национальный и мировой опыт2.

Если рассматривать развитие законодательства об инвестициях в ретроспективе, то представляется возможным выделить, по крайней мере, три этапа его развития.

Начальный этап развития законодательства охватывает промежуток с 1991 по 1996 гг. Этот этап начинается одновременно с проведением экономических реформ и совпадает с периодом «бурной» приватизации государственной собственности. Для начального периода характерно то, что законодатель на данном этапе еще не сформировал представление ни о самом предмете регулирования, ни о целях регулирования инвестирования, ни о методах регулирования, способных обеспечить цели регулирования. На данном этапе инвестор понимается в первую очередь как иностранный инвестор, в привлечении которого видится основная и главная цель регулирования. Проводимая на данном этапе приватизация осуществлялась в условиях практического отсутствия инфраструктуры финансового рынка, развитого законодательства, обеспечивающего защиты прав миноритарных инвесторов (т.е. населения, в той или иной форме участвующего в приватизации, а также пытающегося сохранить накопленные сбережения путем вложения их в сомнительные предприятия типа МММ, ХОПЕР-инвест и т.п.)3.

Второй этап охватывает период примерно с начала 1996 г. по 1999 - 2000 гг. На данном этапе происходит формирование инфраструктуры рынка портфельных инвестиций, складывается система органов государственного регулирования рынка финансовых услуг, развиваются институты этого рынка. Данный период хронологически начинается с принятия Федерального закона «О рынке ценных бумаг»4, а также Указа Президента РФ № 1009, которым было утверждено Положение о Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг (ФКЦБ России). На этом этапе были приняты также Федеральный закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»5, Федеральный закон «Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг»6, Федеральный закон «О защите конкуренции на рынке финансовых услуг»7. Составленная на основе указанных Законов нормативная база способствовала формированию инфраструктуры рынка ценных бумаг и привлечению иностранного капитала. Последний, однако, носил главным образом спекулятивный характер, поскольку законодательство в целом не способствовало привлечению стратегических инвесторов, заинтересованных в долгосрочном и надежном размещении капитала. Сложившаяся, в том числе и вследствие недостатков законодательства, ориентированность системы на спекулятивных инвесторов привела, в конечном итоге, к финансовому кризису августа 1998 г.

Третий (современный) этап связан, с одной стороны, с преодолением последствий финансового кризиса 1998 г., а с другой – устранением причин его возникновения, скрытых в конечном итоге в законодательстве, стимулирующем или, наоборот, ограничивающем то или иное поведение участников рынка. Законодательство современного периода отличается следующими чертами.

Во-первых, оно направлено на дальнейшее развитие института защиты прав инвесторов. При этом речь идет о внесении изменений в действующее законодательство, направленных на повышение прозрачности и определенности для инвестора при решении вопросов, связанных с осуществлением инвестиций. К таким мерам следует отнести вступление в действие в полном объеме с 1 января 2002 г. Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об акционерных обществах»8. Вносимые в Закон об акционерных обществах изменения и дополнения в целом направлены на повышение роли собрания акционеров, защиту прав меньшинства акционеров, конкретизацию полномочий совета директоров.

Вторым направлением развития законодательства стало движение в сторону диверсификации форм и способов осуществления инвестирования. Данное направление также связано с защитой прав инвесторов, поскольку расширение возможностей для маневра в смысле выбора форм и инструментов инвестирования создает дополнительные возможности для минимизации инвестиционных рисков за счет диверсификации инвестиционного портфеля. Кчислу законов, обеспечивающих расширение инвестиционных возможностей, предоставляемых инвесторам, следует отнести:

- Федеральный закон от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»;

- Федеральный закон от 28.12.2002 г. №185-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» и о внесении дополнения в Федеральный закон «О некоммерческих организациях»;

- Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации».

Описанные выше тенденции в развитии законодательства об инвестициях в той или иной форме нашли отражение в законодательных и иных актах, принятых на современном этапе развития законодательства об инвестициях9.

Роль инвестиций на макроэкономическом и микроэкономическом уровнях несколько отличается. На макроэкономическом уровне значение инвестиций проявляется в следующих направлениях:

- осуществление расширенного  воспроизводства;

- ускорение научно-технического  прогресса;

- повышение качества продукции;

- обеспечение отраслевой  сбалансированности общественного  производства;

- осуществление решения  социальных проблем;

- обеспечение охраны природной среды;

- обеспечение национальной  безопасности государства.

На микроэкономическом уровне значение инвестиций заключается в обеспечении решения таких задач:

- осуществление расширенного  воспроизводства;

- повышение технического  уровня производства;

- повышение качества продукции;

- обеспечение конкурентоспособности  предприятия;

- получение дополнительной  прибыли путем осуществления  финансовых инвестиций;

- проведение природоохранных  мероприятий.

1.2 ‏Понятие ‏и ‏характеристика ‏инвестиционного ‏проекта

Важнейшее ‏свойство ‏капитала ‏состоит, ‏как ‏известно, ‏в ‏возможности ‏приносить ‏прибыль ‏его ‏владельцу. ‏Долгосрочное ‏вложение ‏капитала, ‏или ‏инвестирование ‏– ‏одна ‏из ‏форм ‏использования ‏такой ‏возможности. ‏Суть ‏инвестирования, ‏с ‏точки ‏зрения ‏инвестора ‏(владельца ‏капитала), ‏заключается ‏в ‏отказе ‏от ‏получения ‏прибыли ‏«сегодня» ‏во ‏имя ‏прибыли ‏«завтра». ‏Операции ‏такого ‏рода ‏аналогичны ‏предоставлению ‏ссуды ‏банком. ‏Соответственно, ‏для ‏принятия ‏решения ‏о ‏долгосрочном ‏вложении ‏капитала ‏необходимо ‏располагать ‏информацией, ‏в ‏той ‏или ‏иной ‏степени ‏подтверждающей ‏два ‏основополагающих ‏предположения10: ‏

• вложенные ‏средства ‏должны ‏быть ‏полностью ‏возмещены;
• прибыль, ‏полученная ‏в ‏результате ‏данной ‏операции, ‏должна ‏быть ‏достаточно ‏велика, ‏чтобы ‏компенсировать ‏временный ‏отказ ‏от ‏использования ‏средств, ‏а ‏также ‏риск, ‏возникающий ‏в ‏силу ‏неопределенности ‏конечного ‏результата.

Таким ‏образом, ‏проблема ‏принятия ‏решения ‏об ‏инвестициях ‏состоит ‏в ‏оценке ‏плана ‏предполагаемого ‏развития ‏событий ‏с ‏точки ‏зрения ‏того, ‏насколько ‏содержание ‏плана ‏и ‏вероятные ‏последствия ‏его ‏осуществления ‏соответствуют ‏ожидаемому ‏результату. ‏В ‏самом ‏общем ‏смысле, ‏инвестиционным ‏проектом ‏называется ‏план ‏или ‏программа ‏вложения ‏капитала ‏с ‏целью ‏последующего ‏получения ‏прибыли.

Формы ‏и ‏содержание ‏инвестиционных ‏проектов ‏могут ‏быть ‏самыми ‏разнообразными ‏– ‏от ‏плана ‏строительства ‏нового ‏предприятия ‏до ‏оценки ‏целесообразности ‏приобретения ‏недвижимого ‏имущества. ‏Во ‏всех ‏случаях, ‏однако, ‏присутствует ‏временной ‏лаг ‏(задержка) ‏между ‏моментом ‏начала ‏инвестирования ‏и ‏моментом, ‏когда ‏проект ‏начинает ‏приносить ‏прибыль. ‏

Следует ‏отметить ‏двоякое ‏употребление ‏термина ‏«инвестирование» ‏в ‏экономической ‏литературе: ‏в ‏одном ‏случае ‏под ‏ним ‏понимается ‏помещение ‏средств ‏в ‏финансовые ‏активы ‏(ценные ‏бумаги), ‏а ‏в ‏другом ‏– ‏вложение ‏капитала ‏в ‏неликвидные ‏активы ‏или ‏«в ‏дело» ‏(в ‏создание ‏нового ‏предприятия, ‏на ‏приобретение ‏оборудования, ‏лицензий, ‏товаров ‏или ‏недвижимости). ‏Речь ‏далее ‏будет ‏идти ‏о ‏втором ‏понимании ‏этого ‏слова.

Временной ‏фактор ‏играет ‏ключевую ‏роль ‏в ‏оценке ‏инвестиционного ‏проекта. ‏В ‏этой ‏связи ‏целесообразно ‏представить ‏весь ‏цикл ‏развития ‏проекта ‏в ‏виде ‏графика ‏(рисунок ‏1.1).

Рисунок ‏1.1 ‏- ‏График ‏развития ‏инвестиционного ‏проекта

 

Представленный ‏график ‏носит ‏достаточно ‏условный ‏характер, ‏однако ‏на ‏нем ‏можно ‏выделить ‏три ‏основные ‏фазы ‏развития ‏проекта: ‏предынвестиционную, ‏инвестиционную ‏и ‏эксплуатационную. ‏Суммарная ‏продолжительность ‏этих ‏стадий ‏составляет ‏срок ‏жизни ‏проекта.11

Принятию ‏решения ‏о ‏формировании ‏инвестиционного ‏проекта ‏предшествуют:

- ‏оценка ‏инвестиционного ‏предложения, ‏в ‏котором ‏обосновывается ‏идея ‏проекта, ‏органами ‏управления;