Оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы

Для ‏инвестиционных ‏проектов, ‏предполагающих ‏изменения ‏на ‏рынках ‏сбыта, ‏осуществляется ‏формирование ‏стратегии ‏сбыта, ‏товаропроизводящей ‏сети, ‏мероприятий ‏по ‏рекламе.

Таким ‏образом, ‏инвестиционный ‏проект ‏может ‏включать ‏в ‏себя ‏следующие ‏документы: ‏

• обоснование ‏инвестиций ‏в ‏составе ‏инвестиционного ‏предложения ‏и ‏технико-экономического ‏обоснования ‏целесообразности ‏инвестиций;
• технико-экономическое ‏обоснование ‏проекта;
• бизнес-план ‏инвестиционного ‏проекта;
• проектно-сметную ‏документацию;
• разрешительно-контрактную ‏и ‏другую ‏документацию, ‏обеспечивающую ‏реализацию ‏инвестиционного ‏проекта.

Финансирование ‏проекта ‏должно ‏обеспечить ‏решение ‏двух ‏основных ‏задач:

• обеспечение ‏такой ‏динамики ‏инвестиций, ‏которая ‏позволила ‏бы ‏выполнять ‏проект ‏в ‏соответствии ‏с ‏временными ‏и ‏финансовыми ‏(денежными) ‏ограничениями;
• снижение ‏затрат ‏финансовых ‏средств ‏и ‏риска ‏проекта ‏за ‏счет ‏соответствующей ‏структуры ‏инвестиций ‏и ‏максимальных ‏налоговых ‏льгот.

Финансирование ‏проекта ‏включает ‏четыре ‏этапа:

• предварительное ‏изучение ‏жизнеспособности ‏проекта;
• разработка ‏плана ‏реализации ‏проекта;
• организация ‏финансирования;
• контроль ‏за ‏выполнением ‏плана ‏и ‏условий ‏финансирования. ‏

На ‏первом ‏этапе ‏до ‏представления ‏проекта ‏инвесторам ‏проводится ‏предварительный ‏анализ ‏жизнеспособности ‏проекта. ‏Делается ‏это ‏для ‏того, ‏чтобы ‏определить ‏стоит ‏ли ‏проект ‏дальнейших ‏затрат ‏времени ‏и ‏средств ‏и ‏будет ‏ли ‏потока ‏наличности ‏достаточно ‏для ‏покрытия ‏всех ‏издержек ‏и ‏получения ‏средней ‏прибыли.

Этап ‏планирования ‏реализации ‏проекта ‏охватывает ‏процесс ‏от ‏момента ‏предварительного ‏изучения ‏его ‏жизнеспособности ‏до ‏организации ‏финансирования. ‏На ‏этом ‏этапе ‏проводится ‏оценка ‏всех ‏показателей ‏и ‏рисков ‏по ‏проекту ‏с ‏анализом ‏возможных ‏путей ‏развития ‏экономической, ‏политической ‏и ‏других ‏ситуаций; ‏прогнозируется ‏влияние ‏на ‏жизнеспособность ‏проекта ‏таких ‏факторов, ‏как: ‏процентные ‏ставки ‏по ‏кредитам, ‏темпы ‏роста ‏инфляции, ‏валютные ‏риски ‏и ‏т.д.

После ‏завершения ‏первых ‏двух ‏этапов ‏разрабатываются ‏предложения ‏по ‏организации ‏схемы ‏финансирования ‏проекта.

После ‏организации ‏финансирования ‏по ‏проекту ‏на ‏фазе ‏его ‏реализации ‏осуществляется ‏контроль ‏за ‏выполнением ‏плана ‏и ‏условий ‏финансирования.

Общим ‏критерием ‏продолжительности ‏срока ‏жизни ‏проекта ‏или ‏периода ‏использования ‏инвестиций ‏является ‏существенность ‏вызываемых ‏ими ‏денежных ‏доходов ‏с ‏точки ‏зрения ‏инвестора. ‏Так, ‏при ‏проведении ‏банковской ‏экспертизы ‏на ‏предмет ‏предоставления ‏кредита, ‏срок ‏жизни ‏проекта ‏будет ‏совпадать ‏со ‏сроком ‏погашения ‏задолженности ‏и ‏дальнейшая ‏судьба ‏инвестиций ‏ссудодателя ‏уже ‏не ‏будет ‏интересовать.

Как ‏правило, ‏устанавливаемые ‏сроки ‏примерно ‏соответствует ‏сложившемся ‏в ‏данном ‏секторе ‏экономики ‏периодам ‏окупаемости ‏или ‏возвратности ‏долгосрочных ‏вложений. ‏В ‏условиях ‏повышенного ‏инвестиционного ‏риска ‏средняя ‏продолжительность ‏принимаемых ‏к ‏осуществлению ‏проектов, ‏очевидно, ‏будет ‏ниже, ‏чем ‏в ‏стабильной ‏экономической ‏обстановке.

В ‏составе ‏реальных ‏инвестиционных ‏проектов ‏наибольшее ‏значение ‏имеют ‏проекты, ‏осуществляемые ‏посредством ‏капитальных ‏вложений. ‏Данные ‏инвестиционные ‏проекты ‏могут ‏быть ‏классифицированы ‏по ‏различным ‏критериям ‏(рисунок ‏1.2)

Рисунок ‏1.2 ‏- ‏Признаки ‏классификации ‏инвестиционных ‏проектов

В ‏странах ‏Западной ‏Европы ‏и ‏США ‏под ‏мелкими ‏проектами ‏понимаются ‏проекты, ‏имеющие ‏стоимость ‏менее ‏300тыс.$, ‏под ‏средними ‏(традиционными ‏проектами) ‏– ‏проекты, ‏имеющие ‏стоимость ‏от ‏300тыс.$ ‏до ‏2млн.$. ‏Крупные ‏проекты ‏– ‏это ‏проекты, ‏носящие ‏стратегический ‏характер ‏и ‏имеющие ‏стоимость ‏более ‏2млн.$. ‏Мегапроекты ‏представляют ‏собой ‏государственные ‏или ‏международные ‏целевые ‏программы, ‏которые ‏объединяют ‏ряд ‏инвестиционных ‏проектов ‏единого ‏целевого ‏назначения. ‏Стоимость ‏мегапроектов ‏– ‏1млрд.$ ‏и ‏выше. ‏В ‏российской ‏практике ‏(при ‏выделении ‏на ‏конкурсной ‏основе ‏централизованных ‏инвестиционных ‏ресурсов) ‏крупными ‏проектами ‏считаются ‏проекты ‏стоимостью ‏свыше ‏50млн.$.

Цели, ‏которые ‏ставятся ‏инициаторами ‏инвестиционных ‏проектов, ‏могут ‏быть ‏самыми ‏различными. ‏В ‏ряде ‏случаев ‏проекты ‏ориентированы ‏не ‏на ‏прямое ‏извлечение ‏прибыли, ‏а ‏на ‏снижение ‏рисков ‏производства ‏и ‏сбыта, ‏экспансию ‏в ‏новые ‏сферы ‏бизнеса. ‏Государственные ‏инвестиционные ‏проекты ‏могут ‏преследовать ‏социальные ‏или ‏экологические ‏цели.

Важное ‏значение, ‏при ‏анализе ‏инвестиционных ‏проектов ‏имеет ‏определение ‏степени ‏взаимозависимости ‏инвестиционных ‏проектов. ‏Независимые ‏проекты ‏могут ‏оцениваться ‏автономно, ‏принятие ‏или ‏отклонение ‏одного ‏из ‏таких ‏проектов ‏никак ‏не ‏влияет ‏на ‏решение ‏в ‏отношении ‏другого. ‏Альтернативные ‏проекты ‏являются ‏конкурирующими; ‏их ‏оценка ‏может ‏происходить ‏одновременно, ‏но ‏осуществляться ‏может ‏лишь ‏один ‏из ‏них ‏из-за ‏ограниченности ‏инвестиционных ‏ресурсов ‏или ‏иных ‏причин. ‏Взаимосвязанные ‏проекты ‏оцениваются ‏одновременно, ‏при ‏этом ‏принятие ‏одного ‏проекта ‏невозможно ‏без ‏принятия ‏другого.

Инвестиционные ‏проекты ‏могут ‏различаться ‏по ‏степени ‏риска: ‏более ‏рискованными ‏являются ‏проекты, ‏направленные ‏на ‏освоение ‏новых ‏видов ‏продукции ‏или ‏технологий, ‏менее ‏рискованными ‏– ‏проекты, ‏предусматривающие ‏государственную ‏поддержку.

Инвестиционные ‏проекты ‏могут ‏быть ‏кратко- ‏и ‏долгосрочными. ‏К ‏краткосрочным ‏относятся ‏проекты ‏со ‏сроком ‏реализации ‏до ‏двух ‏лет, ‏к ‏долгосрочным ‏– ‏со ‏сроком ‏реализации ‏свыше ‏2 ‏лет.

1.3. ‏Методы ‏оценки ‏эффективности ‏инвестиционного ‏проекта

Смысл ‏общей ‏оценки ‏инвестиционного ‏проекта ‏заключается ‏в ‏предоставлении ‏всей ‏информации ‏о ‏последнем ‏в ‏виде, ‏позволяющем ‏инвестору ‏сделать ‏заключение ‏о ‏целесообразности ‏(или ‏нецелесообразности) ‏осуществления ‏инвестиций. ‏В ‏этом ‏контексте ‏особую ‏роль ‏играет ‏коммерческая ‏оценка ‏– ‏финансово-экономическая ‏оценка.

Оценка ‏коммерческой ‏состоятельности ‏– ‏заключительное ‏звено ‏проведения ‏предынвестиционных ‏исследований. ‏Она ‏должна ‏основываться ‏на ‏информации, ‏полученной ‏и ‏проанализированной ‏на ‏всех ‏предшествующих ‏этапах ‏работы. ‏Коммерческая ‏оценка ‏олицетворяет ‏собой ‏интегральный ‏подход ‏к ‏анализу ‏инвестиционного ‏проекта. ‏Как ‏следствие, ‏информация ‏именно ‏этого ‏раздела ‏бизнес-плана ‏является ‏ключевой ‏при ‏принятии ‏потенциальным ‏инвестором ‏решения ‏об ‏участии ‏в ‏проекте. ‏

Ценность ‏результатов, ‏полученных ‏на ‏данной ‏стадии ‏предынвестиционных ‏исследований, ‏в ‏равной ‏степени ‏зависит ‏от ‏полноты ‏и ‏достоверности ‏исходных ‏данных ‏и ‏от ‏корректности ‏методов, ‏использованных ‏при ‏их ‏анализе. ‏Значительную ‏роль ‏в ‏обеспечении ‏адекватной ‏интерпретации ‏результатов ‏расчетов ‏играет ‏также ‏опыт ‏и ‏квалификация ‏экспертов ‏или ‏консультантов.

Очевидной ‏представляется ‏необходимость ‏применения ‏стандартизированных ‏методов ‏оценки ‏инвестиций. ‏Это, ‏во-первых, ‏позволит ‏уменьшить ‏влияние ‏уровня ‏компетентности ‏экспертов ‏на ‏качество ‏анализа, ‏а, ‏во-вторых, ‏обеспечит ‏сопоставимость ‏показателей ‏финансовой ‏состоятельности ‏и ‏эффективности ‏для ‏различных ‏проектов.

Одной ‏из ‏наиболее ‏известных ‏попыток ‏ввести ‏стандартизированный ‏подход ‏в ‏данном ‏вопросе ‏стала ‏деятельность ‏Международного ‏Центра ‏промышленных ‏исследований ‏при ‏ЮНИДО. ‏В ‏1972 ‏году ‏им ‏было ‏опубликовано ‏«Руководство ‏по ‏оценке ‏проектов», ‏ставшее ‏одним ‏из ‏важнейших ‏литературных ‏источников ‏по ‏данному ‏вопросу. ‏Эта ‏книга, ‏весьма ‏значительная ‏по ‏объему ‏и ‏отличающаяся ‏строгостью ‏подхода ‏к ‏проблеме, ‏в ‏свою ‏очередь, ‏вызвала ‏необходимость ‏в ‏более ‏сжатом ‏и ‏приближенном ‏к ‏практике ‏изложении ‏сути ‏предлагаемой ‏методики. ‏В ‏конце ‏70-х ‏– ‏начале ‏80-х ‏годов ‏под ‏эгидой ‏ЮНИДО ‏были ‏выпущены ‏в ‏свет ‏еще ‏несколько ‏изданий, ‏ориентированных ‏уже ‏на ‏специалистов ‏среднего ‏уровня ‏подготовки ‏и ‏в ‏большей ‏степени ‏нацеленных ‏на ‏постановку ‏практической ‏работы ‏по ‏оценке ‏инвестиционных ‏проектов.15

Учитывая ‏общую ‏ориентацию ‏на ‏использование ‏в ‏странах ‏с ‏формирующейся ‏рыночной ‏экономикой, ‏а ‏также ‏то, ‏что ‏в ‏работе ‏над ‏созданием ‏методики ‏ЮНИДО ‏принимали ‏участие ‏ведущие ‏международные ‏финансовые ‏институты, ‏такие, ‏как ‏Мировой ‏банк ‏и ‏другие, ‏можно ‏ожидать, ‏что ‏именно ‏эта ‏методика ‏станет ‏эталоном ‏выполнения ‏анализа ‏инвестиционных ‏проектов, ‏осуществляемых ‏на ‏территории ‏бывшего ‏СССР. ‏В ‏настоящее ‏время, ‏однако, ‏нестабильность ‏социально-политической ‏и ‏макроэкономической ‏ситуаций, ‏высокие ‏темпы ‏инфляции, ‏а ‏также ‏несовершенное ‏законодательство ‏в ‏России ‏и ‏других ‏пост-советских ‏государствах ‏крайне ‏неблагоприятно ‏сказываются ‏на ‏инвестиционной ‏деятельности. ‏Поэтому ‏возникает ‏необходимость ‏в ‏определенной ‏коррекции ‏стандартизированных ‏подходов ‏и ‏критериев. ‏Некоторые ‏рекомендации ‏в ‏этой ‏связи ‏приводятся ‏в ‏последнем ‏разделе ‏настоящей ‏книги.

Критерии ‏коммерческой ‏привлекательности ‏инвестиционного ‏проекта ‏можно ‏обозначить ‏как ‏«финансовая ‏состоятельность» ‏(финансовая ‏оценка) ‏и ‏«эффективность» ‏(экономическая ‏оценка). ‏

Оба ‏указанных ‏подхода ‏взаимодополняют ‏друг ‏друга. ‏В ‏первом ‏случае ‏анализируется ‏ликвидность ‏(платежеспособность) ‏проекта ‏в ‏ходе ‏его ‏реализации. ‏Во ‏втором ‏– ‏акцент ‏ставится ‏на ‏потенциальной ‏способности ‏проекта ‏сохранить ‏покупательную ‏ценность ‏вложенных ‏средств ‏и ‏обеспечить ‏достаточный ‏темп ‏их ‏прироста.

На ‏рисунке 1.‏3 ‏представлены ‏некоторые ‏из ‏методов ‏оценки ‏по ‏каждому ‏из ‏критериев.

Рисунок ‏1.3 ‏- ‏Методы ‏оценки ‏коммерческой ‏состоятельности ‏инвестиционного ‏проекта

Прежде ‏чем ‏обратиться ‏к ‏описанию ‏формализованных ‏методов ‏оценки, ‏следует ‏подчеркнуть ‏чрезвычайную ‏значимость ‏учета ‏всего ‏комплекса ‏проблем, ‏сопутствующих ‏осуществлению ‏инвестиционного ‏проекта. ‏

В ‏числе ‏факторов, ‏которые ‏не ‏могут ‏быть ‏представлены ‏только ‏в ‏количественном ‏измерении, ‏должны ‏быть ‏учтены ‏такие ‏вопросы, ‏как ‏степень ‏соответствия ‏целей ‏проекта ‏общей ‏стратегии ‏развития ‏предприятия, ‏наличие ‏квалифицированной ‏и ‏работоспособной ‏«управленческой ‏команды» ‏(одна ‏из ‏важнейших ‏предпосылок ‏успешности ‏любого ‏начинания), ‏готовность ‏владельцев ‏предприятия ‏(акционеров) ‏пойти ‏на ‏отсрочку ‏выплаты ‏дивидендов ‏и ‏т.п.

Среди ‏поддерживающих ‏исследований ‏особо ‏необходимо ‏выделить ‏исследования, ‏связанные ‏с ‏изучением ‏предполагаемых ‏рынков ‏сбыта ‏и ‏других ‏аспектов ‏маркетинга, ‏постольку, ‏поскольку ‏речь ‏идет ‏именно ‏о ‏коммерческой ‏оценке ‏инвестиций.

Методы ‏оценки ‏эффективности ‏инвестиционных ‏проектов ‏основаны ‏преимущественно ‏на ‏сравнении ‏эффективности ‏(прибыльности) ‏инвестиций ‏в ‏различные ‏проекты. ‏При ‏этом ‏в ‏качестве ‏альтернативы ‏вложения ‏средств ‏в ‏рассматриваемое ‏производство ‏выступают ‏финансовые ‏вложения ‏в ‏другие ‏производственные ‏объекты, ‏помещение ‏финансовых ‏средств ‏в ‏банк ‏под ‏проценты ‏или ‏их ‏обращение ‏в ‏ценные ‏бумаги. ‏С ‏позиции ‏финансового ‏анализа ‏реализация ‏ ‏инвестиционного ‏проекта ‏может ‏быть ‏представлена ‏как ‏два ‏взаимосвязанных ‏процесса: ‏процесс ‏инвестиций ‏в ‏создание ‏производственного ‏объекта ‏(или ‏накопление ‏капитала) ‏и ‏процесс ‏получения ‏доходов ‏от ‏вложенных ‏средств. ‏Эти ‏два ‏процесса ‏протекают ‏последовательно ‏(с ‏разрывом ‏между ‏ними ‏или ‏без ‏него) ‏или ‏на ‏некотором ‏временном ‏отрезке ‏параллельно. ‏В ‏последнем ‏случае ‏предполагается, ‏что ‏отдача ‏от ‏инвестиций ‏начинается ‏еще ‏до ‏момента ‏завершения ‏вложений. ‏Оба ‏процесса ‏имеют ‏разные ‏распределения ‏интенсивности ‏во ‏времени, ‏что ‏в ‏значительной ‏степени ‏определяет ‏эффективность ‏вложения ‏инвестиций.16

Непосредственным ‏объектом ‏финансового ‏анализа ‏являются ‏потоки ‏(cash ‏flow), ‏характеризующие ‏оба ‏эти ‏процесса ‏в ‏виде ‏одной ‏совмещенной ‏последовательности. ‏В ‏случае ‏производственных ‏инвестиций ‏интенсивность ‏результирующего ‏потока ‏платежей ‏формируется ‏как ‏разность ‏между ‏интенсивностью ‏(расходами ‏в ‏единицу ‏времени) ‏инвестиций ‏и ‏интенсивностью ‏чистого ‏дохода ‏от ‏реализации ‏проекта.