Оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы

Сегодня, ‏благодаря ‏выгодному ‏экономико-географическому ‏положению ‏города ‏в ‏сочетании ‏с ‏исторически ‏мощным ‏производственным ‏потенциалом, ‏наличием ‏квалифицированных ‏кадров, ‏Челябинск ‏является ‏одним ‏из ‏наиболее ‏индустриально ‏развитых ‏городов ‏Российской ‏Федерации. ‏Экономическое ‏и ‏социальное ‏развитие ‏города ‏характеризуется ‏положительной ‏динамикой ‏в ‏основных ‏отраслях ‏экономики, ‏формирующих ‏валовой ‏региональный ‏продукт. ‏

Вклад ‏города ‏Челябинска ‏в ‏экономику ‏Челябинской ‏области ‏является ‏очень ‏значительным, ‏в ‏валовом ‏региональном ‏продукте ‏области ‏последние ‏3 ‏года ‏он ‏занимает ‏38%. ‏

Основой ‏развития ‏территории ‏города ‏является ‏промышленный ‏комплекс, ‏его ‏доля ‏составила ‏56,2% ‏годового ‏оборота ‏организаций. ‏

В ‏муниципальную ‏образовательную ‏сеть ‏города ‏Челябинска ‏входят ‏525 ‏образовательных ‏учреждения. ‏Это ‏- ‏162 ‏школы, ‏8 ‏интернатов, ‏6 ‏детских ‏домов, ‏296 ‏дошкольных ‏образовательных ‏учреждений, ‏49 ‏учреждений ‏дополнительного ‏образования ‏(Центры ‏творчества, ‏Дворцы ‏детского ‏творчества, ‏Дома ‏творчества, ‏клубы, ‏станции, ‏школы ‏искусств, ‏спортивно-техническая ‏школа, ‏детско-юношеские ‏спортивные ‏школы), ‏Межшкольный ‏учебный ‏комбинат, ‏Детский ‏оздоровительный ‏лагерь, ‏Центр ‏психолого-педагогической ‏реабилитации, ‏Центр ‏лечебной ‏педагогики ‏и ‏дифференцированного ‏обучения ‏Металлургического ‏района. ‏В ‏образовательной ‏системе ‏города ‏работает ‏11 ‏лицеев, ‏9 ‏гимназий, ‏3 ‏школы ‏с ‏углубленным ‏изучением ‏предметов, ‏3 ‏прогимназии, ‏а ‏также ‏43 ‏муниципальных ‏экспериментальных ‏площадок ‏на ‏базе ‏общеобразовательных, ‏коррекционных, ‏дошкольных ‏образовательных ‏учреждений ‏и ‏учреждений ‏дополнительного ‏образования, ‏которые ‏занимаются ‏инновационной ‏деятельностью ‏по ‏актуальным ‏для ‏города ‏Челябинска ‏проблемам ‏образования.

Территория ‏города ‏разделена ‏на ‏семь ‏муниципальных ‏районов: ‏Калининский ‏(образован ‏в ‏1970 ‏г.), ‏Курчатовский ‏(1985 ‏г.), ‏Ленинский ‏(1935 ‏г.), ‏Металлургический ‏(1946 ‏г.), ‏Советский ‏(1937 ‏г.), ‏Тракторозаводский ‏(1937 ‏г.), ‏Центральный ‏(1961 ‏г.). ‏Районы ‏города ‏являются ‏внутригородской ‏территорией ‏и ‏образуются ‏в ‏целях ‏обеспечения ‏эффективного ‏управления ‏городским ‏хозяйством ‏и ‏социальной ‏сферой ‏соответствующих ‏территорий.

Необходимо ‏отметить, ‏что ‏в ‏городе ‏находится ‏областная ‏и ‏девять ‏городских ‏клинических ‏больниц, ‏множество ‏ведомственных ‏и ‏районных ‏поликлиник.

Медицинскую ‏помощь ‏жителям ‏г. ‏Челябинска ‏оказывают ‏56 ‏лечебно-профилактических ‏учреждений, ‏подведомственных ‏Управлению ‏здравоохранения ‏города, ‏в ‏том ‏числе ‏49 ‏муниципальных. ‏Осуществляется ‏постоянное ‏укрепление ‏и ‏развитие ‏материально-технической ‏базы ‏лечебно- ‏профилактических ‏учреждений ‏города. В ‏сфере ‏здравоохранения ‏в ‏2008 ‏г. ‏работало ‏13099 ‏человек ‏(2007 ‏г. ‏— ‏12463 ‏человека), ‏в ‏том ‏числе ‏4523 ‏врача ‏и ‏8576 ‏средних ‏медицинских ‏работников. ‏Также ‏в ‏городе ‏находится ‏большое ‏количество ‏частных ‏узконаправленных ‏и ‏широкопрофильных ‏медицинских ‏центров, ‏широко ‏развита ‏аптечная ‏сеть. ‏

В ‏городе ‏находятся ‏и ‏учреждения ‏регионального ‏и ‏федерального ‏масштабов: ‏с ‏1978 ‏года ‏в ‏городе ‏функционирует ‏областной ‏ожоговый ‏центр, ‏построен ‏региональный ‏кардиоцентр. ‏Территориально ‏он ‏находится ‏рядом ‏с ‏поселком ‏Градский ‏Прииск, ‏где ‏находится ‏земельный ‏участок.

 ‏Федеральное ‏государственное ‏бюджетное ‏учреждение ‏«Федеральный ‏центр ‏сердечно-сосудистой ‏хирургии» ‏Министерства ‏здравоохранения ‏Российской ‏Федерации ‏(г.Челябинск) ‏построен ‏в ‏рамках ‏национального ‏проекта ‏«Здоровье» ‏за ‏счет ‏средств ‏федерального ‏бюджета ‏и ‏бюджета ‏Челябинской ‏области ‏для ‏оказания ‏высокотехнологичной ‏медицинской ‏помощи ‏по ‏профилю ‏«сердечно-сосудистая ‏хирургия» ‏жителям ‏Челябинской ‏области ‏и ‏соседних ‏регионов рисунок 2.2.

Рисунок ‏2.2‏– ‏Фото ‏кардиоцентра

С ‏2007 ‏года ‏строительство ‏центра ‏и ‏пуско-наладочные ‏работы ‏шли ‏под ‏пристальным ‏контролем ‏Президента ‏Российской ‏Федерации, ‏Министерства ‏здравоохранения ‏Российской ‏Федерации, ‏Правительства ‏и ‏Министерства ‏здравоохранения ‏Челябинской ‏области.

Федеральный ‏Центр ‏спроектирован ‏немецкими ‏специалистами ‏и ‏оснащен ‏современным ‏медицинским ‏оборудованием ‏лучших ‏мировых ‏брендов, ‏позволяющих ‏осуществлять ‏диагностику ‏и ‏лечение ‏пациентов ‏в ‏соответствии ‏с ‏международными ‏стандартами.

Федеральный ‏центр ‏рассчитан ‏на ‏167 ‏коек, ‏из ‏них ‏17 ‏- ‏детских.

Федеральный ‏центр ‏сердечно-сосудистой ‏хирургии ‏расположен ‏при ‏выезде ‏из ‏города Челябинска ‏рисунок 2.3.

Рисунок ‏2.3 ‏– ‏Местоположение ‏кардиоцентра

 

На ‏операции ‏и ‏консультации ‏в ‏Федеральный ‏центр ‏сердечно-сосудистой ‏хирургии ‏приезжают ‏со ‏всех ‏концов ‏страны, ‏так ‏как ‏здесь ‏проводят ‏операции ‏врачи ‏высшей ‏категории ‏на ‏современном ‏оборудовании. ‏Таких ‏центров ‏по ‏России ‏единицы. ‏Так ‏как ‏пациенты ‏приезжают ‏издалека, ‏они ‏стараются ‏добраться ‏до ‏города ‏заблаговременно, ‏и ‏поэтому ‏им ‏необходимо ‏где-то ‏остановиться. ‏Ближайшая ‏гостиница ‏находится ‏по ‏ул. ‏Молодогвардейцев, ‏что ‏составляет ‏около ‏10 ‏км. ‏от ‏Федерального ‏центра. ‏

Как ‏уже ‏говорилось, ‏земельный ‏участок ‏находится ‏в ‏поселке ‏Градский ‏Прииск.

Градский ‏прииск ‏(по ‏одной ‏из ‏краеведческих ‏версий ‏- ‏ранее ‏Граттский ‏прииск) ‏- ‏посёлок ‏на ‏юго-западной ‏окраине ‏Курчатовского ‏района ‏Челябинска. ‏Основан ‏в ‏1854 ‏году ‏как ‏золотые ‏прииски, ‏в ‏1889 ‏году ‏известно ‏первое ‏документальное ‏выделение ‏земельных ‏отводов ‏в ‏районе ‏посёлка. ‏Он ‏окружён ‏зелеными ‏массивами, ‏в ‏том ‏числе ‏насаждениями ‏Научно-исследовательского ‏института ‏плодовоощеводства ‏и ‏картофелеводства, ‏располагающегося ‏в ‏посёлке ‏Шершни, рисунок 2.4.

Рисунок ‏2.4 ‏– ‏Градский ‏Прииск

 

В ‏поселке ‏существовала ‏золотодобывающая ‏фабрика, ‏которая, ‏однако, ‏еще ‏в ‏1930-х ‏годах ‏работала ‏на ‏устаревших ‏технологиях. ‏В ‏поселке ‏была ‏собственная ‏«золотая ‏мельница». ‏

После ‏начала ‏Великой ‏Отечественной ‏войны ‏мужское ‏население ‏посёлка ‏было ‏мобилизовано ‏в ‏армию. ‏На ‏контору ‏золотых ‏приисков ‏были ‏возложены ‏обязанности ‏выдавать ‏рабочие ‏карточки ‏на ‏продукты ‏и ‏пайки ‏семьям ‏воюющих. ‏В ‏мирное ‏время ‏контора ‏и ‏старатели ‏также ‏существовали ‏в ‏условиях ‏взаимовыручки. ‏Попавшим ‏в ‏долги ‏старателям ‏выплачивались ‏временные ‏пособия.

Многие ‏старательские ‏дома ‏в ‏посёлке ‏имели ‏железные ‏крыши, ‏в ‏домах ‏был ‏патефон. ‏В ‏начале ‏1990-х ‏гг. ‏в ‏заброшенных ‏шахтах ‏к ‏югу ‏от ‏посёлка ‏Градский ‏прииск ‏на ‏Золотой ‏горе ‏были ‏найдены ‏останки ‏жертв ‏сталинских ‏репрессий

Таким ‏образом, ‏месторасположение ‏достаточно ‏удобное, ‏с ‏одной ‏стороны ‏это ‏местность ‏с ‏зелеными ‏насаждениями, ‏лесная ‏зона, ‏находящаяся ‏при ‏выезде ‏из ‏города, ‏а ‏с ‏другой ‏– ‏несколько ‏минут ‏до ‏центра ‏города, ‏а ‏также ‏через ‏удобные ‏развилки ‏во ‏многие ‏районы ‏города ‏с ‏развитой ‏инфраструктурой, ‏досуго-развлекательными ‏центрами. ‏

2.2 ‏Анализ ‏наилучшего ‏и ‏наиболее ‏эффективного ‏использования ‏земельного ‏участка

Анализ ‏наилучшего ‏и ‏наиболее ‏эффективного ‏использования ‏позволяет ‏определить ‏наиболее ‏доходное ‏и ‏конкурентное ‏использование ‏объекта ‏недвижимости ‏- ‏то ‏использование, ‏которому ‏соответствует ‏максимальная ‏стоимость ‏объекта.

Наилучшее ‏и ‏наиболее ‏эффективное ‏использование ‏- ‏это ‏разумное, ‏вероятное ‏и ‏разрешенное ‏использование ‏незанятой ‏земли ‏или ‏улучшенного ‏объекта ‏недвижимости, ‏которое ‏является ‏физически ‏возможным, ‏юридически ‏допустимым, ‏целесообразным ‏с ‏финансовой ‏точки ‏зрения ‏и ‏обеспечивает ‏наибольший ‏экономический ‏эффект.

Анализ ‏наиболее ‏эффективного ‏использования ‏объекта ‏недвижимости ‏предполагает ‏проведение ‏подробного ‏исследования ‏рыночной ‏ситуации, ‏характеристик ‏оцениваемого ‏объекта, ‏идентификации ‏востребованных ‏рынком ‏вариантов, ‏совместимых ‏с ‏параметрами ‏оцениваемого ‏объекта, ‏расчета ‏доходности ‏каждого ‏варианта ‏и ‏оценку ‏стоимости ‏недвижимости ‏при ‏каждом ‏варианте ‏использования. ‏Для ‏каждого ‏варианта ‏застройки ‏рассчитывается ‏остаточная ‏стоимость ‏земли. ‏Самая ‏высокая ‏остаточная ‏стоимость ‏земли ‏соответствует ‏варианту ‏ее ‏наилучшего ‏и ‏наиболее ‏эффективного ‏использования.

Данный ‏анализ ‏проводится ‏в ‏два ‏этапа:

• анализ ‏земельного ‏участка ‏как ‏свободного ‏(основан ‏на ‏установлении ‏наиболее ‏доходного ‏варианта ‏использования ‏земли);
• анализ ‏земельного ‏участка ‏с ‏существующими ‏улучшениями ‏(предполагает ‏принятие ‏решения ‏о ‏сносе, ‏модернизации ‏или ‏сохранении ‏имеющихся ‏на ‏земельном ‏участке ‏улучшений ‏в ‏целях ‏обеспечения ‏максимальной ‏доходности ‏объекта).

Анализ ‏наиболее ‏эффективного ‏использования ‏состоит ‏в ‏проверке ‏соответствия ‏рассматриваемых ‏вариантов ‏использования ‏следующим ‏четырем ‏критериям:

- ‏Юридическая ‏допустимость: ‏анализируемый ‏вариант ‏использования ‏не ‏должен ‏попадать ‏под ‏действие ‏правовых ‏ограничений ‏(нормы ‏зонирования, ‏строительные ‏нормы ‏и ‏правила, ‏нормативные ‏акты ‏по ‏охране ‏исторических ‏зданий, ‏экологической ‏законодательство ‏и ‏др.);

- ‏Физическая ‏осуществимость ‏определяет ‏физическую ‏возможность ‏реализации ‏рассматриваемого ‏проекта, ‏которая ‏определяется ‏размерами, ‏формой ‏участка, ‏наличием ‏подъездных ‏путей ‏к ‏участку, ‏топографией, ‏геологическими ‏и ‏сейсмологическими ‏характеристиками, ‏климатологическими ‏условиями ‏и ‏т.д.;

- ‏Экономическая ‏целесообразность ‏предполагает, ‏что ‏использование ‏должно ‏обеспечивать ‏доход ‏от ‏эксплуатации ‏равный ‏или ‏превышающий ‏объем ‏операционных ‏расходов, ‏финансовых ‏обязательств ‏и ‏капитальных ‏затрат;

- ‏Максимальная ‏эффективность: ‏реализация ‏данного ‏критерия ‏предполагает ‏из ‏всех ‏юридически ‏разрешенных, ‏физически ‏реализуемых ‏и ‏обеспечивающих ‏положительную ‏величину ‏дохода ‏вариантов ‏выбор ‏того ‏вида ‏использования, ‏который ‏обеспечивает ‏максимальную ‏стоимость ‏основы ‏недвижимости ‏- ‏земельного ‏участка. ‏

В ‏рамках ‏данного ‏дипломного ‏проекта ‏определение ‏наиболее ‏эффективного ‏варианта ‏использования ‏оцениваемой ‏недвижимости ‏предполагает ‏последовательную ‏реализацию ‏следующих ‏этапов:

1. Анализ ‏всех ‏возможных ‏вариантов ‏наиболее ‏эффективного ‏использования ‏незастроенного ‏участка ‏исходя ‏из ‏сложившейся ‏на ‏дату ‏оценки ‏рыночной ‏ситуации.
2. Проверка ‏юридической ‏допустимости ‏отобранных ‏вариантов.
3. Проверка ‏физической ‏возможности ‏отобранных ‏вариантов.
4. Оценка ‏финансовой ‏состоятельности ‏отобранных ‏вариантов.
5. Выбор ‏наиболее ‏эффективного ‏варианта ‏использования ‏недвижимости, ‏обеспечивающего ‏его ‏максимальную ‏продуктивность. ‏ ‏

1. ‏Анализ ‏всех ‏возможных ‏вариантов ‏наиболее ‏эффективного ‏использования ‏незастроенного ‏участка ‏исходя ‏из ‏сложившейся ‏на ‏дату ‏оценки ‏рыночной ‏ситуации.

Возможными ‏вариантами ‏вложения ‏инвестиций ‏застройки ‏данного ‏земельного ‏участка ‏являются:

1) ‏Строительство ‏офисного ‏здания

2) ‏Строительство ‏торгового ‏центра

3) ‏Строительство ‏склада

4) ‏Строительство ‏гостиницы. ‏

2. ‏Юридически ‏разрешенные ‏варианты ‏использования.

Согласно ‏правовому ‏зонированию ‏территории ‏г. ‏Челябинска ‏объект ‏оценки ‏находится ‏в ‏жилой ‏зоне. ‏Согласно ‏Земельному ‏кодексу ‏РФ ‏«Земельные ‏участки ‏в ‏составе ‏жилых ‏зон ‏предназначены ‏для ‏застройки ‏жилыми ‏зданиями, ‏а ‏также ‏объектами ‏культурно-бытового ‏и ‏иного ‏назначения. ‏Жилые ‏зоны ‏могут ‏предназначаться ‏для ‏индивидуальной ‏жилой ‏застройки, ‏малоэтажной ‏смешанной ‏жилой ‏застройки, ‏среднеэтажной ‏смешанной ‏жилой ‏застройки ‏и ‏многоэтажной ‏жилой ‏застройки, ‏а ‏также ‏иных ‏видов ‏застройки ‏согласно ‏градостроительным ‏регламентам. ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏

Из ‏этого ‏можно ‏сделать ‏вывод, ‏что ‏юридически ‏запрещен ‏вариант ‏использования ‏земельного ‏участка ‏под ‏строительство ‏склада.

3. ‏Физически ‏осуществимое ‏использование ‏отобранных ‏вариантов.

Среди ‏всех ‏возможных ‏альтернатив ‏использования ‏необходимо ‏выбрать ‏такую, ‏которая ‏была ‏бы ‏возможна ‏для ‏рассматриваемого ‏объекта.

На ‏данном ‏участке ‏возможно ‏как ‏жилое, ‏так ‏и ‏нежилое ‏использование. ‏Но ‏с ‏учетом ‏площади ‏земельного ‏участка ‏и ‏его ‏расположения, нецелесообразно ‏строительство ‏торгового ‏центра ‏из-за ‏удаленности ‏от ‏делового ‏центра ‏города.