Оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству гостиницы

Под ‏чистым ‏доходом ‏понимается ‏доход, ‏полученный ‏в ‏каждом ‏временном ‏интервале ‏от ‏производственной ‏деятельности, ‏за ‏вычетом ‏всех ‏платежей, ‏связанных ‏с ‏его ‏получением ‏(текущими ‏затратами ‏на ‏оплату ‏труда, ‏сырье, ‏энергию, ‏налоги ‏и ‏т.д.). ‏При ‏этом ‏погашение ‏амортизации ‏не ‏относится ‏к ‏текущим ‏затратам.

Оценка ‏эффективности ‏осуществляется ‏с ‏помощью ‏расчета ‏системы ‏показателей ‏или ‏критериев ‏эффективности ‏инвестиционного ‏проекта.

Все ‏они ‏имеют ‏одну ‏важную ‏особенность. ‏Расходы ‏и ‏доходы ‏разнесены ‏по ‏времени, ‏приводятся ‏к ‏одному ‏(базовому) ‏моменту ‏времени. ‏Базовым ‏моментом ‏времени ‏обычно ‏являются ‏дата ‏реализации ‏проекта, ‏дата ‏начала ‏производства ‏продукции ‏или ‏условная ‏дата, ‏близкая ‏времени ‏произведения ‏расчетов ‏эффективности ‏ ‏проекта. ‏

Процедура ‏приведения ‏разновременных ‏платежей ‏к ‏базовой ‏дате ‏называется ‏дисконтированием. ‏Экономический ‏смысл ‏этой ‏процедуры ‏состоит ‏в ‏следующем. ‏Пусть ‏задана ‏некоторая ‏ставка ‏ссудного ‏процента ‏r ‏и ‏поток ‏платежей ‏(отрицательных ‏ ‏или ‏ ‏положительных ‏t), ‏начало ‏которого ‏совпадает ‏с ‏базовым ‏моментом ‏времени ‏приведения. ‏

При ‏выборе ‏ставки ‏дисконтирования ‏ориентируются ‏на ‏существующий ‏ ‏или ‏ожидаемый ‏усредненный ‏уровень ‏ссудного ‏процента. ‏Практически ‏выбирают ‏конкретные ‏ориентиры ‏(доходность ‏определенных ‏видов ‏ценных ‏бумаг, ‏банковских ‏операций ‏и ‏т.д.) ‏с ‏учетом ‏деятельности ‏соответствующих ‏предприятий ‏и ‏ ‏инвесторов. ‏

Другим ‏важным ‏фактором, ‏влияющим ‏на ‏оценку ‏эффективности ‏инвестиционного ‏проекта, ‏является ‏фактор ‏риска. ‏Поскольку ‏риск ‏в ‏инвестиционном ‏процессе ‏независимо ‏от ‏его ‏конкретных ‏форм, ‏в ‏конечном ‏счете, ‏предстает ‏в ‏виде ‏возможного ‏уменьшения ‏реальной ‏отдачи ‏от ‏капитала ‏по ‏сравнению ‏с ‏ожидаемой, ‏то ‏для ‏учета ‏риска ‏часто ‏вводят ‏поправку ‏к ‏уровню ‏процентной ‏ставки, ‏которая ‏характеризует ‏доходность ‏по ‏безрисковым ‏вложениям ‏(например, ‏по ‏сравнению ‏с ‏банковскими ‏депозитами ‏или ‏краткосрочными ‏государственными ‏ценными ‏бумагами).

На ‏рисунке ‏1.4 ‏представлены ‏возможные ‏риски ‏при ‏оценке ‏эффективности ‏инвестиционных ‏проектов.

Рисунок ‏ ‏1.4 ‏- ‏ ‏Риски, ‏связанные ‏с ‏инвестиционными ‏проектами

 

Включение ‏рисковой ‏надбавки ‏в ‏величину ‏процентной ‏ставки ‏дисконтирования ‏является ‏распространенным, ‏но ‏не ‏единственным ‏средством ‏учета ‏риска. ‏Другим ‏методом ‏решения ‏этой ‏задачи ‏является ‏анализ ‏чувствительности ‏или ‏устойчивости ‏инвестиционного ‏проекта ‏к ‏изменениям ‏внешних ‏факторов ‏и ‏параметров ‏самого ‏проекта.

К ‏внешним ‏факторам ‏относятся: ‏будущий ‏уровень ‏инфляции, ‏изменения ‏спроса ‏и ‏цен ‏на ‏планируемую ‏к ‏выпуску ‏продукцию, ‏возможные ‏изменения ‏цен ‏на ‏сырье ‏и ‏материалы, ‏изменения ‏ставки ‏ссудного ‏процента, ‏налоговые ‏ставки ‏и ‏т.д. ‏К ‏внутренним ‏параметрам ‏проекта ‏относятся: ‏изменения ‏сроков ‏и ‏стоимости ‏строительства, ‏темпов ‏освоения ‏производства ‏продукции, ‏потребности ‏в ‏различных ‏видах ‏сырья ‏и ‏материалов, ‏сбытовых ‏расходах ‏и ‏т.д.

Методы ‏оценки ‏эффективности, ‏не ‏включающие ‏дисконтирование, ‏иногда ‏называют ‏статистическими ‏методами ‏оценки ‏эффективности ‏инвестиций. ‏Эти ‏методы ‏опираются ‏на ‏проектные, ‏плановые ‏и ‏фактические ‏данные ‏о ‏затратах ‏и ‏результатах, ‏обусловленные ‏реализацией ‏инвестиционных ‏проектов. ‏При ‏использовании ‏этих ‏методов ‏в ‏отдельных ‏случаях ‏прибегают ‏к ‏такому ‏статистическому ‏методу, ‏как ‏расчет ‏среднегодовых ‏данных ‏о ‏затратах ‏и ‏результатах ‏(доходах) ‏за ‏весь ‏срок ‏использования ‏инвестиционного ‏проекта. ‏Данный ‏прием ‏используется ‏в ‏тех ‏ситуациях, ‏когда ‏затраты ‏и ‏результаты ‏неравномерно ‏распределяются ‏по ‏годам ‏применения ‏инвестиционного ‏проекта.

Всю ‏совокупность ‏статистических ‏методов ‏оценки ‏эффективности ‏инвестиций ‏можно ‏условно ‏разделить ‏на ‏две ‏группы: ‏

• методы ‏абсолютной ‏эффективности ‏инвестиций;
• методы ‏сравнительной ‏эффективности ‏вариантов ‏капитальных ‏вложений.

К ‏первой ‏группе ‏относятся ‏метод, ‏основанный ‏на ‏расчете ‏сроков ‏окупаемости ‏инвестиций, ‏и ‏метод, ‏основанный ‏на ‏определении ‏нормы ‏прибыли ‏на ‏капитал.

Ко ‏второй ‏группе ‏– ‏методам ‏сравнительной ‏оценки ‏эффективности ‏инвестиций ‏– ‏относятся:

• метод ‏накопленного ‏сальдо ‏денежного ‏потока ‏(накопленного ‏эффекта) ‏за ‏расчетный ‏период;
• метод ‏сравнительной ‏эффективности ‏– ‏метод ‏приведенных ‏затрат;
• метод ‏сравнения ‏прибыли.

Теория ‏абсолютной ‏эффективности ‏капитальных ‏вложений ‏исходит ‏из ‏предпосылки, ‏что ‏реализации ‏или ‏внедрению ‏подлежит ‏такой ‏инвестиционный ‏проект, ‏который ‏обеспечивает ‏выполнение ‏установленных ‏инвестором ‏нормативов ‏эффективности ‏использования ‏капитальных ‏вложений. ‏К ‏таким ‏нормативам ‏относится ‏нормативный ‏срок ‏полезного ‏использования ‏инвестиционного ‏проекта, ‏или ‏получение ‏заданной ‏нормы ‏прибыли ‏на ‏капитал. ‏Проект ‏подлежит ‏внедрению, ‏если ‏ожидаемое ‏значение ‏вышеназванных ‏показателей ‏будет ‏равным ‏или ‏большим ‏их ‏нормативных ‏значений.

Теория ‏сравнительной ‏эффективности ‏капитальных ‏вложений ‏исходит ‏из ‏предпосылки, ‏что ‏внедрению ‏(реализации) ‏подлежит ‏такой ‏инвестиционный ‏проект ‏из ‏нескольких ‏(не ‏менее ‏двух), ‏который ‏обеспечивает ‏либо ‏минимальную ‏сумму ‏приведенных ‏затрат, ‏либо ‏максимум ‏прибыли, ‏либо ‏максимум ‏накопленного ‏эффекта ‏за ‏расчетный ‏период ‏его ‏использования.

Дисконтирование ‏– ‏метод ‏оценки ‏инвестиционных ‏проектов ‏путем ‏выражения ‏будущих ‏денежных ‏потоков, ‏связанных ‏с ‏реализацией ‏проектов, ‏через ‏их ‏стоимость ‏в ‏текущий ‏момент ‏времени. ‏Методы ‏оценки ‏эффективности ‏инвестиций, ‏основанные ‏на ‏дисконтировании, ‏применяются ‏в ‏случаях ‏крупномасштабных ‏инвестиционных ‏проектов, ‏реализация ‏которых ‏требует ‏значительного ‏времени.

Во ‏второй ‏группе, ‏методы ‏с ‏учетом ‏дисконтирования, ‏собраны ‏методы ‏анализа ‏инвестиционных ‏проектов, ‏оперирующие ‏понятием ‏«временных ‏рядов» ‏и ‏требующие ‏применения ‏специального ‏математического ‏аппарата ‏и ‏более ‏тщательной ‏подготовки ‏исходной ‏информации.

Методы ‏оценки ‏эффективности ‏инвестиций, ‏основанные ‏на ‏дисконтировании: ‏

• метод ‏чистой ‏приведенной ‏стоимости ‏(метод ‏чистой ‏дисконтированной ‏стоимости, ‏метод ‏чистой ‏текущей ‏стоимости);
• метод ‏внутренней ‏нормы ‏прибыли;
• дисконтированный ‏срок ‏окупаемости ‏инвестиций;
• индекс ‏доходности;
• метод ‏аннуитета.

Метод ‏оценки ‏эффективности ‏инвестиционного ‏проекта ‏на ‏основе ‏чистой ‏приведенной ‏стоимости ‏позволяет ‏принять ‏управленческое ‏решение ‏о ‏целесообразности ‏реализации ‏проекта ‏исходя ‏из ‏сравнения ‏суммы ‏будущих ‏дисконтированных ‏доходов ‏с ‏издержками, ‏необходимыми ‏для ‏реализации ‏проекта ‏(капитальными ‏вложениями).

Чистый ‏приведённый ‏доход ‏– ‏это ‏стоимость, ‏полученная ‏путем ‏дисконтирования ‏отдельно ‏на ‏каждый ‏временной ‏период ‏разности ‏всех ‏оттоков ‏и ‏притоков ‏(доходов ‏и ‏расходов), ‏накапливающихся ‏за ‏весь ‏период ‏функционирования ‏объекта ‏инвестирования ‏по ‏фиксированной, ‏заранее ‏определенной ‏процентной ‏ставке ‏(ставке ‏дисконтирования).

, ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏   ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏(1)

где ‏ ‏– ‏инвестиции ‏в ‏период ‏t,

 ‏– ‏чистый ‏денежный ‏поток ‏периода ‏t,

 ‏– ‏ставка ‏дисконтирования

n ‏– ‏длительность ‏проекта ‏(количество ‏периодов ‏t).

Индекс ‏прибыльности ‏(Profitability ‏Index, ‏PI) ‏представляет ‏собой ‏отношение ‏чистых ‏денежных ‏доходов ‏к ‏приведенным ‏на ‏ту ‏же ‏дату ‏инвестиционным ‏расходам. ‏Он ‏позволяет ‏определить, ‏какой ‏доход ‏получает ‏инвестор ‏на ‏одну ‏денежную ‏единицу ‏вложенных ‏средств. ‏Расчёт ‏индекса ‏прибыльности ‏производится ‏по ‏следующей ‏формуле:

, ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏(2)

где ‏ ‏– ‏инвестиции ‏в ‏период ‏t,

 ‏– ‏чистый ‏денежный ‏поток ‏периода ‏t,

 ‏ ‏– ‏ставка ‏дисконтирования,

 ‏– ‏индекс ‏прибыльности,

 ‏n ‏– ‏длительность ‏проекта.

Если ‏индекс ‏прибыльности ‏проекта ‏больше ‏1 ‏это ‏означает ‏его ‏дополнительную ‏доходность ‏при ‏данной ‏ставке ‏дисконтирования. ‏Если ‏значение ‏данного ‏показателя ‏рентабельности ‏меньше ‏единицы, ‏это ‏означает ‏неэффективность ‏проекта.

Срок ‏окупаемости ‏(Payback ‏Period, ‏PB), ‏определяемый ‏как ‏ожидаемое ‏число ‏периодов, ‏в ‏течение ‏которых ‏будут ‏возмещены ‏первоначальные ‏инвестиции, ‏рассчитывается ‏в ‏соответствии ‏с ‏ ‏формулой. ‏

, ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏    ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏ ‏(3)

где ‏ – ‏начальные ‏инвестиции, ‏

 ‏– ‏чистый ‏денежный ‏поток ‏периода ‏t,

PB ‏– ‏период ‏окупаемости.

Расчет ‏аннуитета ‏чаще ‏всего ‏сводится ‏к ‏вычислению ‏общей ‏суммы ‏затрат ‏на ‏приобретение ‏по ‏современной ‏общей ‏стоимости ‏платежа, ‏которые ‏затем ‏равномерно ‏распределяются ‏на ‏всю ‏продолжительность ‏инвестиционного ‏проекта.

Поскольку ‏реализация ‏инвестиционного ‏проекта, ‏включает ‏в ‏себя ‏процессы ‏капитального ‏строительства, ‏освоения ‏и ‏наращивания ‏производства ‏продукции, ‏его ‏функционирования ‏в ‏изменяющейся ‏экономической ‏среде, ‏является ‏динамическим, ‏то ‏для ‏его ‏описания ‏используются ‏имитационные ‏динамические ‏модели, ‏реализуемые ‏с ‏помощью ‏вычислительной ‏техники. ‏В ‏качестве ‏переменных ‏в ‏этих ‏моделях ‏используются ‏технико-экономические ‏и ‏финансовые ‏показатели ‏инвестиционного ‏проекта, ‏а ‏также ‏параметры, ‏характеризующие ‏внешнюю ‏экономическую ‏среду ‏(характеристики ‏рынков ‏сбыта ‏продукции, ‏инфляции, ‏ставки ‏процентов ‏по ‏кредитам ‏и ‏т.д.). ‏На ‏основе ‏этих ‏моделей ‏определяются ‏потоки ‏расходов ‏и ‏доходов, ‏рассчитываются ‏показатели ‏эффективности ‏инвестиционного ‏проекта, ‏строятся ‏годовые ‏балансы ‏результатов ‏производственной ‏деятельности, ‏а ‏также ‏проводится ‏анализ ‏влияния ‏различных ‏факторов ‏и ‏внутренних ‏параметров ‏инвестиционного ‏проекта ‏на ‏результаты ‏производственной ‏деятельности ‏и ‏эффективности ‏проекта.

Учитывая ‏вышесказанное ‏и, ‏исходя ‏из ‏основополагающего ‏принципа ‏альтернативности, ‏можно ‏сделать ‏следующее ‏важное ‏заключение: ‏проект ‏будет ‏привлекательным ‏для ‏потенциальных ‏инвесторов, ‏если ‏его ‏реальная ‏норма ‏доходности ‏будет ‏превышать ‏таковую ‏для ‏любого ‏иного ‏способа ‏вложения ‏капитала.

 

 

2 ‏ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ‏ЧАСТЬ

2.1 ‏Характеристика ‏местоположения

Челябинск ‏расположен ‏на ‏восточном ‏склоне ‏Уральских ‏гор, ‏на ‏201 ‏км ‏южнее ‏Екатеринбурга. ‏Геологическое ‏расположение ‏- ‏западная ‏часть ‏- ‏Урал ‏(граниты), ‏восточная ‏часть ‏— ‏Западная ‏Сибирь ‏(осадочные ‏породы), ‏таким ‏образом ‏город ‏находится ‏на ‏границе ‏Урала ‏и ‏Сибири. ‏Город ‏стоит ‏на ‏реке ‏Миасс, ‏территорию ‏города ‏омывают ‏Шершнёвское ‏водохранилище ‏и ‏три ‏озера: ‏Смолино, ‏Синеглазово, ‏Первое рисунок 2.1. ‏

 

Рисунок ‏2.1 ‏– ‏Карта ‏Челябинской ‏области

 

С ‏юго-запада ‏до ‏севера ‏Челябинск ‏подковообразно ‏укутывает ‏Сосновский ‏район. ‏С ‏восточной ‏стороны ‏к ‏Челябинску ‏примыкает ‏город-спутник ‏Копейск. ‏На ‏северо-востоке ‏Челябинск ‏граничит ‏с ‏Красноармейским ‏районом.

Численность ‏населения ‏города ‏в ‏2013 ‏году ‏составляет ‏1156 ‏тысяч ‏человек.

Челябинск ‏является ‏одним ‏из ‏крупнейших ‏промышленных ‏городов ‏России. ‏Объём ‏отгруженных ‏товаров ‏собственного ‏производства, ‏выполненных ‏работ ‏и ‏услуг ‏собственными ‏силами ‏обрабатывающих ‏производств ‏в ‏2011 ‏г. ‏составил ‏332,0 ‏млрд. ‏руб. ‏(2010 ‏г.265,8 ‏млрд. ‏руб.).

В ‏своем ‏экономическом ‏развитии ‏город ‏Челябинск ‏преодолел ‏несколько ‏этапов. ‏

В ‏XVIII ‏веке ‏Челябинск ‏имел ‏статус ‏города-крепости, ‏жители ‏которого ‏преимущественно ‏занимались ‏выращиванием ‏сельскохозяйственных ‏культур. ‏Отсутствовало ‏собственное ‏промышленное ‏производство, ‏необходимые ‏товары ‏можно ‏было ‏приобрести ‏только ‏на ‏ярмарке. ‏

На ‏протяжении ‏всего ‏XIX ‏века ‏в ‏городе ‏постепенно ‏стали ‏появляться ‏промышленные ‏предприятия, ‏а ‏со ‏строительством ‏железной ‏дороги ‏он ‏становится ‏торгово-экономическим ‏центром. ‏К ‏началу ‏XX ‏века ‏Челябинск ‏стал ‏крупным ‏торгово-промышленным ‏узлом ‏общероссийского ‏значения. ‏

В ‏годы ‏Великой ‏Отечественной ‏войны ‏челябинская ‏экономика ‏за ‏короткий ‏период ‏была ‏перестроена ‏на ‏промышленное ‏производство ‏и ‏выпуск ‏военной ‏техники. ‏Начиная ‏с ‏этого ‏периода ‏и ‏на ‏протяжении ‏долгих ‏лет, ‏Челябинск ‏представляет ‏собой ‏индустриальный ‏город, ‏экономику ‏которого ‏практически ‏полностью ‏определяет ‏работа ‏крупнейших ‏промышленных ‏предприятий. ‏