Ипотека в гражданском праве

в договоре о залоге о праве залогодержателя на внесудебное  обраще-

ние взыскания на заложенное недвижимое имущество признаётся юриди-

чески ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом, заклю-

чённое до установленной  даты исполнения должником обязательства".

Во-вторых, ГК РФ предъявляет  особые требования к форме согла-

шения залогодержателя  и залогодателя о внесудебном  обращении взы-

скания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть нота-

риально удостоверено, в противном случае оно будет  считаться ни-

чтожным (п.1 ст.165 ГК РФ).

В-третьих, соглашение об обращении взыскания на заложенную

недвижимость может  быть оспорено сторонами такого соглашения. Со-

глашение может быть признано недействительным по иску любого лица,

чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующими 

залогодержателями или  собственником имущества.

Очевидно, что в  заключении такого соглашения заинтересованы

обе стороны договора об ипотеке, так как залогодержатель получает

возможность удовлетворить  свои требования к должнику без лишних

проволочек, а залогодатель - избежать судебных издержек. Но таких 

сознательных должников  в природе не так уж много. Так  что при не-

исполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного

ипотекой обязательства  кредитору прямая дорога в суд.

Нормы ГК РФ существенно  изменили порядок обращения взыскания 

на заложенное имущество. Ранее статьёй 28 Закона РФ "О залоге" до-

пускалось обращение  взыскания на заложенное имущество в бесспорном

порядке на основании  исполнительной надписи нотариуса, что чревато 

большим риском, так  как при получении нотариальной надписи никакой 

проверки обоснованности требований залогодержателя, их основатель-

ности и наличия возможностей погашения долга без обращения взыска-

ния на заложенное имущество  не производится.

В ГК РФ предусмотрены  три группы случаев, когда взыскание  на

предмет залога может  быть обращено исключительно по решению  суда.

Во-первых, это случаи, когда для заключения договора об ипо-

теке требовалось  согласие или разрешение другого  лица или органа.

Во-вторых, когда предметом  залога является имущество, имеющее 

значительную историческую или иную культурную ценность для  общест-

ва. Эта же норма  содержится и в проекте закона об ипотеке.

В-третьих, если к моменту, когда у залогодержателя появляются

основания реализовать  своё право на обращение взыскания  на зало-

женное имущество, залогодатель отсутствует и определить место его 

нахождения невозможно.

Исходя из смысла статей 246 - 247 ГК РФ если предметом 

ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и 

кто либо из его собственников  не даёт письменного согласия на

удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном  порядке,

взыскание на такое имущество также может быть обращено только по

решению суда. Согласно п.4 Указа №293 от 28.02 96 и ст. 255 ГК РФ

при обращении взыскания  на долю в общем имуществе кредитор вправе

требовать продажи  должником своей доли остальным  участникам общей

собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости  этой доли, с 

обращением вырученных от продажи средств в погашение  долга, так 

как они имеют преимущественное право покупки доли должника. В  слу-

чае их отказа от её приобретения обращение взыскания и реализация

доли должника в  праве общей собственности осуществляется в общем 

порядке. Естественно, что эти правила не относятся  к случаям обра-

щения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество 

жилого дома в связи  с обращением взыскания на квартиру в этом же

доме.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено залого-

держателем и в  следующих случаях: нарушения залогодателем  правил о 

последующем залоге и  распоряжении заложенным имуществом; невыпол-

нения залогодателем  обязанностей по страхованию; непредставлением

залогодателем документов и необеспечения условий для  проверки на-

личия, количества, состояния  и условий хранения заложенного  имуще-

ства, но только если залогодатель не удовлетворит требований зало-

годержателя о досрочном исполнении обязательства.

В обращении взыскания  на заложенное имущество может быть от-

казано, если допущенное должником нарушение обеспеченного  ипотекой

обязательства крайне незначительно и размер требований залогодер-

жателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного

имущества.

Законом предусмотрен случай когда должник нарушил  иное, не

обеспеченное ипотекой, обязательство. В этом случае на заложенное

имущество может быть обращено взыскание при недостаточности  у 

должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных

ему требований, не обеспеченных залогом. Залогодержатель, оставив-

ший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования

кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из

стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем его

стоимость.

Органы, наложившие арест  на недвижимое имущество, обязаны в 

трёхдневный срок направить  заверенную копию решения о наложении 

ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое иму-

щество и сделок с ним.

8. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО  ИМУЩЕСТВА, 

НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ

Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание  на за-

ложенное имущество - по решению суда или по соглашению сторон -

предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, уста-

новленных Гражданским  Кодексом. В статьях 447-449 ГК РФ установлен

порядок заключения договоров  на торгах и регулируется их организа-

ция и проведение. Согласно п.1 ст.350 ГК РФ реализация заложенного 

имущества производится путём продажи с публичных торгов в порядке,

установленном процессуальным законодательством, если законом не

установлен иной порядок.

В соответствии с п.2 ст.350 ГК РФ по просьбе залогодателя суд 

вправе в решении  об обращении взыскания на заложенное имущество

отсрочить его продажу  с публичных торгов на срок до одного года.

Отсрочка не затрагивает  прав и обязанностей сторон по обязательст-

ву, обеспеченному  залогом этого имущества, и не освобождает долж-

ника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и

неустойки. В.В. Витрянский считает, что эта норма рассчитана на те

случаи, когда предметом  залога является единственная квартира,

принадлежащая гражданину на праве собственности, либо индивидуаль-

ный жилой дом. Залогодателю предоставляется шанс расплатится с

залогодержателем  по долгам и сохранить своё имущество. Однако со-

гласно п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности  на жилой дом 

или квартиру к другому  лицу не является основанием для прекращения 

права пользования  жилым помещением членами семьи прежнего собст-

венника. При обращении  взыскания на индивидуальные жилые  дома и 

квартиры проживающие  в них собственники, члены их семей, а также 

другие лица не подлежат выселению (эта же норма предусмотрена  и в 

проекте закона об ипотеке). В этом случае между собственником,

приобретшим жилой  дом или квартиру, и залогодателем  и членами его 

семьи должен заключаться  договор аренды жилого помещения  на усло-

виях, обычных для  данной местности. Практика показывает, что ино-

гда предметом залога становится имущество граждан, на которое не

может быть обращено взыскание по исполнительным листам, в частно-

сти, жилой дом, принадлежащий  лицу, основным занятием которого яв-

ляется сельское хозяйство. При обращении взыскания на жилой  дом 

или квартиру собственники и члены их семей могут быть выселены в 

судебном порядке, если договор об ипотеке был заключён в обеспече-

ние кредита на постройку  индивидуального жилого дома или  приобре-

тение квартиры, за счет которого залогодатель прибрёл жильё. Таким

образом ипотека квартиры, которая является единственным жильём за-

логодателя, фактически запрещена (подробнее об этой проблеме - в 

параграфе 11). В обязательном порядке, в соответствии с ч.3 п.13

Указа №293 от 28.02.96, отсрочке на один год подлежит исполнение

решения об обращении  взыскания на заложенные участки  земель сель-

скохозяйственного назначения. Действие нормы, установленной в  п.2

ст.350 ГК РФ, ущемляет интересы залогодержателя, который  в течение 

длительного периода  лишён возможности удовлетворить свои бесспор-

ные требования к залогодателю.

Порядок определения  начальной продажной цены заложенного  иму-

щества зависит  от того, обращается ли взыскание на предмет ипотеки 

по решению суда или во внесудебном порядке. Если взыскание на

предмет залога обращено без предъявления иска в суд, начальная 

продажная цена, как  и первоначальная оценка, определяется по со-

глашению сторон. В  противном случае начальная продажная  цена зало-

женного имущества, с  которой начинаются торги, определяются реше-

нием суда. В соответствии со ст.377 Гражданского процессуального 

кодекса РСФСР при  обращении взыскания на жилое  строение судебный

исполнитель выясняет его действительную стоимость. Если оценка

предмета ипотеки  является затруднительной либо если залогодатель

или залогодержатель  возражает против произведённой  судебным испол-

нителем оценки, судебный исполнитель для определения  стоимости за-

ложенного имущества  должен пригласить эксперта. Однако не ясно

процессуальное оформление эксперта в оценке имущества

Публичные торги для  продажи заложенного имущества  организуют-

ся и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуаль-

ным законодательством  возлагается исполнение судебных решений. В 

проекте закона об ипотеке  предусмотрено, что с согласия залогода-

теля и залогодержателя  организация и проведение публичных  торгов

могут быть поручены специализированной коммерческой организации,

имеющей лицензию Министерства Юстиции Российской Федерации на осу-

ществление такой  деятельности. ГК РФ (п.2 ст.447) также называет