Ипотека в гражданском праве

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Тема моей курсовой работы «Ипотека в гражданском праве» выбрана неслучайно, она актуальна и интересна как с точки зрения научных изысканий, так и для ее практической реализации. Поэтому я считаю целесообразным ее исследовать и именно этой теме посвятить свою курсовую работу.

С переходом к рыночной экономике в законах и других официальных документах стали появляться термины, давно забытые в России, но хорошо известные на Западе. Например, «ипотека». Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Жилищный вопрос всегда был одним из самых острых для российского общества. Судьба ипотеки - это судьба миллионов людей, нуждающихся в жилье. Пока главные игроки ипотечного рынка размышляют о его «тенденциях» и «перспективах», большая часть россиян продолжает ютиться в своих старых тесных квартирках.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.

Начавшийся в 2006 г. ипотечный кризис в США, показал, насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов -  цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.

Предметом исследования являются проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку.

Целью исследования является комплексный анализ вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.

Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи:

• рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования;
• детально проанализированы основные нормы действующего гражданского и специального законодательства.
• рассмотрены наиболее эффективные и адаптированные к современным условиям программы ипотечного кредитования.

В соответствии с целью и задачами построена структура курсовой работы. Она состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Основными источниками информации при написании данной работы  служат материалы нормативных документов и инструкций, научно-популярных статей периодических изданий, учебников и книг.

Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ.

1.1.История  ипотечных отношений в российском  праве

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог»1. Ее возникновение было обусловлено появлением частной собственности, и прежде всего на земельные участки.

Институт залога недвижимости (ипотеки), является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям2.

 Залог  известен со времен Римской  Империи, право которой относило  его к разряду прав на чужие  вещи (jura in re aliena). Залог изначально  служил способом обеспечения  обязательств, предоставляя залогодержателю  право в случае неисполнения  их должником получить удовлетворение  путем перевода в свою собственность  заложенного имущества. В настоящее  время в российском праве под  залогом понимается такой способ  обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом3.

 Гражданское  законодательство СССР такого  понятия, как ипотека не знало. Залог, как средство обеспечения  исполнения гражданско-правовых  обязательств допускался (ст. 192-202 ГК  РСФСР 1964 г., п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г.), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости в частности - не имел широкого применения, и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования4.

 Впервые  в послевоенный период понятие  ипотеки появилось в нашем  гражданском праве в Законе  РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» а конкретно - ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд. 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43 Закона РФ «О залоге»), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44 Закона РФ «О залоге») и не понятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обязательства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия разд. 2 Закона РФ «О залоге» при ипотеке не мог иметь место заклад, т.е. не допускалась передача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке залогодержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имущества Законом РФ «О залоге» не исключался, но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами гл. 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разд. 1 и гл. 1 разд. 2 этого же законодательного акта.

 Закон  РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г. и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным.

 ГК  РФ содержит посвященный залогу  § 3 главы 23, который так и называется - «Залог». Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит  упоминание о специальном законодательном  акте, который должен регламентировать  вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ  шире, чем понятие ипотеки, введенное  ст. 42 Закона РФ «О залоге». Понятие  ипотеки по ст. 42 Закона РФ «О  залоге» охватывало залог лишь  непосредственно связанных с  землей объектов вместе с соответствующими  земельными участками или правом  пользования ими. Понятие ипотеки  по п. 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собственно земельных  участков самих по себе, а также  залог не связанных непосредственно  с землей объектов, причисленных  к недвижимости ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК  РФ. О залоге права аренды недвижимости  как о разновидности ипотеки  п. 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ  не упоминает.

 Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит также  важную коллизионную норму: общие  правила о залоге, содержащиеся  в ГК применяются к ипотеке  в случаях, когда ГК или законом  об ипотеке не установлены  иные правила. § 3 гл. 23 ГК РФ содержит  специальные нормы об ипотеке  в ч. 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости  передачи залогодержателю недвижимого  имущества, на которое установлена  ипотека, на период действия договора  об ипотеке), в ч. 2 п. 2 и п. 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном  удостоверении и государственной  регистрации договора об ипотеке), п. 2-5 ст. 340 (об объекте, на который  распространяются права залогодержателя  при различных видах ипотеки), п. 2 ст. 352 (о регистрации прекращения  ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека  упоминается в Части первой  ГК РФ, в частности, еще в п. 1 ст. 131 (отдельной от регистрации  договора об ипотеке как сделки) государственной регистрации. В  целом Часть первая ГК РФ  более подробно и на более  высоком технико-юридическом уровне  регламентирует общие вопросы  залога по сравнению с Законом  РФ «О залоге». Частью первой  ГК РФ был введен также ряд  частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное  и конкретное правовое регулирование  связанных с ипотекой отношений  было отнесено на отдельный  специализированный закон об  ипотеке.

В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако, как в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты не дали существенного импульса развитию ипотечных отношений5.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости6.

1.2.Современное состояние  ипотечного рынка в России

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

   - Гражданский  кодекс РФ (части первая, вторая  и третья);

   - Федеральный  закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

    - постановление Правительства РФ  от 08 мая 2002 г. N 302 «О мерах по  развитию  системы ипотечного жилищного  кредитования в РФ.

В 2012 году в России происходил довольно интенсивный рост ипотечного рынка. Многие банки снижали процентные ставки по ипотечным кредитам, упрощали требования к заемщикам и т.д. Однако, начиная с третьего квартала 2012 года, ставки по ипотеке стали увеличиваться. При этом объем выдачи кредитов растет. «Из положительных явлений мира российской ипотеки можно отметить, что объем выдачи кредитов увеличивался и до конца года эта динамика вряд ли изменится.

С другой стороны, все эти положительные для покупателей квартир явления проходят на фоне галопирующего роста процентных ставок, под влиянием растущей стоимости денег и ослабления внимания со стороны государства. Причем, что печально, пионерами в росте ставок выступили госбанки — ВТБ24 и Сбербанк».

В 2012 году рынок ипотеки менялся довольно неравномерно — некоторые банки повышали ставки по ипотечным кредитам, некоторые, напротив, понижали. Например, с 1 декабря второй по величине розничный банк ВТБ 24 в московском регионе снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования. Максимально понижение процентной ставки составило 0,5%. В результате минимальная процентная ставка для клиентов «с улицы» при оформлении комплексного ипотечного страхования — 11,9% годовых. Срок кредита — 7 лет, а минимальный первоначальный взнос для такой ставки – 60% от стоимости недвижимости.

В сентября 2012 года Банк России увеличил ставку рефинансирования на 0,25% до 8,25%. Одним из первых на увеличение ставки отреагировал лидер ипотечного рынка Сбербанк РФ, повысив ставки по ипотеке. Причем, второй раз за несколько месяцев — каждый раз на 0,5%. Сейчас в Сбербанке ставки на покупку готового жилья для клиентов «с улицы» (т.е. не являющихся зарплатными клиентами банка) составляют 14-15% годовых, в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса.

Прогноз экспертов на 2013 год — ставки по ипотеке будут расти, однако это зависит от многих факторов: ситуации на глобальном финансовом рынке, стоимости финансирования для отечественных кредитных организаций, развития российской экономики.