Ипотека в гражданском праве

землю (исключая крохотные приусадебные участки) все вышеприведён-

ные нормы не находят  своего применения. Банки вынуждены  отказывать

в кредите сельским товаропроизводителям поскольку их земля остаёт-

ся в государственной  собственности, а иных ликвидных  активов в си-

лу их бедственного экономического положения у них  нет. Ещё полтора 

года назад Русский  земельный банк выдавал ипотечные  кредиты не-

большой части крестьянских хозяйств, которые сумели сделать  произ-

водство рентабельным настолько, что не приходилось волноваться о

возврате долга; сейчас банк отказался от этой деятельности.

Существование частной  собственности на землю является и неос-

поримым фактом повышения  инвестиционной привлекательности  любого

объекта. Понимая это  некоторые предприятия стараются выкупить за-

нимаемые ими земельные  участки и даже неполное владение своим на-

делом сделали источником выживания. Так, например, АО "Северное

сияние" привлекло  инвестиции голландской корпорации "Unilever"

только под гарантию земельного участка. В Подольском районе Мос-

ковской области акционерные  общества "Крестовский лесопункт" и 

"Малинский лесопункт"  и ещё пять предприятий выкупили  занимаемые 

ими земельные участки  и, получив собственное сырьё, сразу  начали

переговоры со шведскими  и финскими инвесторами о поставках обору-

дования. Однако не все  предприятия могут себе это позволить. На-

пример, в Московской области для юридических лиц  установлена стои-

мость участка, которая  равна 150-кратной ставке земельного налога,

что делает выкуп предприятием земли (речь идёт о сумме порядка не-

скольких миллиардов рублей) практически нереальным. В  других ре-

гионах ситуация с  налогами ещё жёстче. Таким образом  политика ме-

стных властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие

ипотеки.

Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном

строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при  кото-

рой строитель, являясь  собственником земли, под её залог  привлека-

ет кредиты на необходимое  строительство. Сегодня в России ипотека 

нужна даже производителям строительных материалов.

В настоящее время  многие субъекты Федерации приняли  собствен-

ные земельные кодексы, в которых разрешена свободная  купля-продажа 

земли.

И, наконец, показательно заявление Президента РФ, которое  он

сделал 24 июля 1997 года. В этот день Борис Ельцин после посеще-

ния фермерских хозяйств в Самарской области сообщил  прессе, что не

подпишет Земельный  кодекс РФ до тех пор, пока в нём  не будет одно-

значно указано  на право граждан свободно покупать и продавать зем-

лю.

10. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Как отмечалось выше, ипотека предприятия, здания или  сооруже-

ния допускается только с одновременной ипотекой по тому же догово-

ру земельного участка, на котором находится это имущество, либо

части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый

объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого  участ-

ка или его соответствующей  части.

Если предметом  ипотеки является предприятие в  целом как иму-

щественный комплекс право залога распространяется на все относя-

щиеся к данному  предприятию материальные и нематериальные активы,

в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё,

готовая продукция, права  требования, патенты и другие исключитель-

ные права, а также  долги, если законом или договором не предусмот-

рено иное. Это норма  из проекта закона об ипотеке, расширяющая 

правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав заложенного 

имущества могут включаться полученные в результате работы предпри-

ятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучше-

ния имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества,

предприятия, передаваемого  в ипотеку, и оценка его стоимости  опре-

деляются на основе полной инвентаризации имущества предприятия  и 

отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бух-

галтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и 

стоимости имущества  предприятия должны быть приложены  к договору

об ипотеке. Это  требование связано с большим  финансовым риском для 

залогодержателя. В  соответствии с п.2 ст.44 закона РФ "О  залоге"

предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя 

предоставлять ему  годовой баланс. При неисполнении обязательства,

обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять

меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмот-

ренные договором  об ипотеке, включая назначение представителей в 

руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться 

произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Проект за-

кона об ипотеке  предоставляет залогодержателю  право требовать от

залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с 

заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к 

собственнику имущества  предприятия или управомоченному им органу с

требованием о расторжении  контракта с руководителем предприятия;

предъявлять в суд  иски о признании сделок, заключённых  залогодате-

лем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих ре-

зультатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящее-

ся в ипотеке  предприятие.

Проектом закона об ипотеке предусмотрено, что ипотекой пред-

приятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма  кото-

рого составляет не менее половины стоимости активов  предприятия и

подлежащее исполнению не ранее, чем через год после  заключения до-

говора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что 

ипотекой предприятия  обеспечивается обязательство с  менее продол-

жительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет

ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержате-

ля по истечении  года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия  как имущественного комплекса в  ипотеку 

допускается только при  наличии согласия собственника имущества

предприятия. Примеры  можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, уни-

тарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не

вправе отдавать в  залог принадлежащее ему на праве  хозяйственного

ведения недвижимое имущество  без согласия собственника (ст.295).

Казённое предприятие  вправе распоряжаться , а значит, и  передавать

в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника

этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество 

таких предприятий  может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев  ипотеки предприятий практически  нет, так 

как не всякое имущество  предприятия достаточно ликвидно, чтобы 

рассматривать его  в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь

завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного

административного здания или производственного цеха бессмысленна,

так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому  те не-

многочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием  юриди-

ческих лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недви-

жимости. "Инком-банк" и банк "Менатеп" выдают кредит под залог 

права аренды нежилых  помещений (офисы, склады, подвалы) и  зданий.

Сумма и срок выдаваемого  кредита зависит от закладываемого объек-

та. По словам сотрудников банков, случаев неисполнения должником

своих обязательств в  их практике не было. В банке "Менатеп" преду-

смотрена выдача кредитов под залог предприятий как  имущественных 

комплексов, но работать с такими крупными объектами банку  пока не

приходилось. "Мост-банк" работает только с юридическими лицами и

выдаёт кредиты  под залог нежилых отдельно стоящих  зданий на срок

до одного года. Сумма  выдаваемого кредита составляет 50% от рыноч-

ной стоимости предмета ипотеки. Банк выдаёт кредиты и строительным

организациям под  залог возводимых ими объектов. Однако всё это 

единичные случаи. Наиболее же часто ипотечные кредиты выдаются под 

залог квартир, находящихся  в частной собственности.

11. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ  ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир

рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представ-

ляется рассмотреть  здесь практическую сторону этого  вопроса, так 

как именно залог квартир  превалирует на российском ипотечном  рын-

ке. Сразу стоит оговориться, что практика ипотеки жилых домов

практически отсутствует  поскольку риэлтеры считают их неликвидными

объектами.

Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости на-

чали проводится в 1993 году. Для этого использовалась схема прода-

жи недвижимости заёмщиком  кредитору. Заключался договор купли-

продажи недвижимости, который в случае своевременного погашения 

кредита расторгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необ-

ходимо было выписаться. Параллельно с договором купли-продажи за-

ключался непосредственно  кредитный договор, по которому заёмщик 

обязывался вернуть  деньги и проценты по кредиту. Поскольку  такая 

сделка была не совсем законной некоторые фирмы вместо кредитного

договора заключали  договор аренды. В этом случае проценты по кре-

диту оформлялись  как арендная плата за проживание в собственной же

квартире. Сумма выдаваемого  кредита составляла от 50 до 80% от

оценочной стоимости  квартиры. Если заёмщик не успевал  вернуть кре-

дит в срок, то банк мог предоставить одну-две недели отсрочки, но

за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в  день.

Столь кабальные условия  объясняются прежде всего отсутствием 

у кредитора гарантий того, что в случае невозврата кредита  он смо-

жет реализовать квартиру, вернув таким образом затраченные средст-

ва. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка была притворной, то

есть договор купли-продажи  прикрывал залоговую сделку, мог  добить-

ся признания сделки ничтожной. Тем не менее некоторые  банки, в ча-