Ипотека в гражданском праве

1997.

10. Гражданское и  торговое право капиталистических  государств. Под ред. Яичкова К.  К. 

М.: Международные  отношения, 1966.

11. Гришаев С.П. Практика  применения залогового законодательства  в России и за рубе-

жом. Научно-информационная внедренческая фирма "ЮНИС" 1992.

12. Жариков Ю.Г. , Масевич  М.Г. Недвижимое имущество: правовое  регулирование. М.:

БЕК, 1997.

13. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912.

14. Зенин И. А.  Гражданское и торговое право  капиталистических стран. М. 1992.

15. Каравайкин А.  Исполнение договоров. М.: Советское  законодательство. 1934.

16. Кассо А. А.  Понятие о залоге в современном  праве. Юрьев., 1898.

17. Комментарий части  первой Гражданский Кодекс Российской  Федерации для предпри-

нимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1996.

18. Майер Д. Древнерусское  право залога. Казань. 1855.

19. Новицкий И. Б.  Римское право. М.: Ассоциация "Гуманитарное знание". 1993.

20. Практический комментарий  Закона РФ "О залоге". Под  ред. Колюшина Е. И. М., 1992.

21. Усоскин В. М.  Современный коммерческий банк. Управление и операции. М.: ИПЦ 

"Вазар - Ферро". 1994.

22. Шершеневич Г.  Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

23. Юмашев Ю. М., Бездудный  М. А. Залог и его использование  в коммерческих целях.:

Паритет 1992.

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

1. Конституция Российской  Федерации. (Российские вести №252)

2. Гражданский процессуальный  кодекс РСФСР от 11 июня 1964г. №24 в ред. Федерально-

го Закона Российской Федерации от 5 апреля 1995г. (Собрание законодательства Россий-

ской Федерации. 1995г. №18, ст.1596).

3. Жилищный Кодекс  РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими  изменениями и допол-

нениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).

4. Закон РСФСР "О  крестьянском (фермерском) хозяйстве"  от 22 ноября 1990г. №348-3

(Ведомости Съезда  народных депутатов Российской  Федерации и Верховного Совета  Рос-

сийской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).

5. Закон Российской  Федерации "О приватизации  жилищного фонда в Российской  Федера-

ции" от 4 июля 1991г.С  последующими изменениями и дополнениями. (Собрание законо-

дательства Российской Федерации 1994г. №16, Ст.1864).

6. Закон Российской  Федерации "О залоге" от 29 мая 1992г. №2872-1 (Ведомо-

сти Съезда народных депутатов Российской Федерации  и Верховного Совета Российской

Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).

7. Закон Российской  Федерации "О несостоятельности  (банкротстве) предприятий" от 19

ноября 1992г. №3929-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и

Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №1, Ст. 6).

8. Закон Российской  Федерации "Об основах федеральной  жилищной политики" от 24 де-

кабря 1992г. № 4218-1 (Ведомости  Съезда народных депутатов Российской Федерации и

Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №3, Ст.99).

9. Земельный Кодекс  РСФСР от 25 апреля 1993г. №1103-1 (Ведомости  Съезда народных 

депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. №22.

Ст.768).

10. Основы законодательства  Российской Федерации "О нотариате"  от 11 февраля 1993г. 

№4462-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации  и Верховного

Совета Российской Федерации. 1993г. №10, Ст. 357).

11. Гражданский кодекс  Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Россий-

ской Федерации  от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (Российская газета,8 декабря 1994г.№238-

239).

12. Федеральный Закон  Российской Федерации "О введение  в действие части первой Гра-

жданского кодекса  Российской Федерации" от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ (Российская газе-

та, 8 декабря 1994г.№238-239).

13. Закон Российской  Федерации "О Центральном банке  Российской Федерации (Банке 

России)" в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 26 апреля 1995г. (Собра-

ние законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, Ст. 1593).

14. Закон Российской  Федерации "О банках и банковской  деятельности в РСФСР" в  ред. 

Федерального закона Российской Федерации от 3 февраля 1996г. (Собрание законодатель-

ства Российской Федерации. 1995г. №34, Ст. 3426).

15. Федеральный Закон  Российской Федерации "Об исполнительном  производстве" от 21

июля 1997г. №115-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации. 1997г. №30,

Ст.3590).

16. Федеральный Закон  Российской Федерации "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество  и сделок с ним" от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (Российская газета,

30 июля 1997г. №33).

17. Указ Президента  Российской Федерации "О неотложных  мерах по осуществлению зе-

мельной реформы в  РСФСР" от 27 декабря 1991г. №323 (Ведомости Съезда народных де-

путатов Российской Федерации  и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №1,

Ст. 53).

18. Указ Президента  Российской Федерации "О разработке  и внедрении внебюджетных 

форм инвестирования жилищной сферы" от 24 декабря 1993г. №2281 (Собрание актов

Президента и Правительства  Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5132).

19. Указ Президента  Российской Федерации "О регулировании  земельных отношений и 

развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993г. №1767 (Собрание актов Пре-

зидента и Правительства  Российской Федерации. 1993г. №44, Ст. 4191).

20. Указ Президента  Российской Федерации "Об утверждении  временного положения о 

кондоминиуме" от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание актов Президента и Правительства

Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5079).

21. Временное положение  "О кондоминиуме". Утверждено  Указом Президента Российской 

Федерации от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание Актов Президента и Правительства 

Российской Федерации. 1993г. №52, Ст.5079).

22. Указ Президента  Российской Федерации "О жилищных  кредитах" от 10 июня 1994г. 

№1180 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. №7, Ст.692).

23. Положение "О  жилищных кредитах". Утверждено  Указом Президента Российской  Фе-

дерации от 10 июня 1994г. №1180 (Собрание законодательства Российской Федерации.

1994г. №7, Ст.692).

24. Указ Президента  Российской Федерации "О дополнительных  мерах по развитию ипо-

течного кредитования" от 28 февраля 1996г. №293 (Собрание законодательства Россий-

ской Федерации. 1996г. №10, Ст.880).

25. Указ Президента  Российской Федерации "О реализации  конституционных прав граж-

дан на землю" от 7 марта 1996г. №337 (журнал "Коммерсантъ". 19 марта 1996г. №9. Све-

дений об официальной  публикации нет).

26. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Приложение к рас-

поряжению Заместителя  Председателя Совета Министров - Правительства  Российской

Федерации от 22 декабря 1994г. №96-рз (Российская газета. 6января 1994г. №3).

27. Письмо Российского  комитета по землеустройству "О залоге земельных участков" от 1

февраля 1996г. №2-21/199 (Сборник  законодательных и нормативных  документов о зало-

ге. М.:ИПЦ "БУКВИЦА", 1996. Сведений об официальной публикации нет.)

28. Проект закона "Об  ипотеке (залоге недвижимости)". (Сведений о публикации нет. Про-

ект получен от сотрудника "Агропромбанка").

МАТЕРИАЛЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ  ПРАКТИКИ И ПЕРИОДИЧЕСКОЙ ПЕЧАТИ

1. Судебно-арбитражная  статистика.//Вестник Высшего Арбитражного  Суда Российской 

Федерации. 1997. №4. с.131.

2. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину.//Финансист. 1997. №8. С.10.

3. Андреев Ю. Исполнение  судебных решений.//Российская юстиция. 1996. №12. С.35.

4. Брагинский М.  Залог и закон о залоге.//Хозяйство  и право. 1993. №1. С.17.

5. Витрянский В.  Порядок обращения взыскания  на заложенное имущество.//Закон. 1995.

№3. С.82.

6. Лямин Н. Кредиты  под недвижимость: как заложишь, так и получишь.//Деньги 1995. №9.

С.20.

7. Медведев А. Российский  закон о залоге.//Правоведение. 1992. №5.

8. Новомлинская Е.  Заложить недвижимость можно и на основе нынешнего законодатель-

ства.//Коммерсантъ-DAILY. 4 марта 1995. №34. С.12.

9. Новомлинская Е.  При выдаче кредита лучше заручиться  гарантией риэлте-

ра.//Коммерсантъ-DAILY. 29 апреля 1995. №79. С.12.

10. Новомлинская Е.  Новый способ возврата ипотечного кредита.//Коммерсантъ-DAILY.

6 мая 1995. №83. С.12.

11. Павлодский Е.  Особенности правового регулирования  залога по законодательству 

стран СНГ.//Закон. 1995. №3. С.20.

12. Павлов П. США:  система ипотечного кредитования  в жилищной сфере.//Закон. 1995.

№1. С. 117.

13. Платонов К. Президент  России в роли парламента.//Коммерсантъ. 19 марта 1996. №9.

С.44.

14. Сгибнева О.В.  Основания требования досрочного  исполнения обязательства и обраще-

ния взыскания на заложенное имущество.//Комментарий судебно-арбитражной практики.

1996.Вып.3. С.214.

15. Хорошавина Н.  Президент напомнил полузабытое  слово.//Эксперт. 1996. №10. С.14.

16. Щукин А. Кто  станет отцом русской ипотеки.//Деловые  люди. 1996. Спец. выпуск. С.6.

VI. ПРИЛОЖЕНИЯ

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: 1) в силу закона; 2) в силу договора. Ипотека в силу закона (легальная ипотека) представляет собой ипотеку, которая возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов. Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях: 1) Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. Земельный участок, жилой дом или квартира, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого недвижимого имущества, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на недвижимое имущество. Указанные случаи предусмотрены статьями 64.1 и 77 Закона об ипотеке . Таким образом, при приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка с использованием кредитных средств указанное недвижимое имущество находится в ипотеке у банка, выдавшего кредит, до полного погашения кредита. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны — продавец, покупатель и кредитор. 2) Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. В соответствии со статьей 64.2 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Иными словами, данная норма Закона об ипотеке означает, что если на земельном участке ведется строительство объекта недвижимости за счет средств целевого займа или кредита, то земельный участок, на котором осуществляется строительство, будет находиться в залоге с момента регистрации права собственности на строящееся здание. Необходимо отметить, что данная норма является диспозитивной, то есть по усмотрению сторон указанное правило можно не применять. Чаще применяется другая схема залога. Банк выдает кредит, потом заключается договор об ипотеке земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство за счет кредитных средств. При этом построенный объект недвижимости не будет обременен ипотекой. Кроме того, жилой дом или квартира, построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 Закона об ипотеке). Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано, — квартира не может являться объектом ипотеки. Поэтому квартира становится обремененной ипотекой только после регистрации права собственности. 3) Продажа в кредит. Согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом куплипродажи. В данном случае ипотека в отношении недвижимости возникает, если продавец (он же кредитор) продает объект недвижимого имущества в кредит, в том числе в рассрочку, покупателю. 4) Рента. В силу пункта 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Договор ренты зачастую заключают пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает средств к существованию. При заключении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника недвижимости). Одним из видов договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно статье 601 ГК РФ это договор, по которому получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке с приложением свидетельства о смерти получателя ренты. 5) Залог имущественных прав. Согласно пункту 1 ст. 58 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее — Закон о залоге), если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору. Ипотека в силу договора (она же «договорная ипотека») представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Согласно статье 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Право залога заключается в праве кредитора (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате продажи объекта недвижимого имущества. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотекой обязательство также называют основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным). Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается договором об ипотеке. В случае прекращения основного обязательства (например, полное погашение кредита по кредитному договору) прекращается и ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Перечень законов, законопроектов и нормативных актов, регулирующих рынок ипотечного кредитования