Ипотека в гражданском праве

Требования, обеспечиваемые ипотекой 

Согласно статье 3 Закона об ипотеке она обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Требования, обеспечиваемые ипотекой, — это обязательства должника, исполнение которых обеспечено залогом недвижимого имущество (ипотекой). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Исключение составляют уплата залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, сумм, причитающихся ему в возмещение расходов по реализации заложенного имущества, расходов за счет заложенного имущества, если залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. Следовательно, ипотека обеспечивает не только возврат взятого кредита, но и уплату процентов по нему. Кроме того, если в процессе погашения кредита были допущены просрочки внесения платежей и банк начислил штраф или пеню, то ипотека обеспечивает их возврат. Таким образом, при обращении взыскания на объект недвижимого имущества при неисполнении основного обязательства (например, договор займа) и последующей продаже недвижимости с торгов вырученные денежные средства пойдут на погашение как невозвращенной суммы займа, так и процентов по займу, пеней, штрафов, расходов по обращению взыскания. Следовательно, при заключении основного обязательства, исполнение которого будет обеспечиваться ипотекой, необходимо внимательно изучить все условия сделки. Особое внимание при заключении сделки, исполнение которой будет обеспечиваться ипотекой, необходимо уделить сумме основного обязательства и порядку его погашения, порядку начисления и погашения процентов по основному обязательству (например, проценты для пользования кредитом), случаям, в которых начисляются штрафные санкции и пени, порядку уплаты штрафов и пеней. Чтобы избежать возможных штрафных санкций, исполнять основное обязательство необходимо в порядке и сроки, предусмотренные основным договором. 

Имущество, которое  может быть предметом ипотеки 

Имущество, которое  может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке. Прежде всего таковыми могут быть недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Важно отметить, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение под¬лежат государственной регистрации. Закон об ипотеке в статье 5 также определяет перечень объектное недвижимости, которые могут быть заложены, расширяя и уточняя статью 130 ГК РФ: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Закон об ипотеке устанавливает запрет на ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке), части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, земельного участка, находящегося в пожизнен¬ном наследуемом владении (п. 2 ст. 267 ГК РФ). Необходимо подчеркнуть, что перечень видов не¬движимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим в связи с тем, что в соответствии с пунктом 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, кондоминиум, объекты незавершенного строительства. Согласно статье 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота. В основных положениях Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Важно отметить, что пункт б ст. 340 ГК РФ допускает за¬лог вещей, в том числе недвижимых, которые залогодатель приобретет в будущем. Это положение делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых для финансирования строительства каких-либо объектов, путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство, когда при невозврате ссуды и неуплате процентов взыскание может быть обращено на построенный ссудополучателем жилой дом. Предмет ипотеки не передается залогодержателю, а остается у залогодателя (собственника) в его владении и пользовании (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Это правило является императивным, то есть не под¬лежит изменению по усмотрению сторон. Аналогичные положения предусмотрены пунктом 1 ст. 1 Закона об ипотеке . Следует иметь в виду, что в соответствии с пунктом 3 ст. 5 Закона об ипотеке вещь, являющаяся пред¬метом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке).

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг) 

(Правила оценки  платежеспособности клиента и  расчета максимальной суммы кредита) 

Андеррайтинг —  оценка возможностей Клиента по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть расчет суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заёмщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев, др.). Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита. 

Краткое описание процедуры  андеррайтинга в банке. Расчет коэффициентов:

Коэффициент 

Описание

П/Д Платеж/Доход отношение платежей по кредиту к доходу заемщика за соответствующий период

О/Д Обязательства/Доход отношение обязательных расходов заемщика к общему совокупному учитываемому доходу

К/З Кредит/Залог отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества

К/Л Кредит/Ликвидационная стоимость отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества 
 

Эти коэффициенты разрабатывались  банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой  набор показателей отражает адекватную картину платежеспособности заёмщика и позволяют стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.П/Д = не более 40 %

О/Д = не более 60 %

К/З = не менее 30 % и  не более 90 % 
 

После расчета по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход  и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заемщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как: справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, ИЧП и крупных акционеров. Отметим, что хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка, и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом. 

Особенности ипотечного кредита 

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам  банков. Заемщик ипотечного кредита  должен иметь в наличии так  называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами. Сумма аннуитета вычисляется по следующей формуле: 

, где 

A — сумма аннуитета, S — сумма кредита, p — процентная ставка за период в долях, n — количество периодов.

Налоговые льготы в  России 

В России действует  закон (Налоговый кодекс РФ), по которому заёмщик имеет право на налоговый  вычет, в размере суммы потраченной  на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

Если у заемщика единственное место работы, он может  обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.

В налоговом периоде  перечислять все налоги, а в  конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов. 

13 марта 2008 года  Конституционный суд издал Постановление  № 5-П. Признав не противоречащим  Конституции РФ положения других  федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию — родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям. 

По последним данным, 11 % заемщиков на рынке ипотечного кредитования прекратили выполнять свои обязательства по выплате. 

Ипотечный брокеридж  — это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности специалист — ипотечный брокер.

Примечания

↑ Об ИПОТЕКЕ по-РУССКИ

↑ Русская ипотека

↑ Экономический словарь

↑ Reality.KM.RU

↑ Русипотека

↑ Ипотека в Москве

↑ Российские банки  которые выдают ипотечный кредит

↑ Иван Засурский. Россия после кризиса. Частный Корреспондент. chaskor.ru (11 декабря 2008). 

Литература

Нормативно-правовые акты 

1. Конституция Российской  Федерации. — Российская газета. 25 декабря 1993 года. № 237. 

2. Гражданский Кодекс  Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства  РФ. — 1994. — № 32. 

3. Жилищный кодекс  Российской Федерации. — Российская  газета. 12 января 2005. № 7. 

4. Семейный кодекс  Российской Федерации. — Российская  газета. 22 октября 2007 года. № 138. 

5. Гражданский процессуальный  кодекс. — Российская газета. 20 ноября 2002 года. № 179. 

6. Закон Российской  Федерации «О залоге» (в части,  не противоречащей ГК РФ). Российская  газета. 15 ноября 2006 года. № 422. 

7. Федеральный закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» // Собрание законодательства. — 1997. № 30. 

8. Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  // Собрание законодательства. —  1998. № 29. 

9. Федеральный закон  «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». — Российская газета. 11 января 2007 года. № 12. 

10. Федеральный закон «Об оценочной деятельности». // Собрание законодательства. — 1998. № 31 

11. Указ Президента  РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе  и структуре федеральных органов  исполнительной власти» — Российская  газета от 19 марта 2004 года. № 50. 

12. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 — Российская газета. 12 сентября 2003 года. № 369. 

13. Приказ Федеральной  налоговой службы РФ от 17.11.2005 № САЭ-3-13/594 (д) — Российская  газета. 27 сентября 2005 года. № 345.