Ипотека в гражданском праве

признании торгов недействительными  может быть подана частная жало-

ба или принесён протест. Естественно, что признание  торгов недей-

ствительными влечёт и недействительность договора, заключённого с 

лицом, выигравшим торги.

Стоит сказать ещё  несколько слов о механизме отчуждения зало-

женного имущества. Эта процедура впервые была реализована на прак-

тике в полном соответствии с ГК РФ в апреле 1995 года. В Преснен-

ском муниципальном  народном суде прошли торги по продаже  заложен-

ной квартиры на Арбате, в результате которых квартира перешла  в 

собственность одного из двух участников торгов - риэлтерской ком-

пании "Вавилон", которой удалось пройти процедуру  отчуждения зало-

женного имущества  до конца. Квартира была куплена за 80% её реаль-

ной рыночной цены. После  этого случая компания, имеющая собствен-

ный отдел оценки, и эпизодически сотрудничавшая с  рядом банков в 

области кредитования под залог недвижимости, решила целенаправлен-

но заняться её оценкой  с выдачей гарантий. Отношения  между банком

и компанией строятся по следующей схеме. Если в банк обращается

владелец недвижимости с просьбой выдать кредит под её залог, со-

трудники банка  направляют его в "Вавилон", где  объект оценивают, а 

также проверяют права  собственности на него. Если компания увере-

на, что сможет выкупить этот объект и быстро перепродать  его, она 

подписывает с банком договор гарантии, согласно которому обязуется

в случае невыполнения залогодателем своих обязательств по кредиту 

принять участие в  судебных торгах по продаже заложенного  имущест-

ва.

Эта схема привлекательна для компании тем, что позволяет  вы-

купить объект за 70 - 80% его рыночной стоимости. Банк, участвую-

щий в этой схеме, получает гарантию возврата своих средств, а  вла-

делец недвижимости - кредит, не расставаясь при этом со своей соб-

ственностью.

Это не единственный пример того, что в условиях отсутствия

детального законодательного регулирования ипотечных отношений уча-

стники рынка недвижимости и банки, выдающие кредит под её залог,

создают свои собственные, реально работающие схемы ипотечного

кредитования и  реализации заложенного имущества  на основе доста-

точно скудного и противоречивого действующего законодательства.

9. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 

Земля - это самый  надёжный объект залога, так как  при её ра-

циональном использовании  она со временем не изнашивается, как  дру-

гие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно рас-

тёт. Парадокс заключается  в том, залог земли в Российской Федера-

ции практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в 

Конституции Российской Федерации понятия "частная собственность  на

землю" это важнейшее  условие существования рынка как такового в

России сегодня  фактически отсутствует, а ведь без  частной собст-

венности полноценное  функционирование ипотеки наталкивается  на

массу препятствий.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года "О регулирова-

нии земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"

граждане и юридические  лица - собственники земельных участков и 

собственники земельных  долей (паёв) получили право отчуждать 

земельный участок (его  долю), в том числе - передавать в  залог. ГК

РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в

качестве самостоятельных  объектов, но и как принадлежность главной 

вещи - передаваемых в  залог зданий и сооружений. В соответствии со

ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная  для обслуживания другой, глав-

ной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует

судьбе главной  вещи, если договором не предусмотрено  иное. То

есть, если заложена главная  вещь (здание), то заложенной считается 

и принадлежность - земельный  участок. Именно такой порядок, преду-

сматривающий невозможность  ипотеки зданий и сооружений, в  том чис-

ле жилых домов  и предприятий, без одновременного залога и земель-

ного участка (его  части), на котором находится это  здание или со-

оружение и функционально  обеспечивающим закладываемый объект, ус-

тановлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случае если земельный участок  нахо-

дится не в собственности  владельца здания, а в аренде, то в залог 

передаётся право  аренды этого участка или его  соответствующей час-

ти.

Предусмотрен и  обратный случай, когда предметом ипотеки явля-

ется земельный  участок, на котором находится здание или сооружение

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на

находящиеся или взводимые  на этом участке здания и сооружения за-

логодателя, если в  договоре не предусмотрено иное условие. При от-

сутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения 

взыскания на заложенный земельный участок сохраняет  право ограни-

ченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его  частью, ко-

торая необходима для использования здания или сооружения в соот-

ветствии с его  назначением. Условия пользования  этой частью участ-

ка определяются соглашением  залогодателя с залогодержателем, а  в 

том случае, если между  ними возникает спор - судом. Переход  права 

собственности на земельный участок не является основанием прекра-

щения или изменения  принадлежащего собственнику недвижимости права 

пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не мо-

жет быть предметом  залога.

В соответствии с п.3 Указа Президента № 293 от 28.02.96 право

залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право  по-

стоянного пользования  земельным участком, на котором находится 

предприятие, здание или сооружение. При обращении  взыскания на та-

кое имущество лицо, которое приобретает его в собственность, при-

обретает и право  пользования земельным участком, на тех же услови-

ях и в том  же объёме, что и прежний собственник  недвижимого имуще-

ства.

И наконец, третье правило  касается случаев, когда ипотека  ус-

тановлена на земельный участок, на котором находятся здания или

сооружения, принадлежащие  не залогодателю, а другому лицу. Суть

этого правила заключается  в том, что при обращении залогодержате-

лем взыскания на этот участок и его продаже с  публичных торгов к 

приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в от-

ношении этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин 

обращает внимание на следующий момент: "Земля, как  основное сред-

ство производства...выступает  в хозяйственном обороте в качестве

вещи с отделимыми плодами...Они могут вступать в  хозяйственный 

оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в  зависи-

мости от условий может  быть земельный участок и урожай с него от-

дельно или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А.

Горемыкин, - принято  обращать взыскание на заложенный земельный 

участок сельскохозяйственного  назначения только после снятия уро-

жая".

Можно выделить ещё  несколько особенностей залога земельных 

участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается

только для обеспечения  кредитов, направляемых на развитие сельско-

хозяйственного производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается  ипотека части земельного участка,  которая в со-

ответствии с земельным законодательством с учётом её размера

и назначения земель соответствующей категории не может  быть ис-

пользована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается  ипотека земельных участков из  состава земель 

запаса, земель особо  охраняемых территорий либо входящих в зоны с

особыми условиями  использования.

4. Не могут быть  сданы в залог городские земли,  на которых по 

градостроительным правилам запрещено строительство (земли  общего

пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади,

пляжи, набережные и  т.д.)

5. При общей совместной  собственности на землю залог  может быть 

установлен только на принадлежащий гражданину земельный  участок,

выделенный в натуре.

6. Изменение целевого  назначения земель возможно только  по реше-

нию органов власти субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость  земельного участка не может  быть ниже его 

нормативной цены.

8. Исполнение решений  об обращении взыскания на  заложенные участ-

ки земель сельскохозяйственного  назначения подлежит отсрочке на

один год.

9. В соответствии  со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания  на земель-

ный участок по обязательствам его собственника допускается только

на основании решения  суда. Здесь стоит отметить, что  глава 17 ГК

РФ (ст.260 - 287) будет  введена в действие со дня введения в дей-

ствие нового Земельного Кодекса Российской Федерации.

10. Помимо необходимых  документов, к договору об ипотеке  земель-

ного участка должна быть приложена копия чертежа  его границ, вы-

данная соответствующим  комитетом по земельным ресурсам и землеуст-

ройству.

В проекте закона об ипотеке предусмотрен ещё один интересный

момент, касающийся земель сельскохозяйственного назначения, - при 

продаже по конкурсу земельного участка из их состава  преимущест-

венное право на его приобретение при прочих равных условиях должны

иметь лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством, а 

среди этих лиц - граждане, которым принадлежат примыкающие  земель-

ные участки.

Предполагается, что  залогодержателем по договору об ипотеке 

земельного участка  и по договору закладной на земельный участок

может быть банк, имеющий  лицензию на осуществление ипотечных  опе-

раций с землёй. Порядок  лицензирования должен устанавливаться  Цен-

тральным Банком РФ по согласованию с Комитетом РФ по земельным ре-

сурсам и землеустройству и Министерством юстиции РФ. Думается, что

такие жесткие ограничения  при условии их введения и соответствую-

щей системе контроля будут способствовать нормализации земельных 

отношений.

Однако из-за фактического отсутствия частной собственности  на