Ипотека в гражданском праве

новому кредитору  в том объёме и на тех условиях, которые сущест-

вовали к моменту его перехода, если иное не предусмотрено законом

или договором.

Если при уступке  другому лицу своих прав по кредитному дого-

вору или иному  обеспеченному данной ипотекой обязательству  залого-

держатель не переуступил  тому же лицу свои права по соответствую-

щей закладной, договор  ипотеки прекращается и закладная  утрачивает

силу. Уступка залогодержателем своих прав по закладной другому  ли-

цу означает и одновременную  уступку тому же лицу прав по обеспе-

ченному ипотекой кредитному договору или иному основному обяза-

тельству. Она должна осуществляться путём совершения на закладной 

нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в  пользу

нового залогодержателя.

В статье 389 ГК РФ установлено, что уступка требований по

сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зареги-

стрирована в порядке, установленном для регистрации  этой сделки,

если иное не установлено  законом. Проект закона об ипотеке содер-

жит лишь отсылку к  ст. 389 ГК РФ. По моему мнению, достаточно од-

нократной государственной регистрации (при заключении договора),

ведь главный её смысл сводится к тому, чтобы органы, осуществляю-

щие государственную  регистрацию прав на недвижимость, были постав-

лены в известность  о совершённой сделке. Перемена лица в обяза-

тельстве не изменяет его сущности, изменяется лишь лицо, в пользу

которого залогодатель должен исполнить обязательство, обеспеченное

ипотекой.

Лицо, которому переуступлены  права по закладной, становится

на место залогодержателя  по соответствующему договору ипотеки.

Согласно общим  правилам гражданского права, закреплённым в 

части 2 статьи 382 ГК РФ, для перехода прав кредитора к  другому 

лицу согласия должника не требуется, если иное не установлено  за-

коном или договором. Отсюда следует, что должник по кредитному до-

говору или иному  обеспеченному ипотекой обязательству, уведомлён-

ный в письменной форме  об уступке прав по закладной другому  лицу,

обязан исполнять  кредитный договор или иное основное обязательство 

в части, неисполненной  им к моменту получения уведомления, новому

залогодержателю при  условии предъявления им закладной  с надлежаще 

оформленной передаточной надписью.

Если должник не был письменно уведомлён о  состоявшемся пере-

ходе прав кредитора  другому лицу, новый кредитор несёт  риск вы-

званных этим для него неблагоприятных последствий и исполнение

обязательства первоначальному  залогодержателю признаётся исполне-

нием надлежащему  кредитору.

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает пе-

ред новым кредитором за недействительность переданного ему требо-

вания, но не отвечает за неисполнение этого требования должником,

кроме случая, когда  первоначальный кредитор принял на себя поручи-

тельство за должника перед новым кредитором (ст.390 ГК РФ).

Права залогодержателя  по обязательству могут перейти к друго-

му лицу не только в порядке уступки требования предшествующим кре-

дитором, но и на основании  закона и наступления указанных  в нём 

обстоятельств. В первую очередь имеется в виду универсальное  пра-

вопреемство в правах кредитора. Данные обстоятельства имеют место

при реорганизации  юридического лица (кредитной организации, выдав-

шей ипотечный кредит) в форме слияния, присоединения, преобразова-

ния, выделения или  разделения.

Права кредитора могут  переходить и при исполнении обязатель-

ства должника его  поручителем. К поручителю, исполнившему обяза-

тельство должника, переходят права кредитора по этому обязательст-

ву и права, ранее  принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в 

том объёме, в котором  поручитель удовлетворил требования кредито-

ра. Поручитель также  вправе потребовать от должника уплаты процен-

тов на сумму, выплаченную  кредитору, и возмещения иных убытков,

понесённых в связи  с ответственностью поручителя за должника перед 

его кредитором (ст.365 ГК РФ).

Если третье лицо, выступающее в качестве залогодателя и яв-

ляющееся собственником  либо законным владельцем предмета ипотеки,

исполнит до его  продажи обеспеченное залогом обязательство  и тем 

самым прекратит обращение  взыскания на заложенное имущество, то

все права требования кредитора в отношении должника переходят к

этому лицу, исполнившему обязательство.

Проект закона об ипотеке  предусматривает и такой способ пере-

мены лиц в обязательстве, обеспеченном ипотекой, как залог  заклад-

ной. Закладная может  быть заложена путём передачи её другому лицу

- залогодержателю  закладной в обеспечение кредитного  договора или 

иного обязательства  между этим лицом и залогодержателем, названным 

в закладной, либо её иным законным владельцем (ипотечным  залого-

держателем). Залог закладной означает залог права требования по

кредитному договору или иному основному обязательству, принадлежа-

щего ипотечному залогодержателю  и обеспеченного ипотекой. При  не-

исполнении кредитного договора, обеспеченного залогом  закладной,

ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя за-

кладной уступить ему  свои права по договору об ипотеке. При отказе

возможен судебный перевод прав. Залогодержатель закладной  при ус-

ловии добровольной или  судебной передачи ему прав по договору об

ипотеке вправе обратить взыскание на предмет залога в  соответствии

с условиями закладной  и обеспеченного по ней основного  обязатель-

ства. Вырученные в  результате реализации предмета ипотеки  суммы 

обращаются в погашение  долга ипотечного залогодержателя залогодер-

жателю закладной, а оставшаяся сумма передаётся залогодержателю 

закладной в погашение  причитающегося ему долга по кредитному дого-

вору или иному  обязательству, обеспеченному ипотекой. По соглаше-

нию ипотечного залогодержателя  с залогодержателем закладной на ней

может быть сделана  специальная залоговая передаточная надпись,

дающая последнему право по истечении определённого  срока продать 

закладную с тем, чтобы  удержать из вырученных денег сумму  обеспе-

ченного её залогом  обязательства.

Перевод долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, до-

пускается только с  согласия залогодержателя. В противном  случае

ипотека прекращается. Новый должник может выдвинуть  против требо-

вания кредитора возражения, основанные на отношениях между креди-

тором и первоначальным должником. Что касается формы перевода дол-

га, то применяются  правила, установленные в отношении  формы уступ-

ки требования.

Как отмечалось выше, во время действия договора об ипотеке  у 

предмета ипотеки  может изменится собственник  или владелец. Лицо,

которое приобрело  заложенное по договору об ипотеке  имущество в 

результате его  возмездного или безвозмездного отчуждения либо в 

порядке универсального правопреемства, в том числе в  порядке на-

следования, становится на место залогодателя и несёт все обязанно-

сти последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые  не

были выполнены  надлежащим образам первоначальным залогодателем,

если иное не предусмотрено  договором.

В Гражданском кодексе  предусмотрена ситуация, когда заложен-

ное имущество переходит в порядке правопреемства сразу к несколь-

ким лицам (например при  реорганизации юридического лица путём  его 

разделения). В этом случае каждый из правопреемников первоначаль-

ного залогодателя несёт вытекающие из ипотеки последствия  неиспол-

нения обеспеченного  ею обязательства соразмерно перешедшей к нему

части заложенного  имущества. Однако если предмет ипотеки  неделим 

или по иным основаниям остаётся в общей собственности  правопреем-

ников, они становятся солидарными залогодателями.

7. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ  НА ИМУЩЕСТВО,

ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без 

применения норм обращения  взыскания на заложенное имущество. По-

нятно, что далеко не всегда ипотека влечёт взыскание  на предмет

залога. Взыскание  на заложенное имущество для удовлетворения тре-

бований залогодержателя  может быть обращено в случае неисполнения

или ненадлежащего  исполнения должником обеспеченного  залогом обя-

зательства. Причём взыскание  накладывается при неисполнении обяза-

тельства должником  по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Нельзя обращать взыскание  на заложенное имущество, если обязатель-

ство не было исполнено  должником по причинам, связанным  с действи-

ем непреодолимый  силы.

В соответствии с ч.1 ст. 13 Указа №293 от 28.02.96 обращение

взыскания на имущества, заложенное по договору об ипотеке, осуще-

ствляется по решению  суда, арбитражного суда в соответствии с ГК

РФ. Действительно, общим  правилом, регламентирующим порядок  обра-

щения взыскания на заложенное имущество, является положение, со-

гласно которому требования залогодержателя удовлетворяются  из

стоимости такого имущества  по решению суда.

Однако гражданским  законодательством предусмотрен один слу-

чай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество мо-

жет быть обращено без  предъявления иска в суд. Удовлетворение тре-

бования залогодержателя  за счёт заложенного недвижимого  имущества 

без обращения в  суд допускается на основании  нотариально удостове-

ренного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого

после возникновения  оснований для обращения взыскания  на предмет 

залога (п.1 ст.349 ГК РФ). В.В. Витрянский выделяет здесь три 

существенных обстоятельства.

Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том  слу-

чае оно если заключено  залогодателем и залогодержателем после то-

го, как должником  в установленный срок не исполнено  или ненадлежа-

ще исполнено обязательство, то есть когда у залогодержателя  появ-

ляются правовые основания  для обращения взыскания на предмет ипо-

теки. "Следовательно, - отмечает В.В. Витрянский, - всякое условие