Ипотека в гражданском праве

вующего Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 года "О 

залоге" ипотека в российском законодательстве присутствовала

весьма опосредованно: отдельные общие нормы президентских  указов

по вопросам собственности  на землю и землепользования допускали 

возможность ипотеки. Так, например, указом президента России от 27

декабря 1991 года № 323 "О неотложных мерах по осуществлению

земельной реформы  в РСФСР" крестьянским хозяйствам было

предоставлено право  залога земли в банках, а банкам разрешена 

выдача кредитов под  залог. Аналогичная норма предусмотрена  и в 

Законе РСФСР от 22 ноября 1990года № 348-1 "О крестьянском

(фермерском) хозяйстве" . В статьях 10 и 20 указано, что  граждане,

имеющие в собственности  земельные участки для ведения 

крестьянского хозяйства, могут заложить их в земельный  банк и для 

обеспечения получаемых кредитов. Однако по вполне понятным

причинам эта возможность  так до сих пор и не стала  реальностью.

Последние три года ипотека активно развивалась  там, где вопрос о 

собственности на землю  не имел первостепенного значения.

Закон Российской Федерации  от 24 декабря 1992 года №4218-1

"Об основах федеральной  жилищной политики" установил  возможность 

залога недвижимости в жилищной сфере и получение  кредита на строи-

тельство или приобретения жилья под залог недвижимости. В соответ-

ствии с этим законом  было разработано Положение о жилищных креди-

тах, утверждённое Указом Президента Российской Федерации от 10 ию-

ня 1994 года № 1180 "О  жилищных кредитах" , устанавливающее  поря-

док предоставления банками  кредитов на строительство (реконструк-

цию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобрете-

ние жилья при условии  залога недвижимого имущества. Основные пра-

вила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса Рос-

сийской Федерации (статьи 334 - 358), где закреплено, что общие 

правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в

случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены  иные

правила.

Статья 4 Федерального Закона Российской Федерации от 30 нояб-

ря 1994 года "О введении в действие части первой Гражданского Ко-

декса Российской Федерации" устанавливает, что до приведения

законов и иных правовых актов, действующих на территории России, в 

соответствие с  ГК, они действуют постольку, поскольку  не

противоречат части  первой Кодекса.

Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров - Прави-

тельством Российской Федерации были одобрены "Основные положения о 

залоге недвижимого  имущества - ипотеке" , которые, как  сказано в 

преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотеке.

28 февраля 1996 года  был подписан Указ Президента Российской

Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредито-

вания" , содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие

нормы Гражданского Кодекса.

21 июля этого года  принят долгожданный Федеральный  Закон Рос-

сийской Федерации  №122-ФЗ "О Государственной регистрации  прав на

недвижимое имущество  и сделок с ним" , где закреплено, что право 

собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограниче-

ния этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат

государственной регистрации  в Едином государственном реестре  прав

на недвижимое имущество  и сделок с ним учреждениями юстиции.

И, наконец, в середине июня 1997 года Государственной Думой 

во втором чтении принят проект закона об ипотеке, одобренный Сове-

том Федерации, но отклонённый  Президентом.

1. ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ  ИПОТЕКИ.

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ  И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся "залог земельных 

участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого  не-

движимого имущества". Указ №293 от 28.02.96 дополняет этот список

нежилыми помещениями.

В соответствии со ст. 42 закона "О залоге", ипотекой призна-

ётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно 

связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком

правом пользования  им.

Проектом закона об ипотеке она определяется как  залог любого

недвижимого имущества.

При всех отличиях приведённых  определений по существу они 

идентичны: ипотека - это вид залога, где предметом  выступает не-

движимое имущество.

К недвижимому имуществу  закон относит земельные участки, в 

частности, участки  из состава земель сельскохозяйственного  назна-

чение, участки недр, обособленные водные объекты и все  объекты,

которые связаны с  землёй так, что их перемещение без несоразмер-

ного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооруже-

ния, жилые и нежилые  помещения, леса и многолетние насаждения,

кондоминиумы, предприятия  как имущественные комплексы, а  также 

подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда,

суда внутреннего  плавания и космические объекты.

В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое  может быть

предметом ипотеки  отнесены и строения потребительского назначения,

в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки

могут быть и права  арендатора по договору аренды недвижимого  иму-

щества, при условии  согласия его собственника или лица, имеющего

на него право хозяйственного ведения, если законом или договором 

не предусмотрено  иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору

об ипотеке может  быть заложено только недвижимое имущество, кото-

рое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве 

хозяйственного ведения  и права на которое зарегистрированы в по-

рядке, установленном для государственной регистрации прав на не-

движимое имущество  и сделок с ним. Если предметом  ипотеки является

недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие

или разрешение другого  лица или органа, то такое же согласие или 

разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа

№293 от 28.02 96). Если ипотека  устанавливается на имущество, на-

ходящееся в общей  совместной собственности (без определения  доли

каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые  помеще-

ния в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удо-

стоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено  договором, вещь, являющаяся пред-

метом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается зало-

женной вместе с  принадлежностями как единое целое. Часть недвижи-

мого имущества, раздел которого в натуре невозможен без  изменения 

его назначения (неделимая  вещь), кроме квартир в многоквартирных 

жилых домах, не может  быть самостоятельным предметом  ипотеки. При 

ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого на-

ходятся в общей  долевой собственности залогодателя и других лиц,

наряду с квартирой  заложенной считается и соответствующая  доля в 

праве общей собственности  на жилой дом. На праве общей долевой 

собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме

принадлежат общие  помещения дома, его несущие конструкции, механи-

ческое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование

за пределами или  внутри квартиры, обслуживающее более  одной квар-

тиры (ст.290 ГК РФ). С  долей в праве собственности  на общее имуще-

ство жилого дома собственник  квартиры не вправе совершать дейст-

вия, которые могут  повлечь её передачу отдельно от права  собствен-

ности на квартиру.

Не допускается  ипотека участков недр, особо охраняемых при-

родных территорий, иного имущества , изъятого из оборота, на кото-

рое в соответствии с федеральным законом не может  быть обращено

взыскание, многоквартирных  и индивидуальных жилых домов  и квартир,

находящихся в государственной или муниципальной собственности, а

так же имущества, в  отношении которого в установленном  федеральным 

законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от

28.02.96).

Основанием возникновения  ипотеки является договор. Ипотека 

может возникать также и на основании закона при наступлении ука-

занных в нём  обстоятельств, если в законе предусмотрено  какое иму-

щество и для  обеспечения какого обязательства  признаётся находя-

щимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при  пере-

даче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого

имущества получатель ренты в обеспечение обязательства  плательщика 

ренты приобретает  право залога на это имущество. Плательщик ренты 

с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог

недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение  пожизненного

содержания.

Сфера применения ипотеки  довольна широка. Это обеспечение 

обязательств по кредитному договору (договору займа), а также  обя-

зательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда,

перевозки грузов, другом договоре.

2. СОДЕРЖАНИЕ И  ФОРМА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке предлагает

понятие "закладной". В данной работе будут употребляться оба на-

именования.

В законодательстве предусмотрены  особые требования как к фор-

ме договора, так  и к его содержанию. Необходимо отметить обширный

перечень условий  договора о залоге, которые признаются существен-

ными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться

заключённым, если между  сторонами не достигнуто соглашение по всем

существенным условиям договора. В договоре об ипотеке  должны быть

указаны предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер

и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст.

339 ГК РФ).

Указ №293 от 28.02.96 несколько  конкретизирует этот вопрос.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименова-

ния, места нахождения и достаточным для идентификации этого пред-