Ипотека в гражданском праве

удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о

зарегистрированной  сделке либо совершением надписи  на закладной.

В соответствии с п.16 Указа №293 от 28.02.96 ведение Единого 

государственного  реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с 

ним возлагается на Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и

оценке недвижимости. Создание системы учреждений юстиции  по реги-

страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть

завершено к 1 января 2000 года, а сам закон "О государственной  ре-

гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вводится в

действие 30 января 1998 года. До этого момента применяется  дейст-

вующий порядок  регистрации. Сейчас в России существует три разные

системы регистрации, что сильно тормозит развитие ипотечного кре-

дитования. Например в Москве земля регистрируется в Москомземе,

нежилые помещения - в  Москомимуществе или фонде имущества, а жилые 

- в Комитете муниципального  жилья. Такая ситуация просто  неприем-

лема и единая система  учёта всех объёктов недвижимости и  единая

система регистрации  прав на них необходима.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что  заложен-

ное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет  за со-

бой право владеть  и пользоваться предметом ипотеки в соответствии

с его назначением. По общему правилу за залогодателем  сохраняется 

право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки 

плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке  не могут 

предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или

третьих лиц по пользованию  заложенным имуществом. Залогодатель

вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее

это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя  залогодатель вправе отчуждать за-

ложенное имущество  путём продажи, дарения, обмена, внесения его в 

качестве вклада в  хозяйственное товарищество или  общество либо

паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, пере-

давать его другому  лицу в хозяйственное ведение, аренду или вре-

менное безвозмездное  пользование, если иное не предусмотрено  дого-

вором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется  в 

пользование не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен

допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что

вызывается нормальным износом.

Если договором  об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель

обязан:

- застраховать за  свой счёт заложенное имущество  в полной его 

стоимости (а если полная стоимость имущества превышает размер

обеспеченного ипотекой требования, - на cумму не ниже размера  тре-

бования) от рисков утраты и повреждения;

- принимать меры  для обеспечения сохранности  заложенного имуще-

ства, в том числе  для защиты его от посягательства и требований со

стороны третьих лиц;

- поддерживать имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, в 

исправном состоянии  и нести все расходы по содержанию этого имуще-

ства, а также производить  его текущий и капитальный  ремонт;

- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы

утраты или повреждения  заложенного имущества;

- истребовать предмет  ипотеки из чужого незаконного  владения.

На залогодателе лежит  риск случайной гибели или повреждения 

имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено догово-

ром.

Поскольку предмет  залога остаётся у должника, залогодержатель 

имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе:

- проверять по документам  и фактически наличие, состояние  и 

условия содержания имущества, в том числе если оно передано во

владение третьих лиц;

- требовать от залогодателя  принятия мер к сохранности  предмета 

ипотеки;

- требовать от любого  лица прекращения посягательства  на 

предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о при-

знании за ними права  собственности или иных прав на заложенное

имущество, о его  изъятии или обременении либо иных требований,

удовлетворение которых  может повлечь уменьшение стоимости  или 

ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право  участвовать 

в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих

прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержа-

тель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя

без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмеще-

ния понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет

право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество 

из чужого незаконного  владения для передачи его во владение зало-

годателя.

При залоге права аренды на недвижимое имущество залогодатель

имеет своего должника и сам является должником залогодержателя,

поэтому в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и 

обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно

вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать  в суде

перевода заложенного  права на себя, если залогодатель не исполняет 

свои обязанности.

Закон предусматривает  прекращение права собственности  залого-

дателя на предмет  ипотеки вследствие выкупа (например - бесхозяй-

ственно содержимых культурных ценностей) для государственных или

муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации

(ст.235 ГК РФ) предмета  ипотеки. В таких случаях залогодатель  по-

лучает другое имущество  или соответствующую компенсацию  и право 

залога будет распространяться на это имущество либо залогодержа-

тель приобретает  право преимущественного удовлетворения своего

требования из суммы  полученной залогодателем компенсации. В случа-

ях, когда предмет  ипотеки изымается у залогодателя по виндикацион-

ному иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК

РФ) либо в виде санкции  за совершение преступления или иного  пра-

вонарушения, залог  в отношении этого имущества  прекращается.

В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать 

от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного

ипотекой. Залогодержатель  имеет право требования досрочного испол-

нения обязательства  и в том случае, если предмет  залога погиб или 

повреждён либо право  собственности или хозяйственного ведения на

него прекращено и залогодатель в разумный срок не восстановил его

или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета за-

лога допускается  только с согласия залогодержателя, если законом 

или договором об ипотеке  не предусмотрено иное.

Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовле-

творения своего требования по основному обязательству из страхово-

го возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, незави-

симо от того, кто  является выгодоприобретателем по договору стра-

хования.

5. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА

В соответствии со ст.21 закона "О залоге" и ст.342 ГК РФ до-

пускается последующий  залог уже заложенного имущества  в обеспече-

ние исполнения другого  обязательства (последующая ипотека).

Последующая ипотека  допускается, если она не запрещена пред-

шествующими договорами о залоге. Причём согласия залогодержателя 

не требуется. В  проекте закона об ипотеке содержится развитие этой

нормы: если предшествующий договор предусматривает условия, на ко-

торых может быть заключён последующий договор об ипотеке, то он

должен быть заключён с соблюдением этих условий. В  случае, если

залогодатель нарушил  запрет или условия, предусмотренные  предшест-

вующим договором  об ипотеке, последующий договор  может быть при-

знан судом недействительным по иску предшествующего залогодержате-

ля, независимо от того знал ли залогодержатель по последующему до-

говору о таком  запрещении или таких условиях.

Согласно п.3 ст.342 ГК РФ залогодатель обязан сообщать каждо-

му последующему залогодержателю  сведения обо всех существующих

ипотеках и отвечает за убытки, причинённые залогодержателям невы-

полнением этой обязанности. Однако, в проекте закона об ипотеке 

есть, на мой взгляд, возможность для залогодателя отказаться от

возмещения убытков  последующему залогодержателю если будет доказа-

но, что последний  мог получить сведения о предшествующих ипотеках

из данных о их государственной  регистрации. Учитывая то, что госу-

дарственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с 

ним носит публичный  характер, такая норма является, по меньшей ме-

ре, лишней.

Очевидно, что регистрация  последующей ипотеки осуществляется

в том же порядке, что  и предшествующие ипотеки, а в  последующем 

договоре об ипотеке  делаются отметки о всех регистрационных  запи-

сях предшествующих ипотек того же имущества.

В соответствии с п.1 ст.342 ГК РФ требования последующего за-

логодержателя удовлетворяются  из стоимости заложенного имущества 

после требований предшествующих залогодержателей. Но возможно воз-

никновение ситуации, когда срок обращения взыскания на заложенное

имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, на-

ступает раньше, чем  по предшествующему договору. В этом случае до-

пускается одновременное  обращение взыскания по требованиям, обес-

печенным предшествующей ипотекой.

6. ПЕРЕМЕНА ЛИЦ  В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ, ОБЕСПЕЧЕННОМ  ИПОТЕКОЙ

Гражданскому праву  известен такой институт как перемена лиц в 

обязательстве. ГК РФ посвящает этому главу 24 (ст.382 - 392). Пе-

ремена лиц в  договоре об ипотеке производится с  соблюдением общих 

требований Гражданского Кодекса и в частности статей 355 - 356.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору об

ипотеке другому лицу. Право первоначального кредитора  переходит к