Ипотека в гражданском праве

специализированную  организацию в качестве организатора торгов, но

наряду с собственником  или обладателем имущественного права. Дума-

ется, что реализацию заложенного недвижимого имущества  целесооб-

разнее доверять специалистам; объясняется это прежде всего специ-

фикой выставляемого  на торги предмета.

В соответствии со ст. 400 ГПК РСФСР судебный исполнитель  из-

вещает через прессу о проведении публичных торгов не менее чем за

десять дней (в п.2 ст.448 ГК РФ и проекте закона об ипотеке уста-

новлен срок в 30 дней). Извещение должно содержать сведения о вре-

мени, месте и форме  проведения торгов, их предмете и порядке  про-

ведения торгов, в  том числе об оформлении участия  в торгах, опре-

делении лица, выигравшего  торги, а также сведения о начальной це-

не. Впоследствии организатор  торгов, давший извещение, вправе от-

казаться от их проведения не позднее чем за три дня до наступления 

объявленной даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее 

чем за 30 дней до проведения конкурса. Если предполагалось провес-

ти закрытые торги, их организатору придётся возместить реальный

ущерб, независимо от того в какой именно срок после  направления 

извещения последовал отказ от торгов. Что касается открытых тор-

гов, то обязанности  возместить их участникам понесённые убытки

возникает у организатора проведения торгов только в случае наруше-

ния установленных  сроков отказа от их проведения.

Участники публичных  торгов вносят на депозит суда задаток  в 

размере 10 процентов  от начальной продажной цены заложенного иму-

щества (в проекте  закона об ипотеке - не более 5%). Если торги  не

состоялись задаток  подлежит возврату. Лицам, которые участвовали  в 

торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно после 

окончания торгов. Сумма, внесённая лицом, выигравшем торги, засчи-

тывается в с  счёт его обязательств по оплате приобретённого имуще-

ства. Однако, если покупатель в установленный срок не внесёт ос-

тальную сумму, задаток  ему не возвращается.

Торги начинаются с  указанной в акте об аресте оценочной  стои-

мости продаваемой  недвижимости. Заложенное имущество  продаётся ли-

цу, предложившему  на торгах наивысшую цену.

В соответствии с ч.4 ст.402 ГПК РСФСР покупатель обязан в те-

чение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за

которое им приобретено  имущество, с зачётом суммы, внесённой  перед 

началом торгов. После  уплаты лицом, выигравшем торги, всей следуе-

мой с него суммы  судебный исполнитель передаёт покупателю копию 

акта о состоявшихся торгах. Результаты торгов удостоверяются про-

токолом, который подписывается  организатором торгов и их победите-

лем и имеет силу договора. В случае же отклонения от подписания

протокола победитель торгов утрачивает внесённый им задаток. Если

от подписания протокола уклоняется непосредственно организатор

торгов, то он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, внесённый 

им задаток в  двойном размере, а также возместить ему убытки в час-

ти, превышающей сумму  залога. Судебное постановление, выданное ли-

цу, которое приобрело  заложенное имущество, в удостоверение  его 

права на это имущество  является основанием для внесения необходи-

мых записей в государственный  реестр прав на недвижимое имущество 

и сделок с ним. Вступившие в силу решения и определения суда и оп-

ределения судов в  отношении прав на недвижимость подлежат в трёх-

дневный срок обязательному  направлению судебными органами в учреж-

дение юстиции по регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок

с ним (п.3 ст.28 Закона "О государственной регистрации прав на не-

движимое имущество  и сделок с ним"). Регистратор  прав не вправе

отказать в государственной  регистрации права, установленного всту-

пившим в силу решением суда.

В законе предусмотрены  ограничения по субъектному составу. В 

торгах не имеют права участвовать в качестве покупателей, в том

числе через представителей, должностные лица органов местного са-

моуправления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены  их

семей, залогодержатель, а также проводящие торги специализирован-

ные организации. Не вполне понятны ограничения для залогодержате-

ля, так как ГК РФ установлена возможность передачи предмета ипоте-

ки по соглашению сторон. Залогодержатель по соглашению с  залогода-

телем вправе приобрести заложенное имущество, если торги будут

объявлены несостоявшимися. При этом залогодержатель может  зачесть 

в счёт покупной цены свои требования по основному обязательству,

обеспеченному ипотекой. К такому соглашению применяются  правила о 

договоре купли-продажи.

ГПК РСФСР предусматривает следующие случаи объявления торгов

несостоявшимися:

- явка менее двух  покупателей;

- на торгах не  сделана надбавка против первоначальной  оценки 

предмета ипотеки;

- покупатель предмета  ипотеки в течение пяти дней  не внёс полно-

стью покупную сумму.

В случае если залогодержатель  не достигнет соглашения с зало-

годателем о приобретении заложенного имущества и не подаст заявле-

ния об этом, судебный исполнитель не ранее чем через  десять дней

после объявления торгов несостоявшимися назначает повторные торги.

Повторные торги объявляются  и происходят с соблюдением правил, ус-

тановленных для первых торгов, но начинаются с оценочной  или с 

первой предложенной суммы (ст.404 ГПК РСФСР). И только при  объяв-

лении несостоявшимися  повторных торгов залогодержатель имеет право

оставить предмет  залога за собой с оценкой его  в сумме не более 

чем на десять процентов  ниже начальной продажной цены на повторных 

торгах. Если же залогодержатель  настаивает на более низкой оценке

имущества или залогодатель не согласен оставить предмет ипотеки за

залогодержателем  спор должен рассматриваться залогодержателем по

правилам рассмотрения преддоговорных споров в соответствии со

ст.445 ГК РФ. Если залогодержатель  не воспользуется правом оста-

вить за собой предмет  ипотеки в течение месяца со дня объявления

повторных торгов несостоявшимися  договор о залоге прекращается.

Поскольку продажа  заложенного имущества осуществляется в виде

аукциона или конкурса возможны ситуации когда предмет  залога будет 

продаваться с публичных  торгов по цене, отличающейся от той, кото-

рую залогодержатель  и залогодатель имели в виду, обеспечивая  ис-

полнение обязательства  залогом соответствующего имущества. Сумма,

вырученная при  реализации предмета ипотеки распределяется следую-

щим образом:

первоначально покрываются расходы по исполнению, то есть сюда

же должно входить  и вознаграждение организации, проводившей  торги;

затем происходит удовлетворение требований залогодержателя по

обязательству, обеспеченному  ипотекой;

потом удовлетворяются  требования залогодержателей в порядке

очерёдности по последующим  залогам данного имущества;

и, наконец, если сумма, вырученная при реализации заложенного 

имущества, превышает  размер обеспеченного ипотекой требование за-

логодержателя, разница  возвращается залогодателю.

В соответствии с п.6 Указа №293 от 28.02.96 если в договоре

не предусмотрено  иное, ипотека помимо погашения основной суммы 

долга и процентов  по нему обеспечивает также уплату залогодержате-

лю сумм, причитающихся  ему:

в возмещение убытков  и (или) в качестве неустойки (штрафа,

пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  не-

надлежащего исполнения основного обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежны-

ми средствами, предусмотренных  основным обязательством либо феде-

ральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных  об-

ращением взыскания  на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если взыскание  на заложенное имущество обращено во внесудеб-

ном порядке сумма  произведённого платежа, недостаточного для ис-

полнения денежного  обязательства полностью, при отсутствии иного 

соглашения погашает прежде всего издержки кредитора  по получению 

исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сум-

му долга. Если сумма, вырученная при реализации заложенного  имуще-

ства, окажется недостаточной  для покрытия требований залогодержа-

теля, он имеет право, при отсутствии иного указания в  законе или 

договоре, получить недостающую  сумму из прочего имущества должни-

ка. Однако при этом залогодержатель не может пользоваться преиму-

ществом, основанном на залоге.

Как отмечалось выше, залогодатель, в роли которого может  вы-

ступать как должник  в основном обязательстве, так и  третье лицо,

вправе в любое время до продажи предмета ипотеки (т.е. даже после

начала публичных  торгов) прекратить обращение на него взыскания и 

его реализацию. Для  этого должник должен исполнить  обеспеченное

залогом обязательство  или ту его часть, исполнение которой  просро-

чено. Любое соглашение, ограничивающее данное право залогодателя,

ничтожно. Думается, что  лицо, по требованию которого прекращено

обращение взыскания  на заложенное имущество или его  реализация,

обязано возместить залогодержателю  расходы, понесённые в связи с

обращением взыскания  на это имущество и его реализацией.

По иску заинтересованного  лица публичные торги могут быть

признаны судом  недействительными в течение  трёх лет со дня их про-

ведения, если они  происходили с нарушением правил, установленных

законом; если предмет  ипотеки был продан лицу, не имевшему права 

участвовать в торгах, а также в случае допущения  злоупотреблений 

судебным исполнителем, залогодержателем или покупателем. Если дей-

ствия покупателя, допустившего злоупотребления, будут квалифициро-

ваны как преступные, торги могут быть признаны судом  недействи-

тельными в течение  установленных законом сроков давности для при-

ведения в исполнение обвинительного приговора. На определении  о