Ипотека в гражданском праве

стности "Инвест-Кредит" и "Надёжный", до сих пор работают по этой

схеме. К числу успешных попыток реализации ипотечных операций с 

использованием именно залоговых схем, а не механизма  продажи объ-

ектов недвижимости можно  отнести практику Фора-банка по выдаче

кредитов под залог  квартир. Для получения гарантий реализации

квартиры залогодателя сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50%

рыночной стоимости  квартиры. Так что, если залогодатель не возвра-

щал кредит, банк предоставлял ему другое жильё на сумму, состав-

лявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный

кредит) за вычетом  процентов по кредиту и расходов банка. В этом

случае не нарушалась ст.40 Конституции РФ, гарантирующая  каждому 

право на жилище.

Однако ипотека - это  не только кредитование под залог  недви-

жимости, находящейся  в фактическом владении залогодателя в момент

заключения договора, но и предоставление целевых кредитов на

строительство и приобретение жилья.

В соответствии с ч.2 п.2 Указа №293 от 28.02.96 при предос-

тавлении кредита  на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке

может быть предусмотрено  обеспечение обязательства квартирами, не-

завершённым строительством вместе с заготовленными для него мате-

риалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Наиболее же

детально порядок  предоставления банками целевых кредитов на строи-

тельство и приобретение жилья регулируется Положением о  жилищных

кредитах.

При кредитовании банком строительства (реконструкции) или 

приобретения жилья  банком могут предоставляться три  вида жилищных

кредитов:

1. кредит, предоставляемый  юридическим и физическим лицам,  на при-

обретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строитель-

ство;

2. краткосрочный кредит  на строительство (реконструкцию)  жилья, 

предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования

строительных работ;

3. долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и  юридическим 

лицам для приобретения жилья.

Обеспечением кредита  является залог заёмщиком недвижимого 

имущества (включая  сооружаемое или приобретаемое  за счёт кредита)

и имущественных прав на него. Сумма выдаваемого банком кредита не

должна превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства зем-

ли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жи-

лья, зафиксированной  в закладной, при условии вложения заёмщиком

недостающих средств  в размере не менее 30% стоимости  кредитуемого

объекта. Помимо основных условий в кредитном договоре определяются

цель получения  ссуды, способ и формы проверки целевого использова-

ния кредита и санкции  за его нецелевое использование.

Предметом залога могут  быть земельный участок под строитель-

ство и готовое жильё или незавершённое строительство. При выявле-

нии нецелевого использования  кредита, полученного на строительство 

или приобретение жилья  банки имеют право досрочно взыскать выдан-

ные ссуды.

Несмотря на то, что  Положение о жилищных кредитах утверждено

более трёх лет назад  российские банки сравнительно недавно  стали 

выдавать целевые  кредиты на приобретение жилья. Наиболее активно в 

этой сфере работал  банк "Нефтяной", который только за 1995 год вы-

дал 895 ипотечных кредитов на общую сумму 20 миллионов долларов.

Остаток непогашенных кредитов составил 3,1 миллионов долларов. Ус-

ловия получения в  банке ипотечного кредита предполагали единовре-

менное внесение клиентом не менее 30% стоимости квартиры на откры-

ваемый в банке  накопительный счёт. Конкретная сумма первоначально-

го взноса зависела от срока кредита. Остальные 70% при  сроке кре-

дитования до трёх лет (или 50% при сроке до пяти лет) оплачивал 

банк, при этом была возможна оплата в валюте стран СНГ. Кредит по-

гашался частями, раз  в месяц. Срок кредита составлял от трёх меся-

цев до пяти лет. Процентные ставки за пользование кредитом состав-

ляли 25-50% годовых в  валюте. Проценты начислялись только на непо-

гашенную сумму, поэтому  по мере по мере погашения кредита  сумма 

выплачиваемых процентов уменьшалась. Поскольку банк выдавал целе-

вые кредиты на покупку  квартиры было создано агентство  недвижимо-

сти "Нефтяной", которое предоставляло возможность  заёмщику - буду-

щему владельцу  с момента получения кредита  жить в квартире, при-

надлежащей агентству до окончания расчётов. При этом клиент высту-

пал арендатором жилья  и ежеквартально вносил арендную плату в раз-

мере 1% балансовой стоимости  квартиры. В настоящее время банк

"Нефтяной" прекратил  свою деятельность в этой сфере.  Сейчас ипо-

течным кредитованием занимаются "Мост-банк", банк "СБС-Агро", АКБ

"Диамант" и  "Диалог-банк". Однако в последнее  время многие банки 

свернули свои ипотечные  программы, заняв выжидательную  позицию.

Некоторые из них, как, например, банк "Менатеп", который  одним из

первых начал предоставлять  целевые кредиты на приобретение жилья,

разрабатывают новые, более совершенные схемы кредитования.

На мой взгляд одним  из сдерживающих факторов развития ипотеки 

является то, что  в рамках Конституции РФ гарантия прав собственно-

сти стоит на втором месте после гарантии прав на жильё. Возможно,

если эти приоритеты поменять местами ипотека может  двинуться впе-

рёд.

IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ 

Говоря о перспективах развития ипотеки в России необходимо иметь в виду не-

оформленность ныне действующего законодательства и прежде всего  законодательства о 

земле. Важнейшим здесь  является окончательное решение  вопроса о введении частной соб-

ственности на землю, и как следствие - введение в гражданский  оборот сделок с землёй.

Именно земля является главным камнем преткновения в принятии закона об ипотеке. Стать-

ёй 1 принятого Государственной  Думой Российской Федерации проекта  закона об ипотеке 

установлено, что залог  любого недвижимого имущества может  возникать лишь постольку,

поскольку их оборот допускается федеральными законами, то есть ипотека того или иного 

недвижимого имущества  может быть ограничена в любых  вновь принимаемых документах

федерального значения. А это противоречит ст.334 ГК РФ, которая  допускает регулирование

залога недвижимости исключительно законом об ипотеке  и никаким другим.

Легализация сделок с  землёй повлекла бы бурное развитие отношений  между её соб-

ственниками и иными  субъектами гражданских правоотношений. А это значит, что жизнь в

очередной раз подтолкнёт развитие права, в том числе и  развитие норм права, связанных с 

ипотекой. Наиболее быстро, на мой взгляд, оформится соответствующий  раздел банковского 

законодательства.

Спецификой российской банковской системы была, да и сейчас остаётся, её универ-

сальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и ока-

зание всего спектра  услуг. В то время в как других странах банковская система многоуровне-

вая: есть банки расчётные, инвестиционные, ипотечные. Подобное разделение не случайно и

призвано более  полно удовлетворять нарастающие  потребности потребителя. У нас  по мере

развития рынка  и его насыщения всё новыми видами услуг будет происходить  нечто подоб-

ное, что приведёт к созданию целого ряда специализированных банковских учреждений. В

настоящее время кредитные  организации, называющие себя ипотечными банками, фактиче-

ски ипотекой не занимаются. Необходимо создать систему, которая  стимулировала бы банки 

выдавать кредиты  под строительство и приобретение жилья хотя бы на срок до 10 - 15 лет.

Это можно сделать  за счёт уменьшения отчислений в резервный  фонд Центрального Банка.

Для начала эту практику можно распространить на несколько  наиболее надёжных банков.

Банки могут оказать  громадное воздействие на создание рынка недвижимости и зе-

мельного рынка  в частности, но отнюдь не ради того, чтобы скупать землю, а для  кредитного

и финансового обеспечения  новой рыночной инфраструктуры.

Государство должно проводить  льготную налоговую политику в сфере  ипотечных от-

ношений, разрабатывать  специальные программы и образовывать необходимые государст-

венные органы. Ещё  Указом Президента Российской Федерации  от 24 декабря 1993 года "О 

разработке и внедрении  внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы" было пре-

дусмотрено создание Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Лишь недавно 

Правительство РФ выделило первые 70 миллиардов рублей для его  регистрации. Агентство 

создано для предоставления физическим лицам долгосрочных ипотечных  кредитов. В случае

успешной работы Агентства  можно надеяться, что скоро у  нас появится свой рынок долго-

вых обязательств. А  с появлением рынка ценных бумаг  Агентства, обеспеченных недвижи-

мостью, к ипотечному кредитованию подключатся финансовые структуры, заинтересован-

ные в надёжных долгосрочных активах.

Таким образом, несмотря на определённый правовой вакуум, можно  сказать, что ипо-

тека в стране начинает пускать корни. Современное состояние  гражданско-правовых норм,

касающихся ипотеки, свидетельствуют о начале развития этого института в гражданском

праве России. Тенденции  развития экономики страны позволяют  надеяться, что в ближай-

шие несколько лет  нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных  правоотношений и, следова-

тельно, интенсивное  развитие ипотеки как института гражданского права.

V. БИБЛИОГРАФИЯ 

НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Ансон В. Р.  Договорное право/ Пер.с англ. М.: Юрид. лит., 1984.

2. Базанов И. А.  Происхождение современной ипотеки.  М., 1900.

3. Басин Е. В., Гонгало  Б. М., Крошенников П. В. Залоговые  отношения в России. М.,1993.

4. Башмаков А. А.  Основные начала ипотечного права.  Либава, 1891.

5. Вишневский А.А.  Залоговое право. М.: БЕК, 1995.

6. Гантовер Л.В.  Залоговое право. СПб., 1890.

7. Горемыкин В. А.  Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.

8. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994.

9. Гражданское право.  Учебник под. ред. А. П. Сергеева  и Ю. К. Толстого. М.: Проспект,