Ипотека в гражданском праве

мета описанием. Также  в договоре об ипотеке должны быть указаны 

право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,

принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, за-

регистрировавший  это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглаше-

нию залогодателя с  залогодержателем и указывается  в договоре в де-

нежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой орга-

низации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным  кре-

дитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имею-

щими собственные  отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заме-

тить, что сегодня  при оценке одной и той же квартиры в разных фир-

мах разница может  достигать 10 - 15 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в

договоре об ипотеке  с указанием его величины в  денежном выражении,

основания его возникновения  и срока исполнения. Если величина

обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению  в буду-

щем, должны быть указаны  порядок и другие необходимые  условия её

определения (ч.7 п.5 Указа  №293 от 28.02.96). В том случае, когда 

обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной  должны

быть указаны сроки  соответствующих платежей и их размеры либо ус-

ловия, позволяющие  определить эти размеры.

В договоре об ипотеке  может быть предусмотрено, что ипотека 

обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они 

имеют к моменту  их удовлетворения за счёт заложенного  имущества,

либо в фиксированной сумме. Если в закладной указана общая фикси-

рованная сумма  требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой,

обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышаю-

щем эту сумму, не считаются  обеспеченными ипотекой.

В проекте закона достаточно подробно разработано содержание

закладной. Помимо вышеперечисленных  условий закладная должна со-

держать:

- слово "закладная", включённое в название документа;

- наименование залогодателя  и указание места его жительства  либо,

если залогодатель - юридическое лицо, место его нахождения;

- наименование первоначального  залогодержателя и указание места 

его жительства либо, если залогодержатель - юридическое  лицо, ме-

сто его нахождения;

- название кредитного  договора или иного обязательства,  исполнение

которого обеспечивается по данной закладной, с указанием  всех рек

визитов договора или  иного обязательства;

- данные о должнике  по обеспеченному ипотекой обязательству,  если 

он не является залогодателем;

- данные о других  правах на это имущество (другие закладные, арен-

да, арест, другие обременения  на момент заключения сделки);

- подписи сторон.

Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипо-

теке, являются обязательными; их отсутствие в закладной ведёт  к 

признанию сделки недействительной.

По моему мнению, целесообразно включения столь  подробной рег-

ламентации содержания закладной в закон, так как  важность договора

и необходимость досконального  регулирования его содержания очевид-

ны.

Кроме того, к закладной  могут быть приложены документы, оп-

ределяющие условия  ипотеки или необходимые для  осуществления зало-

годержателем своих  прав по договору.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан пись-

менно предупредить залогодержателя  обо всех известных ему к момен-

ту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на пред-

мет ипотеки. В противном  случае кредитор по основному обязательст-

ву вправе потребовать  досрочного исполнения обязательства  либо из-

менения условий договора об ипотеке.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке от-

носятся также права, обязанности и ответственность  сторон (подроб-

но об этом - в 4 параграфе). В договоре не могут предусматриваться 

передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ог-

раничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имущест-

вом, заложенным по договору об ипотеке.

В соответствии с п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен

быть заключён в  письменной форме и подлежит нотариальному  удосто-

верению. Однако статья 55 Основ законодательства Российской Феде-

рации "О нотариате" от 11 февраля 1993года устанавливает, что  до-

говоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть

удостоверены при  условии представления документов, подтверждающих

право собственности  на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт

о праве аренды недвижимого  имущества, возможность залога которого

предусмотрена в статье 335 ГК РФ и проекте закона об ипотеке. За-

кладные предоставляются  нотариусу не менее чем в двух экземплярах,

один из которых  остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте

закона об ипотеке  закладная составляется только в  двух экземплярах 

- второй экземпляр  вручается залогодержателю после  государственной 

регистрации ипотеки. По желанию сторон нотариус может  выдать им

необходимое число копий закладной с отметкой "копия" на каждой из

них. Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где 

она нотариально удостоверена и сведения о государственной  регист-

рации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме договора об

ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной

регистрации влечёт недействительность договора.

3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ  РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ

Договор об ипотеке  должен быть зарегистрирован в порядке, ус-

тановленном для сделок с соответствующим имуществом (п.3 ст. 339

ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государ-

ственную регистрацию  сделок с землёй и другим недвижимым имущест-

вом в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество 

и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) учреж-

дениями юстиции.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и 

сделок с ним - это  юридический акт признания и  подтверждения госу-

дарством возникновения, ограничения, перехода или прекращения  прав

на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством

существования зарегистрированного  права. Регистрация ипотеки воз-

можна только при наличии  государственной регистрации ранее  возник-

ших прав на закладываемый  объект.

В соответствии с п.1 ст.29 Закона "О государственной регист-

рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация 

ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после госу-

дарственной регистрации  его вещных прав на недвижимое имущество. К 

заявлению прилагается  договор об ипотеке вместе с указанными в до-

говоре документами.

При государственной  регистрации ипотеки указываются  данные о 

залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного  ипоте-

кой обязательства  или данные о порядке и условиях её определения.

В записях Единого  государственного реестра прав об ипотеке  указы-

вается также сумма  выданного кредита. Вместе с заявлением предъяв-

ляется документ об оплате регистрации. Расходы по уплате государ-

ственной пошлины  за регистрацию ипотеки и внесение изменений и до-

полнений в регистрационную  запись возлагаются на залогодателя, ес-

ли соглашением  между ним и залогодержателем не установлено иное.

Сейчас размер государственной  пошлины за регистрацию ипотеки  для 

физических лиц  составляет 3,5 миллиона рублей.

В проекте закона об ипотеке предлагается установить срок ре-

гистрации в 15 дней с  момента поступления документов в регистри-

рующий орган. Согласно п.3 ст.13 Закона "О государственной  регист-

рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация

проводится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи необходи-

мых для неё заявления  и документов.

Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту 

нахождения недвижимого  имущества в пределах регистрационного окру-

га. Регистрационные  действия начинаются с момента приёма докумен-

тов, ипотека считается  зарегистрированной, а правовые последствия-

- наступившими со  дня внесения записи в Единый  государственный ре-

естр прав.

В государственной  регистрации ипотеки может бать отказано в

случаях, если ипотека  указанного в договоре недвижимого  имущества 

не допускается  и если содержание договора или прилагаемых  к нему

необходимых документов не соответствует требованиям государствен-

ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При

принятии решения  об отказе в регистрации залогодателю в письменной

форме в срок не более  пяти дней после окончания срока, установлен-

ного для рассмотрения заявления, направляется сообщение  о причине 

отказа. Отказ в  государственной регистрации договора об ипотеке

либо уклонение  соответствующего органа от регистрации  могут быть

обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Регистрация ипотеки  является публичной. Орган, осуществляющий

государственную регистрацию  прав на недвижимость и сделок с ней,

обязан предоставлять  сведения, содержащиеся в Едином государствен-

ном реестре прав любому лицу независимо от места совершения реги-

страции.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  за-

явления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением

документов об исполнении основного договора либо на основании 

вступившего в силу судебного решения.

Государственная регистрация  ипотеки может быть приостановлена

на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотеке - 15 дней)

для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинно-

сти документов.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на не-

движимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя