Анализ рынка земельных участков на примере Волховского района Ленинградской области

Описание и расчет корректировок

     Расстояние от ближайшей железнодорожной станции. Несомненно, наиболее важная характеристика предоставленных земельных участков. Так как людям, покупающим земельные участки, очень важно знать, как добираться до населенных пунктов, несмотря на то, что автодорожный транспорт получает все большее распространение, железные дороги пользуются наивысшим спросом. При сопоставлении цены земельных участков и их удаленности от железнодорожной станции была выявлена следующая закономерность - при удаленности участка на каждые 100м, стоимость его снижается на 200 у. е. Эта сумма была получена путем сравнения 1 и 2 объекта - аналога, все рассматриваемые характеристики у них одинаковы, но удаленность на 100 м как раз и составляет 100 у. е.

     Стоимость подъездных путей. Стоимость подъездных путей рассчитывалась путем сравнения 3 и 4 объекта-аналога. Так как все остальные характеристики у этих объектов одинаковы, получается, что разница в цене земельных участков 100 у. е, что составляет 1,02%. Поэтому тем участкам, у которых есть подъездные пути присвоим значение коэффициента корректировки 1,02, т. е. мы увеличим стоимость объекта на 1% по сравнению с объектом, который не имеет подъездных путей.

     Наличие водоема. Водоемы присутствуют у  5, 6, 7 объектов - аналогов. При определении стоимости этой характеристики сравнивались 4 и 5 объекты - аналоги. Разница в их цене составила 700 у. е., но при этом у этих объектов отличаются две характеристики: наличие водоема и электричества. При сравнении этих характеристик, наиболее важной на мой взгляд является наличие электричества, поэтому тем участкам, на которых присутствует водоем присваиваем корректировку 1,03, т. е. стоимость этих участков дороже на 300 у. е, что составляет 3% от цены анализируемого участка.

      Наличие транспортных магистралей. Транспортные магистрали находятся в непосредственной близости от 3 - 6 объекта. Это особенно важный фактор, т. к. все участки предоставляются под индивидуальное жилищное строительство, соответственно наличие транспортных магистралей, особенно в летний период имеет важное значение. Расчет стоимости этой характеристики проводился путем сравнения цены 6 и 7 земельного участков. Разница в их цене составляет 2 000 у. е. Отличаются эти объекты - аналоги по трем характеристикам: местоположению, наличию транспортных магистралей и наличию центрального газоснабжения. При учете фактора местоположения разница между этими участками составляет 1320 у. е., эта сумма приходится на остальные две характеристики. Поэтому по результатам расчетов можно сказать, что наличие транспортных магистралей несомненно более дорогой и необходимый параметр, чем газоснабжение и его стоимость составляет 900 у. е., т. к. прокладка транспортной магистрали очень дорога. Что позволяет внести корректировку 9% или 1,09.

      Наличие электричества. Также очень важный фактор, присутствует у 5, 6, 7 объектов-аналогов. Это является несомненным преимуществом, т.к. проведение электричества к участку требует больших затрат и составляет 400 у. е. (процедура расчета описана выше). Т. е. на этот фактор вводится корректировка 1,04 или 4%.

     Наличие центрального газоснабжения. Обеспеченность газоснабжением есть на 3 - 6 участках. Стоимость газоснабжения составляет 420 у. е. Таким образом тем участкам, на которых проложено центральное газоснабжение присваивается корректировка 1,042 (принцип расчета описан выше). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Таблица 4

Корректировка цен продажи одной сотки земельного участка по сравниваемым объектам

Стоимость объекта сравнительным подходом равна:

10 соток * 710,77у. е. = 7107,7у. е.

     Вывод: Рассматриваемый объект оценки имеет площадь 10 соток, стоимость объекта 7 108 у. е. Он имеет все рассматриваемые характеристики: предназначен под индивидуальную жилую застройку, наличный характер финансовых расчетов, дата предложения 21.09.06 г., частная собственность, наличие живописного ландшафта, степень освоенности - разработан, наличие: подъездных путей, водоема, транспортных магистралей, электричества и газоснабжения. Местоположение - с. Хвалово, т.к. в этом селе, наиболее близко расположен продаваемый участок к железнодорожной станции. Стоимость одной сотки составляет 710,77 у. е.    
 
 
 
 
 
 

Заключение

     В ходе выполнения курсовой работы на тему «Анализ рынка земельных участков на примере Волховского района Ленинградской области» был проведен отбор земельных участков, выставленных на продажу в Волховского районе. Проводился их анализ, и рассчитывалась средняя стоимость одной сотки типичного участка, обеспеченного различными коммуникациями и природными факторами. Определение стоимости 1 сотки проводилось методом сравнительного анализа.

     В результате выполнения курсовой работы были закреплены и упрочнены знания, полученные в процессе изучения дисциплины «Экономика недвижимости».

Библиографический список

1. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Мочалова Л.А., Невская М.А., Сидорова Т.В., Подкорытов В.Н., Потапов А.В., Мичкова Л.В.; под ред. Мочаловой Л.А. Екатеринбург: Изд-во Уральской гос. Горно-геол. Академии, 2004. 277с.

2. Земельный Кодекс РФ (с изменениями на 21 июля 2005 г.).

3. Беллютень недвижимости Ленинградской области