Особенности рынка земельных участков

Санкт-Петербургский  Государственный Университет Сервиса

и Экономики

Тихвинский филиал 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине :

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ» 
 
 

ВЫПОЛНИЛ:

Студентка 2 курса

Специальность: 080502у

Дмитриева Т.С. 
 
 
 
 
 

г.Тихвин

2010 г.

     ВВЕДЕНИЕ

     Особенности рынка земельных  участков

     Рынок земельных участков является одним  из наиболее значимых сегментов рынка  недвижимости, так как создает  базу для развития других сегментов. В целом можно выделить следующие  особенности земельного рынка в  РФ: 1) Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими  сегментами рынка недвижимости. 2) Достаточно жесткая регламентированность целевого назначения земельных участков. 3) Возможность  многоцелевого использования земельного участка, в том числе и как  основы для формирования среды проживания населения. 4) Большое количество неправильно  оформленных или незарегистрированных земельных участков, особенно дачных. Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими  сегментами рынка недвижимости связана: с законодательными ограничениями  на сделки с некоторыми участками; с  достаточно высокой стоимостью земельных  участков; со сложностью оформления.

     Из  этих трех сегментов наиболее развит рынок земель под индивидуальное загородное строительство. Основными  субъектами рынка являются физические лица и девелоперы; основной формой сделок — купля-продажа. На стоимость  земельного участка в основном влияет его удаленность от крупных центров. Этот рынок принято подразделять на сегменты в зависимости от стоимости земельных участков и их удаленности от крупных центров.

     Рынок земель под промышленную застройку  долгое время не развивался, однако в настоящее время переживает стадию роста. Основная форма сделок в этом сегменте рынка — долгосрочная аренда у государства. Субъектами рынка  являются прежде всего юридические  лица. Наиболее востребованы участки, подходящие для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательных центров. На стоимость земель этого сегмента рынка влияют такие факторы, как: местоположение участка (направление, удаленность от КАД); транспортная доступность; наличие инженерных коммуникаций; наличие  строений, подлежащих сносу. Рынок земель под жилыми помещениями недостаточно развит, так как имеются правовые и экономические проблемы, мешающие его развитию. С одной стороны, именно в этом сегменте рынка отмечается наибольшая нехватка площадей под застройку, с другой стороны — не выработан  механизм более эффективного их использования, сноса и замены ветхого жилья  и жилья низкого качества. Среди  факторов, влияющих на стоимость земельных  участков, можно выделить: удаленность  от центра города; удаленность от метро; наличие в районе инфраструктуры — дорог, магазинов, школ и т.д.; экология района, в котором расположен участок; престижность района. Недвижимость становится товаром, когда попадает в рыночный оборот, выходит на рынок недвижимости.

     Недвижимость  как товар обладает рядом особенностей, которые выделяют ее среди других товаров. К основным из них относятся : 1) материальность, стационарность, надежность; 2) возрастание стоимости объекта  с течением времени; 3) низкая ликвидность; 4) уникальность каждого объекта; 5) длительный жизненный цикл.

     Материалъностъ, стационарность и надежность определяют роль недвижимого имущества в  экономике, позволяют недвижимости выступать в качестве обеспечения  различных сделок.

     Возрастание стоимости объектов недвижимости с  течением времени делает объекты  недвижимости особенно привлекательными для инвестирования. Разумеется, при  определенных условиях стоимость недвижимости может снизиться, однако в целом, на протяжении жизненного цикла, стоимость  объектов недвижимости возрастает.

     Низкая  ликвидность объектов недвижимости связана как с сущностью недвижимости, так и с особенностями регулирования рынка недвижимости.

     Уникальность  каждого объекта недвижимости связана  с самой сущностью недвижимости и наиболее актуальна для таких  объектов, как земельные участки, участки недр, предприятия и т.д. Даже квартиры в многоэтажном жилом доме могут отличаться по состоянию, планировке, отделке.

     Длительность  жизненного цикла связана в первую очередь с длительностью существования  объектов недвижимости в целом. Жизненный  цикл любого объекта недвижимости состоит  из следующих этапов: 1) этап — преднвестиционный. Он включает разработку идей, обоснование  эффективности проекта, решение  вопросов финансирования, проектирование, определение исполнителя. 2) этап —  организация сооружения объекта, его  подготовки и сдачи в эксплуатацию. 3) этап — эксплуатация объекта. Как  правило, это самый длительный этап жизненного цикла объекта недвижимости. 4) этап — реконструкция объекта, капитальный ремонт и последующая  эксплуатация. Может быть достаточно длительным в зависимости от состояния  объекта. 5)этап — ликвидация объекта  или его перепрофилирование.

На любой из стадий жизненного цикла объект недвижимости может выступать в качестве товара и быть источником дохода.

Задача № 1

Определить цену Объекта методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным  ранее сравниваемым участкам:

Задача № 2

Определить методом  сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли, как  свободного, если нижи представлены 5 участков, проданных на местном рынке и  имеющих следующие характеристики:

На основании  выполненных корректировок можно  сделать выводы ,что цена за 0,1 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс.руб.  
 

Задача № 3

Провести подобный расчет и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения  сделаны с готовым к продаже  участком земли).   

Заключение.

Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения  кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял  цену. Когда же это касалось серьезных  объектов, то привлекались западные оценочные  фирмы, которые в большинстве  случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая  реальную рыночную стоимость наших  активов.