Особенности рынка земельных участков

Оценка  необходима и при вторичной эмиссии  акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную  реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении  способов лучшего коммерческого  использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных  с недвижимостью.

Анализ  перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования  должен опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости  имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и  методов, а также процедурных  и этических норм, мнение специалиста  или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости  объекта недвижимости.

В последнее  время спрос на услуги оценщиков  и их профессиональную подготовку в  России стал интенсивно расти. Рынки  недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики  в целом.

Оценка  необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой  системы местного налогообложения  служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется и безусловный интерес  к оценке, проявляемый со стороны  местных администраций.

Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного  значения стоимости земельного участка  практика западных оценщиков наиболее часто использует метод сравнения  продаж. В случае применения данного  метода оценщик сначала на соответствующем  рынке недвижимости выявляет ряд  фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая  целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую  сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и  др.). Затем эта информация о сделках  проверяется на возможность использования  в процессе оценки, чтобы убедиться  в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги  вносятся поправки на различия между  объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, рельеф, экономические условия и т.д.).

Достоинство метода - простота использования. Недостаток - не всегда имеются сравнительные  данные, что характерно для условий  современной России, где даже в  Москве трудно набрать достаточное  количество сопоставимых продаж прав аренды земельных участков промышленного  использования.  

Оценка  методом сравнительных  продаж (рыночных продаж). 

      Наиболее  распространенным способом оценки земли  является метод сравнимых (сравнения) продаж  исходя из данных о недавних сделках . Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный  другой участок с подобными полезными  свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке  недвижимости состоялись сделки купли-продажи  объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его  рыночную стоимость.

При использовании  метода анализа продаж эксперт-оценщик  анализирует сопоставимые объекты  недвижимости, которые были проданы  за последнее время в соответствующем  секторе рынка недвижимости и  делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым  и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого  объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый  объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости  оцениваемого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа  продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В наибольшей степени  он применим к развитым секторам рынка  недвижимости, например к рынку жилья.

Практическое  применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными  экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние  рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Чаще  всего эксперты-оценщики при реализации метода анализа продаж используют следующую  технологию:

1. На первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о рыночных продажах являются риэлтеры, занимающиеся недвижимостью, банки данных нотариальных контор, государственные источники (службы БТИ Госкомимущества и др.), публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др.

При анализе  недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и  пр.

Первичная информация должна быть тщательно проверена  совместно с лицами, участвовавшими в сделке по объекту недвижимости (покупатель, продавец, риэлтер, юрист), на предмет подтверждения следующих  сведений: дата продажи, описание объекта  недвижимости, переданные права, чистота  сделки, финансирование.

При анализе  продаж земли используют следующие  единицы сравнения:

• цена за единицу площади (при продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку, отдельные здания - цену за одну сотку (0,01 га));
• цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.
• цена за фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.
• цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
• цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину  здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить трехэтажное  здание на всем участке, шестиэтажное - на половине участка, двенадцатиэтажное - на  0,25 участка.

По  застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

• цена за 1 м² общей или чистой площади;
• цена за 1 м³ - для складов, элеваторов и др.;
• цена за единицу, приносящую доход - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.;

     Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к  продажной цене и обратное ему  отношение. В этом случае  единицей сравнения является либо валовый  рентный мультипликатор (другое название – валовый мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации.

Валовый рентный мультипликатор (валовый  мультипликатор дохода) – это отношение продажной цены и либо потенциальной валовой выручки, либо действительной валовой выручки¹ к доходу от этой недвижимости. Использование того или иного вида выручки зависит от возможности ее расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще, т.к. будущую выручку от сдачи на год в аренду оцениваемого объекта недвижимости несложно определить (фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило, имеются). Степень же недоиспользования объектов недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, как правило, трудно выявить. Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Так, если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.

Применение  в оценке валового рентного мультипликатора  удобно: не производится корректировка  цен на различия, имеющиеся между  сопоставимыми и оцениваемым  объектами. Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда  непросто отыскать рыночную достоверную  информацию о сделках купли-продажи.

Однако  имеются и ограничения по использованию  данного метода оценки.

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.
2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Общий коэффициент капитализации – общая ставка дохода – это коэффициент, основанный на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Для его  расчета производится тщательный отбор  сопоставимых объектов со схожими с  оцениваемыми объектами потоками доходов. Это обстоятельство позволяет эксперту-оценщику использовать метод прямой капитализации, чтобы превратить прогнозируемую прибыль  в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для сравнения различных  объектов недвижимости используются различные  единицы сравнения. При сравнении  объектов недвижимости важно, чтобы  оцениваемый и сопоставимый объекты  могли быть измерены одними единицами  измерения.

Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить  недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, так как  в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности  с потоками доходов оцениваемого объекта. Как и при использовании  предыдущего способа расчета  стоимости объекта, данный способ зависит  от качества и достоверности рыночной информации.

2. На втором этапе осуществляется проверка достоверности информации о сделках. Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку. Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, т.к. часто на вторичном рынке бывает так, что одна (меньшая) величина указывается в договоре купли-продажи, а фактическая цена сделки не указывается , а она, как правило, гораздо выше. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными сторонами (например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т.д.)
3. На третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

     В процессе корректировки фактических  продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого  объекта к оцениваемому. Корректируется цена сравнимого объекта для отражения  условий оцениваемого объекта. Оцениваемый  объект никогда не подвергается корректировкам. В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая  продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую  он был бы продан, обладая более  высокими характеристиками оцениваемого объекта. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в  характеристиках объектов оцениваются  с точки зрения типичного покупателя. Поэтому по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько  было затрачено на создание (или  ликвидацию) этой характеристики.

     Основные  элементы сравнения, последовательность внесения корректировок: