Анализ рынка земельных участков на примере Волховского района Ленинградской области

      В методе аналогов в качестве единицы сравнения выступает физическая единица сравнения - цена за квадратный метр или кубический метр. В методе валового рентного мультипликатора используется экономическая единица сравнения - соотношение цены за единицу площади (комнаты, квартиры, офиса и т. д.) и дохода от владения данной недвижимостью.

3.2. Метод аналогов

     Метод аналогов вследствие своей универсальности, заключается в применимости к любым объектам недвижимости, является наиболее распространенным в практике оценки методом в рамках сравнительного подхода.

      В качестве единиц сравнения в рассматриваемом методе используются физические единицы. Необходимым элементом в процессе реализации метода является соотнесение оцениваемого объекта к определенному сегменту рынка недвижимости.

      На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

      Поскольку в данной работе исследуется рынок земельных участков, то берутся единицы сравнения земли.

      Единицы сравнения земли:

1. цена за 1 га;
2. цена за 1 сотку;
3. цена за 1 кв.м.

      В данном случае в качестве единицы сравнения выбираем 1 сотку.

      Различия в характеристиках объектов учитываются посредством вносимых в расчет поправок. Суть внесения поправок в расчеты стоимости заключается в следующем: каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью, и в цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними, т. е. при корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

      В качестве поправок используются:

1. стоимостные денежные поправки - это денежные суммы, прибавляемые или вычитаемые их продажной цены сопоставимого объекта. Могут применяться как к цене единицы сравнения, так и к цене аналога в целом;
2. процентные (коэффициентные) поправки используются, когда сложно определить точно денежную сумму, на которую отличаются объект оценки и объект аналог, но существуют рыночные данные о процентных различиях.

      Для внесения поправок используют различные методы:

     1. Метод анализа парных продаж основан на реакции рынка на те или иные отличия объектов недвижимости. Так, если два объекта недвижимости аналогичны друг другу, за исключением какого-либо одного элемента, то разность между их ценами продаж будет соответствовать рыночной стоимости этого элемента и величине необходимой поправки. В соответствии  с принципом вклада, необходимо помнить, что рыночная стоимость объекта недвижимости может не совпадать с затратами на его создание. Данный метод позволяет учесть поправку на вышеупомянутый элемент различия и использовать для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта - аналога.

      Недостаток метода - сложность подбора объектов парной продажи. На практике из-за различного уровня развития сегментов рынка недвижимости, такие объекты практически невозможно выявить. Этому также препятствует информационная непрозрачность рынка недвижимости.

      2. Экспертные методы расчета и внесения поправок - основы данных методов составляет субъективное мнение экспертов или эксперта о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше объекта - аналога. Обычно экспертными методами расчета и внесения поправок пользуются, когда невозможно точно рассчитать денежные поправки, но существует рыночная информация о процентных различиях, например по данным риэлтерских фирм.

      3. Статистические методы расчета поправок - в их основе лежит корреляционно-регрессионный анализ. Данный метод исходит из того, что существует определенная зависимость между качественными, количественными характеристиками объекта недвижимости и его ценой.

      В настоящее время использование данного метода затруднено, т. к. предполагается анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.  К примеру, минимальная репрезентативная выборка для использования данного метода при оценке квартир начинается после 20 однородных объектов.

      Рыночную стоимость объекта оценки необходимо рассчитывать исходя из стоимости фактически совершенных сделок. В нашей стране такой подход не всегда возможен: информация о заключенных сделках малодоступна, практически не публикуется, доступные базы данных отсутствуют, поэтому чаще всего для определения рыночной стоимости используют цены предложения.

      Если типичный покупатель ориентируется на цены, представленные  в СМИ и открытых базах данных, то «правильными» для проведения оценки являются именно эти цены (как правило - цены предложения). Если стоимость реальных сделок отличается от цен предложения, значит, следует смоделировать процесс переговоров между продавцом и покупателем для соответствующей корректировки стоимости или использовать сложившуюся практику.

      Метод аналогов универсален, поэтому его можно использовать в отношении любых видов недвижимого имущества. 

3.3. Сравнительный анализ продаж земельных участков Волховского района Ленинградской области

     Информация о земельных участках Волховского района, была собрана по бюллетеням недвижимости Ленинградской области.

     В результате анализа рынка земельных участков была собрана следующая информация:

     Таблица №1

       

     Продолжение таблицы №1

       

     Далее анализируя содержимое таблицы 1, необходимо выбрать наиболее типичные участки для данного района Ленинградской области. А затем оценить их по различным факторам и параметрам, характеризующим участки.

     Для этого, пользуясь инструментом программы Ms Excel Автофильтр, определяем, какие земельные участки преобладают в Волховском районе Ленинградской области. Результаты отражены в таблице 2. 
 

     Таблица №2

       

     Из таблицы видно, что наиболее характерными в Волховском районе являются участки с площадью 10 соток.

     Таким образом получаем 8 объектов-аналогов, которые будем сравнивать по различным характеристикам: характер использования, цена земельного участка (у. е.), характер финансовых расчетов, дата предложения, общая площадь (сотки), право собственности, подъездные пути, наличие водоема, степень освоенности, наличие живописного ландшафта, наличие транспортных магистралей, наличие электричества, наличие центрального газоснабжения.

     Также из этих 8 объектов - аналогов необходимо убрать земельные участки, на которых располагаются строения, т. к. цена этих земельных участков значительно отличается от цены участков, на которых нет строений. Таким образом, остается 7 объектов - аналогов.

     У  всех 7 объектов-аналогов есть одинаковые характеристики, которые не повлияют на анализ, поэтому мы не будем их учитывать: характер использования объекта, характер финансовых расчетов, дата предложения, общая площадь, право собственности, наличие живописного ландшафта, степень освоенности.  Им мы не будем присваивать значение корректировок.

     Все корректировки вносятся по принципу «от объектов сравнения к объекту оценки». Это означает, что если оцениваемый объект «хуже» по какому-либо параметру, чем объект сравнения, то корректировка вносится со знаком «минус» и наоборот - если рассматриваемый объект «лучше» объекта-аналога, то корректировка вносится со знаком «плюс».

     По последовательности внесения корректировки делятся на зависимые и независимые.

     Зависимыми называются корректировки, каждая последующая из которых применяется к предыдущему итогу (скорректированной цене продажи объекта-аналога). Внесение зависимых корректировок выполняется в следующей последовательности элементов сравнения с учетом различий:

1. в наборе прав на недвижимость;
2. в условиях финансирования сделки;
3. в условиях совершения сделки;

     4. между временем совершения сделки и датой оценки.

     Независимыми называются корректировки, которые вносятся в любой последовательности к одной базе - цене сделки с объектом-аналогом, скорректированной на время совершения сделки.

     В качестве независимых корректировок применяются следующие элементы сравнения:

1. местоположение объекта;
2. физические характеристики недвижимости, в т.ч. площади здания и земельного участка, инженерная оснащенность, высота этажа и пр.;
3. экономические характеристики объекта;
4. характер использования объекта;
5. компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.

     Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных, архитектурно-планировочных или иных элементов у объектов-аналогов по отношению к объекту оценки. После расчета корректировок и цен по всем объектам сравнения, выполняется согласование полученных результатов для определения стоимости оцениваемого объекта. При этом учитываются количество и абсолютная величина произведенных корректировок. При определении абсолютной величины внесенных по каждому объекту сравнения корректировок вычисляется их сумма по модулю и процент этого модуля от первоначальной цены сделки.

     В случае, когда и количество, и величина по модулю суммы корректировок, и процент изменения цены продажи примерно одинаковы для всех объектов-аналогов, согласование результатов производится как среднеарифметическое. Если по каким-либо объектам сравнения было внесено значительно меньше корректировок или существенно отличаются их сумма по модулю либо процент изменения цены продажи, то согласованная оценка производится как средневзвешенная. При этом больший вес придается тому объекту сравнения, у которого цена продажи подверглась меньшим корректировкам.