Анализ рынка земельных участков на примере Волховского района Ленинградской области

ify">     Сеть учреждений здравоохранения представлена 2 больницами, 6 сельскими врачебными амбулаториями и 23 фельдшерско-акушерскими пунктами. С 2006 года в связи с объединением 3 муниципальных образований - образована единая сеть лечебно-профилактических учреждений района. Постановлением главы администрации на МУЗ «Волховская городская больница» возложены функции центральной районной больницы, утверждены районные специалисты. С 1 января медицинские работники района приступили к реализации национального проекта «Здоровье». Амбулаторно-поликлинические учреждения района работают 6 дней в неделю, проводится паспортизация участков, выдаются родовые сертификаты. Начата дополнительная диспансеризация работников бюджетных организаций. 

1.8. Памятники истории и архитектуры 

     Волховский  район богат памятниками культуры и искусства, здесь родились такие знаменитые люди, как художник - передвижник В.М.Максимов; поэт "Серебряного века" - Л.Н. Афанасьев.

     Памятниками культуры являются:

     Волховская гидроэлектростанция. Первая отечественная ГЭС, памятник федерального значения. Автор проекта - Генрих Осипович Графтио. ГЭС сооружалась с 1918 по декабрь 1926 г. Волховская ГЭС - памятник промышленной архитектуры. Близ здания ГЭС установлен бронзовый памятник академику Г.О. Графтио.

     Музей истории города Волхова (г. Волхов, Октябрьская наб., 27) 
Основан в 1969 году. Расположен в доме Г.О. Графтио.

     Археологические памятники (дер. Киприно, Сторожно, Чернавино, Креницы) 
VII-IX в. Неолитические стоянки и поселения.

     Реликтовая можжевеловая роща (дер. Креницы).

     Историко-краеведческий музей в Новой Ладоге и Старой Ладоге

     Гостиный двор (г. Новая Ладога). Построен в 1831 г.

     В 10 км от Волхова, в селе Старая Ладога находится Староладожский музей-заповедник. В состав Староладожского музея-заповедника входят: Староладожская крепость, Успенский и Никольский монастыри, другие уникальные памятники истории, архитектуры и археологии. Уже сегодня музей может предложить российским и зарубежным туристам разноплановые экскурсии

     В Великую Отечественную войну под Волховом зимой 1941 была одержана одна из первых крупных побед, остановивших наступление немецко-фашистских войск на подступах к Ленинграду. В окрестностях Волхова создан необычный памятник погибшим в Великой Отечественной войне: печь, оставшаяся от сгоревшего дома.

     В окрестностях нынешней Старой Ладоги, на берегу Волхова, много курганов. Один из них известен под названием Олегова могила.

     В 2003 г., вместе со всей Россией, район отпраздновал 1250-летие города Старой Ладоги первой столицы Руси изначальной. Накануне празднования ее посетил Президент России В. В. Путин.

На территории района сохранилось много церквей: 

1. Воскресенская церковь (с. Воскресенское). Построена в 1847 г.
2. Суворовская церковь (г. Новая Ладога, пр. Энгельса, 10). Построена в 1764 г. Горела в 1990-х, сейчас - разрушается.
3. Георгиевская церковь (г. Старая Ладога). Постройка XII в. Самый известный храм, памятник ЮНЕСКО. Находится на территории крепости.
4. Николо-Медведский монастырь (г. Старая Ладога). Постройка XIII в.
5. Преображенская церковь (д.Чернавино). Построена в 1871 г.
6. Собор Рождества Богородицы (г. Новая Ладога, пр. Карла Маркса, 49). Построен в XVI в., когда-то входил в комплекс Николо-Медведского монастыря.
7. Троицко-Зеленецкий монастырь (пос. Зеленец). Построен в XVI в.
8. Тихвинская церковь (с. Колчаново). Построена в 1862 г.
9. Троицкая церковь (с. Хвалово). Построена в 1825 г.
10. Успенская церковь (г. Старая Ладога). Постройка XII в. Отреставрирована, но закрыта.
11. Храм Архангела Михаила. Впервые упоминается в Писцовых книгах в 1500 г. Восстановлен в 1994 г.
12. Церковь Федора Стратилата (п. Кисельня). Построена в 1906 г.
13. Церковь Рождества Христова (с. Колчаново). Построена в 1792 г.
14. Церковь Петра и Павла (с. Креницы). Построена в 1756 г.
15. Церковь Иоанна Предтечи (г. Старая Ладога). Построена в 1695 г.
16. Церковь Василия Кесарийского (д.Чернавино). Построена в 1686 г. на фундаменте XIII в.
17. Церковь Климента (г. Новая Ладога). Построена в 1743 г.
18. Церковь Спаса Нерукотворного (г. Новая Ладога). Построена в 1758 г.
19. Церковь Дмитрия Солунского (г. Старая Ладога). Построена в 1731 г.
20. Церковь Иоанна Златоуста. Возведена в 1860-1862 гг.

 

1.9. Инвестиционная привлекательность территории 

     В 2005 году объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования на развитие экономики и социальной сферы Волховского района составил 623 млн. руб., рост к 2004 году в 1,8 раза, из них 83% инвестиций направлены в объекты производственного назначения. Наиболее важные объекты: введен в действие доильный зал в ЗАО «Волховское», завершена реконструкция цеха производства серной кислоты ЗАО «Метахим», освоен новый вид продукции - удобрение для сельского хозяйства ЗАО «Волховский химический завод», начал свою деятельность по пошиву рабочей одежды филиал компании «Image wear» в городе Волхов, завершена реконструкция железнодорожных подъездных путей лесопогрузочного терминала ОАО «Волховского КЛПХ» и др. Из объектов социальной инфраструктуры: реконструкция школы №7 в г. Волхов (1-ая очередь), начато строительство хозяйственного корпуса Пашской больницы, проводились работы по телефонизации населенных пунктов района по программе «Социальное развитие села до 2010 года», начато строительство жилого 12-квартирного дома в г. Сясьстрой по ул. 25 Октября, произведен текущий ремонт учреждений образования, выполнены работы по ремонту тепловых сетей в г. Сясьстрой. 

1.10. Быт и отдых

   На потребительском рынке Волховского района работают: 458 объектов торговли, 53 объекта общественного питания. Кроме того, имеются закрытые объекты питания - 2 рабочие столовые, 18 школьных столовых, 3 школьных буфета и 2 столовые ПТУ. В Старой Ладоге есть кафе «Ладья» (60 мест); «Князь Рюрик» (50 мест), гостиница (54 места); открыты магазин по продаже сувенирной продукции, художественные мастерские, а также блинная и тир. Организуются автобусно-водные туры по маршруту Санкт-Петербург-Старая Ладога-Новгород. Появились и паломнические туры по монастырям Волховского района.

Вывод: 

     Таким образом, Волховский район является одним из наиболее привлекательных районов Ленинградской области. Это идеальное место для тех, кто хочет жить в тиши, вдали от большущих городов, да еще и в собственном доме. Населенные пункты района обладают, как правило, развитой инфраструктурой, а, значит, можно приобрести жилье, приближенное к городским условиям. От Волхова организовано отличное автобусное сообщение практически со всеми крупными населенными пунктами района.

     Покупателей недвижимости привлекают такие немаловажные факторы, как наличие большого количества полноводных рек, обилие лесных даров, хорошая экологическая обстановка района, развитая сеть хороших дорог. Каждый покупатель загородной недвижимости может подобрать здесь дом или дачу соответственно своим вкусам и желаниям. 

    2. Нормативно-правовая база регулирования имущественных отношений

     Понятие недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ, согласно которому к недвижимому имуществу, недвижимости «относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

     В соответствии с вышеизложенным, можно сделать вывод, что отношения, возникающие по поводу недвижимости, регулируются также земельным, водным, лесным, жилищным и градостроительным законодательством. А также такими федеральными законами, как «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю», «об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О недрах» и т. д.

     С развитием рыночных отношений в России другими гранями зазвучало понятие «рынка недвижимости», который бесспорно представляет собой взаимосвязанную систему многообразных рыночных процессов и механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Говоря о рынке недвижимости, необходимо заметить, что это составная часть общенационального рынка, он связан с целой группой смежных рынков: финансовым, рынком труда, рынком товаров и услуг.

     Поэтому, как и любой рынок, рынок недвижимости необходимо анализировать и оценивать, ведь он тесно связан с экономикой страны, и процессы, происходящие в данной области, свидетельствуют не только о спросах и предложениях, но, что немало важно о состоянии экономике в целом. 
 
 

     3. Расчетная часть

     Существует три основных подхода к оценке недвижимости, это

1. Доходный подход
2. Затратный подход
3. Сравнительный подход

     Доходный подход состоит в том, чтобы определить стоимость недвижимости на основе доходов, которые она способна в будущем принести своему владельцу.

     Затратный подход рассматривает стоимость недвижимости с точки зрения издержек на строительство зданий и приобретение земельного участка.

     Сравнительный подход основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, недавно проданными на рынке.

     В данной курсовой работе представлен анализ рынка земельных участков сравнительным подходом, так как основу этого подхода составляют принципы полезности, спроса и предложения, которые гласят, что цены на объекты, аналогичные оцениваемому участку, складываются на рынке в результате взаимодействия данных принципов.

     А умение правильно оценить и рассчитать скорректированную стоимость приоритетных  факторов, и является целью моей работы.                            

3.1. Общая характеристика сравнительного подхода 

     Сравнительный подход (подход прямого сравнительного анализа продаж, рыночный подход) представляет собой процедуру оценки стоимости, основанную на том предложении, что стоимость недвижимости непосредственно связана с ценами сделок аналогичных объектов.

      Реализуется этот подход сравнением оцениваемого объекта с объектами-аналогами путем внесения различных корректировок к ценам этих аналогов. Его надежность зависит от активности рынка по оцениваемому имуществу, а также наличия определенной информационной инфраструктуры, обеспечивающие в достаточном объеме достоверные данные по совершаемым сделкам.

      Основные этапы оценки сравнительным подходом:

1. исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки в период, близкий к дате оценки;
2. отбор информации  с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные рыночные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
3. сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен аналогов относительно оцениваемого объекта;
4. установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю.

      Внесение корректировок в цены аналогов обусловлено тем, что одинаковые объекты недвижимости встречаются редко, в основном между нами существуют различия по местоположению, размеру, числу входящих в них единиц, качественному составу и т. д.

      Сравнительный подход реализуется методами аналогов и валового рентного мультипликатора.