Анализ операций с недвижимостью на предприятии

    Источник: Рассчитано автором 

    3. Эффект снижения цены единицы  строительной продукции. В отличие от затрат на производство, уровень которых (в нормальных экономических условиях) контролируется руководителями строительной организации, изменение цен на продукцию в большей мере зависит от внешней конкурентной среды. Снижение цен на продаваемую продукцию, как правило, укрепляет позиции компании на рынке и позволяет ей увеличить объем реализуемой продукции.

    Следовательно, при оценке последствий влияния  снижения цен на изменение точки безубыточного ведения хозяйственной деятельности необходимо дополнительно оценить эффект снижения цены на увеличение объемов продаж. Иными словами, повышение цен может таким образом повлиять на уровень объема продаж, что дополнительная прибыль на единицу продукции, полученная в результате воздействия ценового фактора, будет перекрыта суммой убытков от снижения объемов продаж. И наоборот: вызываемое снижением цен уменьшение суммы разности между выручкой и переменными затратами на единицу продукции может быть в полной мере компенсировано за счет увеличения прибыли от продажи дополнительного объема продукции по более низким ценам.

    График  в Приложении 10 демонстрирует последствия снижения цены единицы строительной продукции с 15 до 13 тыс. у.е. В результате объем реализации строительной продукции, необходимый для достижения точки безубыточности, увеличился с 33,3 до 50 единиц продукции (200 000 : 4000). Другими словами, строительной организации необходимо будет продать дополнительно 16,7 дачных домов для того, чтобы компенсировать (по сравнению с исходными условиями) уменьшение суммы разности между выручкой от реализации и переменными затратами на единицу продукции в размере 2000 у.е.

    Таким образом, при падении цен на дачный дом с 15 до 13 тыс. у.е., т.е. на 13,3%, точка безубыточности резко сдвигается вправо и минимальной объем продаж увеличивается по сравнению с исходным вариантом до 50 ед. дачных домов.

    В табл. 3.3 представлена зависимость показателей прибыли и убытков при снижении цен домов как функция от объемов их продаж: 

    Таблица 3.3.

    Уровень прибыли при разных значениях  продаж товаров

    Источник: Рассчитано автором 

    Изменения цен сказываются не только на внутренних результатах производственно-хозяйственной  деятельности строительной организации  — они изменения могут оказать  еще более сильное влияние  на состояние конкурентной среды. Если непропорционально большое преимущество в объеме продаж (при сниженной цене), а следовательно, и возросшая прибыль могут быть получены в течение длительного периода времени после снижения цены, то такое изменение было рациональным. И наоборот: если ожидается, что конкуренты тоже быстро последуют политике снижения цен, конечным результатом может стать падение прибыли для всех строительных организаций, производящих аналогичную (или взаимозаменяемую) продукцию, так как в этом случае на результатах ИХ деятельности скажется каждое малейшее изменение спроса на рынке.

3.2.  Рекомендации по повышению эффективности  операций с недвижимостью ООО  «Консоль».

    Ранее было исследовано влияние затрат (постоянных и переменных), объемов  строительной продукции, последствий  изменения цен на прибыль строительной организации по отдельности. В действительности же многие обстоятельства и факторы, влияющие на результаты деятельности организации, часто воздействуют на эти переменные одновременно: затраты, объем производства и цена продукции могут изменяться вместе в одно и то же время.

    Ситуация  еще более усложняется, когда  она затрагивает несколько видов  продукции. Более того, упрощенное предположение  о том, что производство и продажа  происходят одновременно, необязательно  выполняется на практике, особенно в строительстве.

    До  сих пор предполагалось, что условия  деятельности строительной организации  можно описать линейной зависимостью. Это позволило упростить исследование точки безубыточности ее деятельности. Более реалистичная схема представлена на рисунке в Приложении 11, где показано потенциальное изменение как постоянных, так и переменных затрат в процессе производственной деятельности строительных организаций; отражены здесь и возможные изменения цены строительной продукции и выручки от осуществления сделок.

    Изменения всех факторов, влияющих на экономический  рычаг, представлены на данном графике (Приложение 11) одновременно. Анализ графика показывает:

    А. Новый скачок постоянных затрат вызывается увеличением объема.

    Б. Новое увеличение объема, потребовавшее  дополнительных накладных расходов.

    В. Последний небольшой прирост  накладных расходов происходит из-за того, что результаты некоторых изменений  проявляются через определенное время.

    Г. Необходимость эффективного ведения  производственной деятельности вынуждает снижать переменные затраты на единицу строительной продукции.

    Д. Новое повышение объема становится причиной снижения количества выпуска.

    Е. Продукция, произведенная при последнем  приращении объема производства, продается  по более низкой цене.

    График  в Приложении 11 показывает, что линейные зависимости, приведенные на рисунках в приложениях 7-10, — это всего лишь приблизительное выражение ступенчатых функций, поскольку в реальных обстоятельствах мы сталкиваемся со скачками затрат и цен. Искажения из-за инфляции, возникающие со временем, также должны быть учтены. Некоторые из возможных изменений условий и примерные причины их возникновения и представлены на рисунке в Приложении 11. Таким образом, для наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

    Кроме того необходимо рассмотреть возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН).

    Любое финансовое учреждение по собственной инициативе может создавать ФОН. Он не является юридическим лицом. Управитель разрабатывает Правила фонда, инвестиционную декларацию, проспект эмиссии. ФОН считается созданным, когда подписаны правила, заключен договор между Управителем и Строителем, договор ипотеки.

    Управитель  ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи сертификатов в операции с недвижимостью, получает прибыль от этих операций и распределяет прибыль среди владельцев сертификатов на условиях Правил ФОН.

    ФОН создается на срок, указанный в  проспекте эмиссии и до его  окончания не берет на себя обязательства  по выкупу сертификатов. Управитель ФОН может производить операции с недвижимостью на свое усмотрение с целью получения максимального дохода владельцами сертификатов. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость Управителем.

    Для девелоперской организации это  наиболее простой способ привлечения финансовых средств, а так же возможность снять с себя функции реализации конечного продукта, а так же обязательное страхование предусматриваемое механизмом функционирования ФОН.

    Рассмотрим  механизм с использованием ФОН на схеме:

    1) Доверитель (владелец сертификатов ФОН), это физическое или юридическое лицо, перечисляет денежные средства в ФОН путем покупки сертификатов ФОН у Управителя с целью получения дохода от операций с недвижимостью в будущем.

    2) Управитель, управляет средствами ФФС, которые находятся на отдельном счете и по которым ведется отдельный баланс и учет. Управитель аккумулирует средства в ФОН и по мере необходимости направляет их на застройщика.

    3) Застройщик организует сооружение объекта строительства и направляет средства на Генподрядчика.

    4) Генподрядчик производит строительные работы самостоятельно или через подрядчиков и субподрядчиков, в результате которых появляется объект строительства.

    5) Застройщик вводит в эксплуатацию объект строительства, т.е. получает на свое имя решение соответствующего исполнительного органа об утверждении акта госкомиссии о вводе объекта строительства в эксплуатацию.

    6) Застройщик на основании данных от Управителя осуществляет оформление права доверительной собственности на недвижимость на Управителя.

    7) Управитель осуществляет операции с недвижимостью (продажа, аренда и другие, не запрещенные законом). В связи с чем чистые активы ФОНа возрастают.

    8) Согласно проспекту эмиссии Управитель реализует имущество ФОНа перед погашением сертификатов ФОН и выплачивает доход владельцам сертификатов вместе с их номинальной стоимостью.

    Механизм  ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов. Дает возможность инвесторам проекта направлять прибыть от предыдущего этапа строительства объекта в следующий. Позволяет отсрочить налоговые обязательства на период всего строительства. Это важный аргумент, с учетом того, что законодательство у нас в стране, в среднем, меняется каждые 8 месяцев, ФОН позволяет сосредоточиться на строительных вопросах, а не на скитании от старого налогового поля к новому.

    Другими достоинствами механизма ФОН  являются:

• ФОН освобождает владельцев сертификатов от возни с построенной недвижимостью, распределяя каждому свое, прибыль – инвесторам, недвижимость - покупателям.
• Достоинством является также тот факт, что построенная недвижимость учитывается на балансе ФОНа, и после оформления прав доверительной собственности исчезает зависимость от застройщика, что значительно снижает риски для инвесторов.
• Механизм ФОН хорошо укладывается в смысл пункта 5.1.20 закона об НДС, где поставка вновь построенной недвижимости на Управителя на праве доверительной собственности и есть первая поставка жилья, и дает возможность пользоваться льготой по НДС при последующей реализации жилья без НДС.
• Достоинством механизма ФОН является его гибкость, возможность перебрасывать сертификаты ФОН между структурами инвестора в свободном обращении, а также возможность хеджирования, за счет закрепления недвижимости по фиксированной цене, что позволяет диверсифицировать риски инвестора между рынком сертификатов ФОН и рынком недвижимости.

    Недостатками  ФОН для строительной организации являются белые пятна в законодательстве и его несбалансированность. 
 

    Выводы  по третьей главе. 

    В результате проведения анализа факторов, влияющих на эффективность сделок компании ООО «Консоль» выявлено, что наиболее значимыми для компании являются постоянные затраты, переменные затраты, цена строительной продукции. Для наиболее эффективных операций с недвижимостью ООО «Консоль» необходимо учитывать все факторы в комплексе.

    Кроме того рекомендовано рассмотреть  возможность участия ООО «Консоль», как девелоперской организации в Фондах операций с недвижимостью (ФОН). Механизм ФОН кроме мелких операций с недвижимостью хорошо вписывается в большие многолетние, многоэтапные проекты, что даст возможность ООО «Консоль» повысить эффективность операций с недвижимостью для всех своих проектов.

 

    

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    В последнее время большой интерес  для многих стал представлять украинский рынок недвижимости, как наиболее динамично развивающийся. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.

    Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и возникновение  различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

    Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно  на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Важным фактором анализа эффективности операций с недвижимостью является законодательная и налоговая политика государства. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы. В настоящее время в Украине в связи с отсутствием определенного закона либо кодекса законов о недвижимом имуществе, данная сфера регулируется различными законами, и разрабатываются проекты законов, регулирующие новую для Украины сферу риэлтерской деятельности. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое воздействие на процесс и эффективность сделки.