Анализ операций с недвижимостью на предприятии

• Тенденции экономического развития;
• Местные особенности;
• Демографическая ситуация;
• Законодательная и налоговая политика государства;
• Покупательная способность населения;
• Динамика цен;
• Программа капитального строительства;
• Динамика затрат на строительную продукцию;
• Организация кредитования недвижимости.

    Тенденции экономического развития анализируются  от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень. Значимость экономического развития каждого  сектора зависит от размера и  уровня сделки и оцениваемой недвижимости.

    Изучение ретроспективной динамики является основой для составления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на конъюнктуру. Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости.

    Текущее состояние и перспективы развития национальной экономики оказывают  существенное влияние на процесс  оценки недвижимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.д.

    Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение  численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в данном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объяснятся близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным, по сравнению с моноотраслевым, так как в этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.

    Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих  доходов от городской и пригородной недвижимости.

    Рассмотрение  конкретных тенденций зависит от задач анализа и типа оцениваемой  недвижимости. Например, оценка рыночной стоимости торговых помещений с использованием доходного метода требует информации о рыночных ставках арендной платы, эксплуатационных расходах, коэффициент загрузки. Для этого необходимо составить прогноз численности жителей данного района, доходов на одну семью, а также учесть величину средних расходов на товары и услуги, которые производятся по месту жительства, наличие и возможность появления других магазинов в данном районе [16].

    Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом  развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д.

    Параллельный  анализ макроэкономических тенденций  развития сферы недвижимости с микроэкономическими  исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного  участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение.

    Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно  отнести изменение численности  населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Необходимо учитывать потенциальные изменения совокупной численности населения и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта сделки.

    Другим  важным фактором анализа эффективности операций с недвижимостью является законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое воздействие на процесс и прибыль сделки.

    Покупательная способность населения. Оценка и  учет покупательной способности населения требует анализа состава и структуры ходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход средней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским депозитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т.д. Величина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.

    Анализируя  динамику цен, прогнозируется уровень  покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут использоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инфляции, так и нормальные цены, отражающие фактически уплачиваемую покупателем денежную сумму.

    Анализ  изменения цен необходим не только для оценки инвестиционного спроса, данный процесс учитывается при  составлении расчетов промежуточных  показателей чистого операционного  дохода: ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости.

    Не  менее важным вопросом ценовой информации является изменение цен на объекты  недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инфляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обязательно должны учитываться в процессе оценки.

    В теории анализа приносящей доход недвижимости известно три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости [23, c. 20]:

• затратный подход;
• доходный подход;
• рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).

    Затратный подход – метод оценки стоимости, который основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В основе данного метода лежит предположение о том, что информированный покупатель не заплатит за объект больше, чем суммарные затраты на строительство аналогичного объекта той же полезности, т. е. принцип замещения.

    Доходный  подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.

    Метод прямого сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем.

    Правильный  выбор подхода к оценке конкретного  объекта недвижимости является залогом  адекватной оценки. При развитом рынке  и информационной инфраструктуре все  три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

2.2. Анализ состояния и тенденции рынка недвижимости Украины

    Рынок недвижимости Украины формировался и развивался сложным и противоречивым путем, копируя ситуацию в политике и экономике. Анализируя сегодняшнее его состояние, можно отметить несколько узловых пунктов:

    Во-первых, - до сих пор нет стратегического  направления развития рынка недвижимости ни среди государственных структур управления, ни среди общественных организаций, действующих в этой области.

    Во-вторых, - операторы рынка недвижимости приобрели  громадный опыт приспособления к  существующей неустойчивой системе  взаимоотношений между всеми участниками рынка.

    В-третьих, - сложились основные закономерности развития рынка недвижимости, позволяющие  в определенной степени прогнозировать его поведение в зависимости  от ситуации.

    В настоящее время рынок недвижимости — один из наиболее динамично развивающихся рынков в Украине. Только за прошлый год в Киеве было построено и введено в эксплуатацию около 1 млн кв.м жилья. А в Украине — более 6 млн кв.м. Количество застройщиков увеличивается из года в год. Сегодня на столичном рынке, по оценкам операторов, работают более 40 строительных и строительно-инвестиционных компаний. По данным Госстроя — 135. Конкуренция становится жестче, и, чтобы не потерять своего клиента, строители вынуждены чутко реагировать на изменения спроса. Наиболее же ярко проявляющиеся сейчас тенденции — рост спроса на квартиры небольшого метража и увеличение объема отделочных работ, проводимых застройщиками.

    В конце 90-х годов компании делали ставку на строительство больших  квартир площадью 100-300 кв.м. С тех  пор в дорогом ценовом сегменте произошло насыщение. Сейчас на рынке наметилась другая тенденция: около года назад стал расти спрос на небольшие квартиры площадью 40-100 кв.м. А наиболее покупаемыми стали 1- и 2-комнатные квартиры в домах улучшенной планировки с просторной кухней и холлом. Их основные покупатели — молодые семьи. Как следствие, многие застройщики начали уменьшать в новых домах метраж квартир. В первую очередь это касается компаний, специализирующихся на возведении массового жилья, и вновь открывающихся малоизвестных небольших фирм. Как утверждают строители, оптимальная площадь 1-комнатной квартиры составляет 40-60 кв.м, а 2-комнатной — в среднем 80-100 "квадратов”.

    Увеличение  спроса на небольшие квартиры обусловлено  несколькими причинами. Во-первых, стабилизация и улучшение экономической ситуации в стране способствовали росту реальных доходов населения. Во-вторых, подорожал квадратный метр жилой площади, и, по прогнозам строителей, его стоимость будет расти. До конца года удорожание может составить 5%. Чтобы заплатить подешевле за квартиру, покупатели вынуждены довольствоваться меньшими "квадратами". По мнению бизнеса, это также может свидетельствовать о снижении платежеспособного спроса на рынке жилья. Соответственно, прогнозы строительных компаний относительно повышения цен на жилье могут и не оправдаться. Более того, в следующем году возможно даже их снижение

    Вследствие  этого на данный момент около 70% продаж на первичном рынке обеспечивают квартиры площадью менее 100 кв.м. Конечно, и сейчас строят дома, где площадь квартир составляет 250 кв.м и больше. Но спрос на них невелик (рис. 2.1). Многие компании при планировке дома будут отдавать предпочтение 1-комнатным квартирам, предусматривая возможность объединения таких квартир в "больший метраж".

    Комитет по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины обобщил данные о ценах на жилую недвижимость, предоставленные крупными операторами рынка областных центров Украины за 2005-2006 годы. На основании проведенного анализа составлен рейтинг средней стоимости квадратного метра жилья, который приведен в Приложении 4. Города в таблице рейтированы по цене предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке на начало 2007 года. Первые пять мест заняли города Киев, Одесса, Днепропетровск, Севастополь и Харьков.

    Рис. 2.1. Структура спроса на квартиры различной площади на рынке первичного жилья в Крыму, 2007 г.

    Как убеждают показатели, разница цен  по предложениям весьма существенна: киевские цены выше харьковских в 2,2 раза. Значительно меньше по ценам отличаются города, расположенные в таблице с 6 по 12 место (Донецк, Симферополь, Львов, Николаев, Ужгород, Черновцы, Хмельницкий). Разница в ценах на квадратный метр жилья между Симферополем (7-е место) и Хмельницким (12-е место) составляет 7%.

    Наиболее  низкие цены предложений - в Сумах (760 $/кв.м), Херсоне (750 $/кв.м) и Кировограде (645 $/кв.м).

    Отметим, что только в двух городах - Киеве  и Одессе - стоимость предложений  выше средневзвешенного показателя. В остальных городах - цены ниже его.