Анализ рынка недвижимости в 2008 году

Рынок недвижимости: итоги 2008 года, прогнозы на 2009 год

 
04.06.2009

Ушедший 2008 год стал годом серьезных перемен для  рынка недвижимости, и теперь пришла пора подвести его итоги и построить  планы на 2009 год. Сейчас многие участники  этого рынка испытывают недостаток достоверной информации о рынке недвижимости, поскольку находящиеся в открытом доступе индикаторы его развития, такие как средняя цена и объем предложения, уже не отражают реальных тенденций его развития.

Анализ цен сделок становится очень важной частью анализа рынка недвижимости, поскольку в условиях стагнации и сокращения платежеспособного спроса, с рынка начинают уходить только те варианты, которые обладают определенными характеристиками. Именно эти объекты и составляют рынок недвижимости на фоне большого объема предложения неликвидных объектов, которые фактически не имеют шанса быть проданными.

Жилая недвижимость

Первые признаки смены  тенденций на этом сегменте рынка  стали проявляться еще летом 2007 года: тогда в результате взрывного  роста цен, наблюдавшегося со второй половины 2006 года, рынок недвижимости несколько перегрелся и рост цен на жилье значительно замедлился. Осенью 2007 года рынок жилой недвижимости настигла первая волна мирового финансового кризиса: многие коммерческие банки резко сократили объем выдаваемых ипотечных кредитов, а условия их выдачи были ужесточены. Несмотря на это, доходы населения продолжали расти, за счет чего на рынке сохранялся достаточно большой объем сделок с жилой недвижимостью.

В 2008 году на рынке  стала отчетливо проявляться выжидательная позиция потенциальных покупателей жилья и объем сделок начал сокращаться. С этого момента цена предложения квартир на рынке уже слабо отражала рыночную ситуацию, поскольку с рынка начали уходить в основном те варианты квартир, которые предлагались за наименьшую цену и с наибольшим торгом. Размер торга по каждому варианту зависит от многих факторов, среди которых можно назвать следующие: отличие цены предложения от цен предложения аналогичных вариантов на рынке, срок, в течение которого экспонируется квартира, ликвидность квартиры, личные мотивы продавца и покупателя.

Наибольший торг происходит на наиболее дорогие варианты: многокомнатные квартиры в центре города в домах  новой постройки. По отдельным вариантам  таких квартир торг достигает 10-15%, не считая изменения цены на квартиру в течение срока ее экспонирования, которое может достигать 15-20% от первоначальной цены. Гораздо реже торг осуществляется на одно- и двухкомнатные квартиры, которые отдалены от центра, но имеют хорошее расположения, да и его величина зачастую составляет стоимость услуг агентств недвижимости (3-4%) . Таким образом, речь здесь идет скорее о перераспределении расходов на осуществление сделки с покупателя на продавца квартиры. Наиболее важным фактором для таких квартир все же является грамотно выставленная первоначальная цена продажи.

Переломными для вторичного рынка жилья стали осенние  месяцы ушедшего года. Тогда, вслед  за обрушением фондовых рынков, многие банки объявили о приостановке ипотечных  программ или ужесточении условий ипотечного кредитования. К концу 2008 года в Новосибирске выдачей ипотечных кредитов занималось всего 7-8 банков, а процентная ставка в среднем составляла 14-18%. Кредитование первичного рынка при этом практически полностью прекратилось, за исключением нескольких ипотечных программ по отдельным объектам, находящимся на завершающих этапах строительства. Кризис ипотечного кредитования будет оказывать доминирующее влияние на развитие рынка жилья в 2009 году и приведет к значительным изменениям в его структуре. В то же время, мнения специалистов относительно дальнейшего развития ипотечного рынка в России разделились, и назвать срок его восстановления с уверенность не может никто.

Активность первичного рынка сократилась в большей  степени, чем вторичного. Скрытая коррекция цен, в виде различных акций по снижению цен, перетекла в открытую уже во втором полугодии 2008 года. Уровень цен предложения на первичном рынке в данный момент во многом определяется себестоимостью строительства, а не соотношением спроса и предложения. По многим объектам цены предложения уже близко приблизились к себестоимости строительства и дальнейшее снижение цен на них уже невозможно.

Коммерческая  недвижимость

Корни текущей ситуации на этом сегменте рынка также находятся еще в 2007 году: именно тогда на рынке было запроектировано и заложено строительство большого числа торговых и офисных центров. Сейчас, когда значительная часть этих проектов уже осуществлена, на некоторых сегментах этого рынка наметилось насыщение спроса, что привело к нарастанию ценовой конкуренции между различными торговыми и бизнес-центрами. На данный момент управляющие компании и владельцы коммерческой недвижимости вынуждены снижать арендные ставки, чтобы удержать своих арендаторов. Снижение арендных ставок в торговых центрах началось еще в 3 квартале 2008, а в четвертом квартале эта тенденция стала еще более очевидной. В течение двух последних кварталов средняя арендная ставка в торговых центрах снизилась на 10%.

Средняя арендная ставка в действующих бизнес-центрах города Новосибирска начала снижаться лишь в 4 квартале 2008 года, выйдя при этом на уровень конца 2007 года.

 
Складская недвижимость

Складская недвижимость Новосибирска сегодня наименее развитый сегмент рынка, по сравнению с торговым и офисным сегментами, где доходность существенно выше. С другой стороны, это один из самых перспективных секторов рынка, растущий вместе с бизнесом производственных и торговых компаний. Бурное развитие торговли и сетевых торговых операторов в Новосибирске в предыдущие годы оказало положительное влияние на развитие складской недвижимости: уже сейчас существует порядка 15 проектов строительства крупных логистических комплексов. Финансовый кризис поставил под вопрос реализацию многих проектов, но те из них, которые находятся на стадии строительства, вероятнее всего будут завершены. Средняя арендная ставка на складские помещения в конце 2008 года составила 249 руб. за кв.м., средняя цена предложения в продажу – 24,52 тыс. руб. за кв.м.

Земельные участки

Многие строительные компании сейчас испытывают трудности  связанные с резким сокращением  продаж жилой и коммерческой недвижимости, поэтому мало кто задумывается о  развитии, вследствие чего спрос на земельные участки сократился. На данный момент сделки с земельными участками – практически единичные события для рынка, но, несмотря на это, средняя цена предложения остается практически неизменной. Средняя цена 1 Га в городе Новосибирске в четвертом квартале составила 6,73 млн. руб. и это всего на 3% меньше аналогичного показателя на начало 2008 года. Число земельных участков, предлагаемых в продажу в 4 квартале 2008 года, даже сократилось (-9% от уровня 3 квартала 2008 года), что объясняется выжидательной позицией продавцов земли.

На данный момент рынок недвижимости находится под влиянием даже не финансового, а глубокого экономического кризиса, затрагивающего реальный сектор экономики. Дальнейшее развитие этого рынка зависит от развития экономики в целом, и прогнозировать его с высокой степенью уверенности сейчас не берутся даже самые опытные экономисты. Тем не менее, можно с некоторой вероятностью прогнозировать поведение рынка при достижении экономикой определенных макроэкономических показателей. Так, оживление рынка жилой недвижимости (прежде всего, вторичного рынка) возможно уже во второй половине 2009 года, если принятые правительством РФ меры по поддержанию рынка дойдут до покупателей жилья. Основным фактором здесь является активизация сферы ипотечного кредитования, которое станет возможным в случае значительного увеличения капитала АИЖК и выдачи ему кредитов государственных банков. Именно ипотека сейчас является основным сдерживающим фактором для рынка жилой недвижимости: объем ипотечных сделок продолжает сокращаться, а выдачу ипотечных кредитов на данный момент осуществляют лишь небольшое число коммерческих банков. Но это – всего лишь один из возможных вариантов дальнейшего развития рынка жилой недвижимости, имеющий свою вероятность.