Анализ рынка офисной недвижимости (класса B, C) г. Казань

 

Содержание

РЕЗЮМЕ……………………………………………………………………………3

ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ………………………………………………..5

1. АНАЛИЗ ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ

НЕДВИЖИМОСТИ (КЛАСС B, C) …………………………………………….6

   1.1.Описание класса (B, C) ……………………………………………………..6

    1.2. Структура рынка офисной недвижимости (класс B, C) г. Казань…....8

   1.3. Ценовая ситуация: стоимость продажи и ставки аренды офисных   помещений по видам и районам Казани……………………………………….13

   1.4. Факторы, влияющие на цены…………………………………………….19

   1.5. Описание Бизнес-центр «Татария» (класс B+) ………………...………21

2.СПРОС НА РЫНКЕ  ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ……………………24

   2.1.Запросы офисных помещений по востребованности…………………...26

   2.2.Запросы офисных площадей по классам………………………………....26

   2.3.Запросы офисных площадей по ставкам аренды…………………….…27

3.ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В КАЗАНИ…………………………………………………..…28

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ………………...……………30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                         РЕЗЮМЕ

Ключевые события рынка офисной недвижимости:

• продажа городскими властями исторических зданий в центральной части города в руки частных инвесторов;
• запрет точечной застройки центра города;
• строительство многоуровневых паркингов и упорядочение парковки автотранспорта в центре города;
• строительство транспортных развязок и капитальный ремонт дорог и магистралей;
• ввод в эксплуатацию новых объектов:

БЦ «Релита» (B+), БЦ «Технополис» (В), БЦ Островский, БЦ «Корстон» (А) 2-ая очередь

• развитие рынка продажи офисной недвижимости;

Основные выводы:

• В 2012 году сохранилась ситуация 2011 года в части дефицита качественных офисных помещений;
• В классе В и В+ на протяжении 2012 г. Прослеживалась тенденция к сокращению доли вакантных площадей до 85-90% и 70-75%;
• В классе С наблюдалась обратная тенденция, и коэффициент недозагрузки в отдельных БЦ достигал 50-60%;
• В 2012 году продолжила свое развитие тенденция смещения деловой активности на периферию ввиду следующих факторов:
• недостаточная транспортная доступность центра (пробки);
• отсутствие достаточного количества паркомест;
• рынок продажи офисной недвижимости расширился за счет пополнения новыми объектами;
• годовой рост арендных ставок в целом по рынку составил порядка 10-12 %

Прогнозы развития рынка офисной недвижимости Казани на 2014 г.:

• Активность на рынке аренды в преддверии Универсиады-2013 активность на рынке аренды офисной недвижимости будет расти в связи с развитием малого и среднего бизнеса и расширением присутствия иностранных и федеральных компаний;
• Наиболее востребованными останутся качественные офисные помещения класса А и B+ в комплексах с выгодным географическим месторасположением, хорошей транспортная доступностью, наличием достаточного количества паркомест и качественным сервисом УК
• Создание префицита предложения качественных площадей. Ввод в эксплуатацию новых объектов, восстановление объектов историко-культурного значения может послужить толчком для префицита

предложения офисной недвижимости класса А и B+ в Вахитовском районе г. Казани;

• Строительство новых объектов офисной недвижимости в Вахитовском в 2013 г. Вестись не будет в связи с запретом точечной застройки исторического центра г. Казани;
• Децентрализация деловой активности В 2013 году продолжит свое развитие тенденция децентрализации строительства офисных зданий;
• Новые зоны деловой активности будут формироваться в Приволжском,

Советском и Ново-Савиновском районах;

• Развитие сегмента стрит-ритейла участятся переводы первых этажей зданий первой линии из жилой недвижимости в нежилую (коммерческую);
• Активность на рынке продажи вырастет число сделок по купле-продаже офисных недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Цель исследования:

          Анализ рынка офисной недвижимости (класса B, C) г. Казань.

          Основные задачи:

         1.   анализ объема предложения на рынке офисной недвижимости (класс B, C).

          2.   спрос на рынке офисной недвижимости.

          3.   дать описание застройщиков, работающих в сегменте строительства бизнес-центров.

          4.  инвестиционная привлекательность строительства офисных помещений в Казани.

          Объект исследования:

          Офисная недвижимость (класс B, C) представленная в Казни.

          Предмет исследования: 

          Объем и спрос на рынок офисной недвижимости (класс B, C) г. Казань.

          Методика проведения исследования:

• Анализ информации через интернет-порталы (сайты участников рынка, специализированные порталы недвижимости города Казани).
• Использование официально опубликованной информации в специализированных и периодических изданиях (в СМИ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. АНАЛИЗ  ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМРСТИ (КЛАСС B, С)

1.1. Описание класса (B, C)

Категория «B»

          Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается, и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.

          Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Казани. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Казани наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).

          Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

           Отличительные черты офиса категории «В+»:

• находится в новом или полностью реконструированном здании;
• имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением;
• управление производится профессионалами;
• этаж может быть спланирован по-разному;
• высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м;
• в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальшполов;
• расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м;
• установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности;
• допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия;
• для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы;
• имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей;
• допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями;
• наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования;
• в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера;
• охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности;
• в здании наличествуют хорошо работающие лифты;
• имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Категория «С»

           По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. 
           Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

           Отличительные черты офисов класса С:

• могут быть расположены практически где угодно;
• находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту;
• в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов;
• здание эксплуатируется силами владельца;
• для здания характерна коридорно-кабинетная планировка;
• допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком;
• внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов;
• наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными;
• наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования;
• имеется круглосуточная охрана;
• инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

1.2.Структура рынка офисной недвижимости (класс B, C) г. Казань.

          На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

          Первый сектор - престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

          Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

          Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта, и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

          Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

           На рынке офисных помещений Казани представлены высококачественные бизнес-центры класса В и С. Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 183 кв. м на 1 000 жителей. 
         Общее предложение офисных площадей составляет более 410 тыс.кв.м. Из них около 210 тыс.кв. м относится к качественному предложению.

Объекты класса В заполнены на 85-90%. В последнее время наблюдается тенденция смещения деловой активности на периферию. Этому способствует недостаточная транспортная доступность (пробки) и отсутствие парковок.

          Спрос на качественные офисные помещения устойчивый. Запросы на помещения от 1 000 – до 5 000 кв.м. удовлетворяются в основном за счет аренды или покупки помещений в отдельно стоящих особняках, административных зданиях.

          Коэффициент загрузки бизнес-центров за 9 месяцев 2013 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос с 86% до 90%. Это свидетельствует не только о том, что специализированные бизнес-центры становятся более востребованными, но и о том, что с увеличением предложения таких помещений на рынке все более важную роль станут играть неценовые факторы конкуренции.

                                                                                                                      Таблица 1      

Основные показатели рынка офисной недвижимости г. Казани.

Средний уровень арендных ставок.	руб./кв.м, мес.
класс В+ класс В класс С	800 650 550
Средний уровень цен продажи.	руб./кв.м.
класс В+ класс В класс С	70 000 55 000 40 000
Средний показатель доли вакантных площадей.	%
класс В+ класс В класс С	10% 20% 30%