Офисы
класса «В+» — офисы класса «В+» располагаются
в реконструированных старинных зданиях
и строениях современной постройки, модернизированных
промышленных либо административных зданиях
построенных на закате СССР. Часть офисов
класса B находится в бывших бизнес-центрах
категории «А+» старше 5 лет. При наличии
схожих услуг, эти здания обычно выглядят
менее презентабельно, в них проведен
более простой ремонт, упрощены системы
вентиляции. В категории B различают офисы
класса B+, B1, а также B2.
Офисы
класса «С+» как правило, создаются в не
предназначенных для этого изначально
зданиях. При этом, уже модернизированы
в соответствии с современными требованиями
– проведены коммуникации, установлены
кондиционеры. Здания нередко располагаются
в спальных районах. Обычно отсутствует
полноценная парковка.
Зато, в этом году до столицы Татарстана
добрался и массово расцвел уже не новый
московский тренд – коворкинг. Коворкинг
или общее рабочее пространство, это сдача
рабочего места, находящегося в общем
торговом зале, в месячную или дневную
аренду. Такое решение популярно как среди
фрилансеров, так и начинающих предпринимателей.
Рабочее место в казанских коворкинг-центрах
стоит от 3 тысяч рублей в месяц, хотя переговорные
комнаты и еще ряд услуг, предлагаются
за отдельную плату. По классу они приблизительно
соответствуют «B-» и «C».
В сфере офисной недвижимости тенденции
не столь яркие. Так, благодаря дополнительным
обязательствам, накладываемым на застройщиков
в центре города, офисные центры стараются
строить в соответствии с исторической
застройкой, рассчитывая преимущественно
на самый массовый сегмент – «B+» -класс.
Новых офисных помещений «А+» класса с
возможностью свободной аренды или покупки,
строится крайне мало. Но в планах инвесторов
застройка левобережья Казанки, преимущественно
высокоэтажными жилыми и офисными комплексами
[4].
В Казани за июль 2013, вырос объем качественных
предложений в категориях «А+», «В+» и «В-»,
которые сегодня представлены 31 бизнес-центром,
с общей площадью порядка 245 тыс. кв. метров.
Эксперты связывают прирост в этой категории
с форсированным завершением строительства
многих объектов к Универсиаде 2013. Вторую
«волну» девелоперы обещают к весне 2014
года, однако после этого объем ввода новых
зданий офисной недвижимости, скорее всего,
упадет.
2.2.Запросы офисных
помещений по востребованности.
Таблица 9
Топ-10 самых востребованных
бизнес-центров (согласно опросу местных
предпринимателей и по данным риэлтерских
агентств):
Место в рейтинге
и название |
Диапазон арендной
стоимости руб./м²/месяц |
Доступные арендные
площади |
Класс здания |
1.Торгово-офисный комплекс
Сувар Плаза |
1 150 ‒ 1 200 руб./м²/мес |
50 ‒ 1 500 м² |
A/A+ |
2. Гостиничный торгово-развлекательный
центр «Корстон» |
1 000 ‒ 3 500 руб./м²/мес |
17 ‒ 730 м² |
A/A+ |
3. Бизнес-центр «Пушкинский» |
700 руб./м²/мес |
100 -150 м² |
B/B+ |
4. Офисный центр Булак |
1 000 руб./м²/мес |
64 ‒ 160 м² |
A/A+ |
5.Торгово-офисный комплекс
Родина |
600 ‒ 1 500 руб./м²/мес |
20 ‒ 500 м² |
A/A+ |
6.Торгово-офисный комплекс
Relita |
800-1500 руб./м²/мес* |
30 ‒ 1 500 м² |
A/A+ |
7. Офисный центр «Профсоюзный» |
650 ‒ 1 800 руб./м²/мес |
16 ‒ 665 м² |
A/A+ |
8. Офисный центр, Гоголя 3А |
1 000 руб./м²/мес |
250 ‒ 600 м² |
A/A+ |
9.Торгово-офисный комплекс,
Пушкина 19 |
1 200 ‒ 1 800 руб./м²/мес |
40 ‒ 75 м² |
A/A+ |
10. Офисный центр, Баумана
50/5 |
800 ‒ 900 руб./м²/мес |
166 ‒ 169 м² |
B/B+ |
Наиболее востребованными офисными помещениями
в городе стали офисы классов «А+» и «B+», тогда как раньше более
востребованными офисы классов «B/B+» и
«С+».
2.3.Запросы офисных
площадей по классам.
Объем качественного предложения офисных
помещений (Класс А, В+ и В-) в Казани, представлен
27 бизнес-центрами общей площадью около
210 тыс. кв. метров.
Таблица 10
Объем качественного предложения
офисных помещений
2.4.Запросы офисных помещений по ставкам
аренды.
Приводятся в исследование также средние
ставки аренды на офисные помещения в
бизнес-центрах с распределением по классам
здания:
- Класс В+ – 791 рубль/кв. м в месяц;
- Класс B- – 664 рубля/кв. м в месяц.
Ставки аренды включают налоги (НДС), расходы
на эксплуатацию и коммунальные услуги
(за исключением электроэнергии).
Таблица 11
Минимальные и максимальные
ставки приведены в таблице.
Существенное снижение уровня свободных
помещений в бизнес-центрах Казани с начала
2012 года. Анализ предложения показал, что
с ноября 2011 года по август 2012 года уровень
вакантных помещений в качественных бизнес-центрах
снизился с 8% до 4%. В классе А уровень вакантных
помещений на момент исследования составил
1%, в классе В+ - 4% (против 11% в предыдущем
периоде), в классе В- - 6% (против 10% в предыдущем
периоде).
Таблица 12
Свободные помещения офисной
недвижимости.
Таким образом, соотношение предложения
и спроса в сегменте офисной недвижимости
в Казани выглядит сбалансированным. На
данный момент еще рано говорить о дефиците
офисных помещений, однако необходимость
строительства офисной недвижимости стала
более очевидной. Уже ясно, что в 2013 году
рынок столкнется с нехваткой качественных
офисных площадей, с учетом прогнозируемого
ввода 17 тыс. кв. м до конца 2013 года [5].
3.ИНВЕСТИЦИОННАЯ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ОФИСНЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ В КАЗАНИ
Инвестиции в приобретение качественных
бизнес-центров и складских комплексов
классов В+/В- более привлекательны, нежели
в объекты более низкого класса.
Свыше 90% состоявшихся инвестиционных
сделок приходится на столицы, что частично
объясняет структуру инвестиций в приобретение
готовых объектов, которая наблюдается
в последние один-два года. Отчетливо наблюдается
рост объема сделок в офисном сегменте.
Текущая ситуация по инвестиционной привлекательности
сегментов недвижимости во многом определяется
докризисным развитием. Наиболее динамично
до 2008 года развивались сегменты офисной
и торговой недвижимости, а также связанный
с торговлей сегмент складской недвижимости
(если говорить об инвестициях в строительство
объектов недвижимости). Но за периодом
подъема всегда идет снижение активности.
Запас предложения в сегменте офисной
недвижимости, накопленный по завершению
проектов, начатых до кризиса, оказался
достаточно велик. В связи с этим и с растущим
спросом на аренду качественных офисных
помещений, уровень вакантных площадей
в центре столицы продолжает снижаться.
Как следствие, девелоперы рассматривают
новые офисные проекты, но инвестиции
в офисный сектор осуществляют с осторожностью.
Многие девелоперы активно рассматривают
и анализируют проекты к покупке, но окончательные
решения откладывают.
Как один из вариантов девелоперы все
чаще делают выбор в пользу многофункциональных
проектов (их число выросло, особенно в
столицах). Некоторые инвесторы с целью
диверсифицировать риски пересматривают
свои «докризисные проекты» в сторону
многофункциональности, в первую очередь
отказываясь от офисной составляющей
в проекте.
Инвестировать в коммерческую недвижимость
в Казани рекомендуется людям, которые
уже имеют значительный объем знаний в
этой области. Начинать инвестирование
с рынка коммерческой недвижимости не
следует, тем более что для успешной игры
потребуются очень серьезные вложения.
Другой тип инвесторов,
которые извлекут выгоду из коммерческой
недвижимости, - владельцы бизнеса. Недвижимость
выгоднее купить, чем арендовать. Правило
такое же, как и с жилой недвижимостью
в Казани, но при условии, что ваш бизнес
будет актуален хотя бы ближайшие несколько
лет.
При взгляде на коммерческую недвижимость
в Казани как на объект инвестирования,
самыми важными факторами являются предложение
и спрос. К примеру, идеальным местом для
офиса станет район, где спрос достаточно
высок (центр города), а предложение ограничено
(небольшое количество работающих офисов).
Вы должны будете также узнать, планируется
ли в этом районе в ближайшее время строительство
новых офисов, и насколько сложным будет
получить на это разрешение (вы можете
посмотреть, сколько разрешений было выдано
за последние несколько лет, чтобы оценить
сложность). Если в ближайшее время существует
вероятность, что будет построен новый
бизнес-центр либо на рынке много предложений
по продаже недвижимости, от своих планов
вам придется отказаться.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
в Казани сопровождаются высокими рисками,
однако и имеют большой потенциал для
заработка. Если у вас нет капитала, достаточного
для инвестиций в коммерческую недвижимость,
но вы уверены, что сможете работать в
этой области, альтернатива для вас все
же существует. Для мелких инвесторов
существует возможность купить долю в
специальных трастах, занимающихся инвестирование
в коммерческую недвижимость. Доля покупается
так же, как и акции. Это хороший вариант
для тех, у кого недостаточно средств или
опыта для самостоятельных инвестиций.
Список использованных
источников
1.Экспертиза и инспектирование
инвестиционного процесса. Методические
указания по курсовому проектированию
для студентов специальности 270115 / сост.:
И.Ф. Гареев. – Казань: КГАСУ, 2009. – 37 с.
2.Особенности функционирования
рынка жилья в современных условиях (статья) Журнал «Экономический вестник
Республики Татарстан» - Казань: Госкомстат
РТ, N2, 2007 г. С.18-21.
Ресурсы сети интернет
1.Анализ цен предложений на
рынке офисной недвижимости г.Казани на
01.07.2013 г. // Оценочная компания «РегионБизнесКонсалтинг».
URL: http://www.rbkrt.ru/upload/information_system_27/4/7/9/item_479/Analiz_komm_nedvigimost_Kazan_za_1_polugodie_2013.pdf.
2.PRO Миллионники. Серия обзоров.
Казань // Арендатор.ру – вся коммерческая
недвижимость. URL: http://arendator.ru/files/PRO-Kazan.pdf
3.Мониторинг цен объектов недвижимости,
земельных участков, арендных ставок по
состоянию на 01.01.2013 г. // Министерство земельных
и имущественных отношений Республики
Татарстан. URL: http://mzio.tatarstan.ru/rus/file/pub/pub_111283.pdf;
4.Коммерческая недвижимость
// Современные конструкции.ru. URL: http://soverkon.ru/nedvizhimoct/gorodskaya-nedvizhimost/vtorichnaya-nedvizhimost.html
5.Бизнес и элит-класс: разница
очевидна?! // Индикаторы рынка недвижимости.
URL: http://www.irn.ru/articles/28001.html