Анализ рынка офисной недвижимости (класса B, C) г. Казань

Ново-Савиновский и Московский районы.

           Эти районы являются крайне привлекательными для аренды недвижимости. Это достигается благодаря наличию крупных транспортных развязок, например, развязка Декабристов-Чистопольская-Ибрагимова. Кроме этого в этом районе имеются удобные проездные магистрали, например, Амирхана и Чистопольская, Чуйкова и Восстания. Немаловажно, что эти районы удобно связываются и с такими центральными районами как Вахитовский, и Советский. Сочетание этих факторов создает крайне благоприятную атмосферу для аренды офисов.

 

        В плане экономии наиболее выгодными будут офисы, арендованные на таких второстепенных улицах как Солдатская и Лаврентьева или Четаева. Более дорогой будет аренда офисов на улице Ямашева или Чуйкова, поскольку офисные центры здесь, как правило, оснащены просторными и удобными парковками, имеют качественный ремонт, отличаются близостью транспортных развязок и наличием удобных подъездных путей.

        Такие районы как, например Авиастроительный или Кировский более подходят для торговой деятельности и малопригодны для размещения офисных площадей.

Учитывая наши рекомендации, теперь вам будет несложно определиться, в каком районе Казани следует брать в аренду помещение.

1.4.Факторы, влияющие на цены.

         Офисная недвижимость обладает целым рядом особенностей, которые характеризуются тем, что недвижимость такого типа обычно располагается в черте города. И это обязательно принимается во внимание как фактор, влияющий на определение стоимости, поэтому местоположение и транспортная доступность являются наиболее значимыми.

          Как известно, формирование цены на недвижимость, в том числе коммерческую, зависит от многих различных факторов.

          Первоочередным таким фактором является инфраструктура района, в котором находится офисное помещение, в частности транспортная развязка, которая определяет возможность быстро добраться в какую-либо часть города. Также, в зависимости от целей использования коммерческой недвижимости, рода предприятия, важными факторами при выборе места и формирования цены является расположение поблизости парков, торговых центров, клубов, так как эти места могут быть скоплениями потенциальных клиентов.

          Следующим, не маловлияющим фактором выступает возраст строения, в котором вы приобретаете помещение. Естественно, в новостройках цена будет намного выше, однако, в этом случае, вы, скорее всего, потратите меньше денег на ремонт, так как отсутствует изношенность материалов. Поэтому, при выборе помещения важно обращать внимание не его качественно-технические характеристики. Так, цена на кирпичное строение будет дороже, чем на панельное, так как первое лучше сберегает тепло, с другой стороны, приобретая кирпичное помещение, вы уменьшите последующие расходы на отопление [2].

          Стоит различать также коммерческую недвижимость под офисные помещения, и торговые, так как, в этих случаях факторы имеют разное воздействие на формирование цены. Если брать во внимание выбор торгового помещения, то цена может зависеть от проходимости места. В местах с наибольшей проходимостью стоимость помещения может достигать 20 тысяч долларов за метр квадратный, в тоже время, на окраине стоимость обойдется покупателю в 10 раз меньше. На офисные помещения эта тенденция также распространяется, но тут, часто еще учитывается «класс», к которому принадлежит здание.

          В последнее время, на рынке, прослеживается тенденция увеличения предложения, в следствии чего, в процессе борьбы за покупателя, продавцы снижают цену. Когда мы говорим о ценах на коммерческую недвижимость, то тут очень важную роль играет его размещение: в центре города или на окраине.                  

                                                                                                                        Таблица 8             

Факторы, влияющие на цены.

Фактор влияния	Учитываемые факторы
Макроэкономическая ситуация	Инфляция, кредитно-денежная политика, состояние строительной отрасли.
Отношения с местной властью	Заинтересованность региональных и местных властей в развитии рынка офисной недвижимости.
Макроэкономическая ситуация в регионе	Уровень деловой активности в регионе, темпы развития региональной экономики.
Насыщенность рынка офисной недвижимости	Уровень арендных ставок, нехватка или избыток офисной недвижимости.
Соответствие рыночному спросу	Соответствие класса офисной недвижимости его местоположению.
Репутация застройщика	Возможность преодоления административных барьеров с меньшими издержками.
Соответствие требованиям конечных покупателей и/или арендаторов	Необходимость внесения дополнительных улучшений, наличие кондиционирования, телекоммуникаций, наличие охраны, отделки, лифтов, инженерные сети.
Местоположение	Отдаленность от делового центра города, транспортная доступность.
Инфраструктура	Досягаемость точек питания, парикмахерские, аптеки, банкоматы.
Парковка	Возможность для парковки автомобиля.
Управление зданием	Цена на услуги управляющей компании.
Юридическая документация	Наличие правильно оформленной юридической документации.
Наличие системы аудита использования помещений	Возможность проверки соблюдения арендаторами условий договор, пожарной безопасности, условий хранения.

1.5.Описание Бизнес-центр «Татария» (класс B+)

1.5.Описание Бизнес-центр «Татария» (класс B+)

Паспорт объекта (Бизнес-центра «Татария)

Название бизнес центра	Татария
Тип здания	Бизнес центр
Класс	B+
Год постройки	Современное здание
Адрес	Ершова,29б
Город	Казань
Тип планировки	Открытая планировка
Наличие сан/узлов	Санитарные помещения расположены в зонах общего пользования каждого этажа
Состояние отделки	В помещениях выполнен ремонт по западным стандартам
Конструкция здания	Монолитный железобетон
Стиль здания	Современный стиль
Архитектурные особенности	Витражи
Этажность	7 эт.
Вентиляция и кондиционирование	Центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования
Отопление	Система центрального отопления
Пожаротушение	Система аварийного оповещения в случае пожара, система пожарной сигнализации, современная система пожаротушения
Электроснабжение	Электропроводка разведена во всех помещениях
Обеспечение телекоммуникациями	Оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные линии Интернет
Охрана	Круглосуточная охрана
Технические средства безопасности	Система видеонаблюдения, современные системы безопасности
Парковка	Парковка перед фасадом здания
Объекты инфраструктуры	Кафе, конференц-зал
Тип аренды	Прямая аренда

 

 

«Рисунок 3. Бизнес-центр «Татария».

История.

         Решение о возведении в центре Казани современного бизнес-центра было принято в конце 1996 года.

         Место строительства предварительно было освящено представителями мусульманской и православной конфессий Казани.

Здание спроектировано и возведено в виде магического знака Руны, символизирующего защищенность, жизненную энергию, связь с богами. В концепцию построения также заложена философская идея победы нарождающегося нового над отжившим старым, как новое, вырастая из недр, расширяется и устремляется ввысь. Сочетание всех этих факторов позволяет создать в бизнес-центре позитивную атмосферу, способствующую положительным эмоциям, улучшению умственной деятельности и физическому подъему.

          Здание было сдано в эксплуатацию в 2001 году, после чего на протяжении нескольких лет подряд бизнес-центр «Татария» занимал первое место в рейтингах, проводимых на рынке офисной недвижимости Поволжским антикризисным институтом. По конструкционным характеристикам, технической оснащенности, качеству отделки здание не имело аналогов на рынке недвижимости г. Казани.

Описание.

         Бизнес-центр «Татария» - современный офисно-деловой центр класса «B+», соответствующий классическому пониманию европейского стиля, сочетающего функциональность, современные высокие технические требования и гармоничность с окружающими зданиями, духом и стилем Казани.

Бизнес-центр «Татария» находится в самом сердце транспортно-коммуникационной структуры города, так как находится в непосредственной близости от крупного транспортного узла, соединяющего центр города с микрорайонами.

          В последнее время насыщенность рынка привела к смещению спроса на офисы из центра города к периферии: из-за массовой застройки центра офисные здания оказались «налепленными» друг на друга, усугубляют ситуацию отсутствие парковок и критическая дорожная ситуация в центре Казани.

Удобство же расположения бизнес-центра «Татария» - в одновременной близости исторического центра города и остальных районов Казани.

Дизайн.

          Бизнес-центр представляет собой современное 7-9-этажное кирпичное здание общей площадью 6956 кв.м, с резким контрастом высот центральной части и боковыми пристройками. Фасад здания облицован природным камнем с разной фактурой и цветом. 

          Внутренние интерьеры выполнены в современном высокохудожественном стиле с использованием качественных материалов, со сложными структурными элементами (потолки холла, гранитные элементы облицовки стен и пола). Открытая планировка этажей в сочетании с хорошим естественным освещением создают единое светлое пространство. Здание бизнес-центра оборудовано двумя современными лифтами «ОТИС».

Планировка.

          Авторский проект, абсолютная логика компоновки здания, большим плюсом является то, что объект возведен «с нуля», архитектура, дизайн и навигация выстроена лучшим образом. Удобная планировка помещений – правильные прямоугольные формы кабинетов. Благодаря свободной планировке помещений арендаторам предоставлена возможность создания индивидуального интерьера и максимальная гибкость выбора в решениях и возможность использовать офисное пространство наиболее эффективно.

Инфраструктура.

          В цокольном этаже Бизнес-центра «Татария» располагается уютное кафе, которое предоставляет арендаторам возможность полноценного качественного питания в утреннее и дневное время, а также поможет в организации банкетов и торжеств. На первом этаже здания располагается банковский сектор, представленный ведущими банками: Альфа-Банк, Русфинанс Банк.

                                              Инженерные особенности.

          Особое внимание уделено инженерному оснащению Бизнес-центра «Татария». Комплекс оборудован современными инженерными системами, что позволяет быстро и без ограничений подвести все необходимые коммуникации в любое место. В здании предусмотрена централизованная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, которая создает индивидуальный микроклимат в каждом офисном помещении. Отопление производится автономной котельной. Здание оборудовано пожарно-охранной сигнализацией. Телефонная связь осуществляется при помощи собственной АТС с широким кругом возможностей (многоканальные телефоны, переадресация и многое другое), которая способна обеспечить высококачественной цифровой связью большое количество пользователей.

Парковка.

          За сохранность автомобилей сотрудников и посетителей беспокоиться не стоит, так как на территории центра организована бесплатная охраняемая парковка [3].

2.СПРОС НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ

          Спрос на качественные офисные помещения устойчивый. Запросы на помещения от 1 000 – до 5 000 кв.м. удовлетворяются в основном за счет аренды или покупки помещений в отдельно стоящих особняках, административных зданиях.

           Будет довольно насыщенным спрос на открытие новых офисных центров и 2014 г.: в Казани запланировано ввести в эксплуатацию такие значимые объекты коммерческой недвижимости, как БЦ «Татария», вторую очередь ТОЦ «Парк Победы», БЦ на Заводской, Смарт Сити и Иннополис.

            Что касается арендных ставок, за текущий год их рост в целом по рынку составил 6-7%. В первом полугодии средняя арендная стоимость кв. метра в Казани составила 791 рубль. Эти цифры выводят столицу Татарстана на 25-е место среди российских регионов по стоимости аренды офисного помещения.