Анализ операций с недвижимостью на предприятии

    Статья 181 Гражданского кодекса Украины  дает определение недвижимости, как  недвижимые вещи, к которым относятся  земельные участки, а также объекты размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их предназначения.

    Вступивший  в силу 1 января 2004 закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» дает свое определение недвижимости, которое включает землю, дома и сооружения. С уточнением, что в стоимость земли входят также какие-либо ее капитальные улучшения, в частности, планировка, осушение и дороги.

    Невыполнение  требований Гражданского кодекса Украины  касающихся регистрации и засвидетельствования операций с недвижимостью может привести к признанию договоров недействительными. Согласно статье 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) либо другого недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Статья 793 и 734 ГК такой же порядок предусматривают для договора найма дома либо другого капитального сооружения сроком более чем на 1 год.

    Сделки  с недвижимостью регистрируются в следующих органах:

• Нотариат – нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, оформление документов сделки;
• Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество осуществляет Бюро технической инвентаризации (БТИ) в рамках определенных административно-территориальных единиц на основе соответствующих решений исполнительных органов местного самоуправления.

    Согласно  новой редакции «Временного положения  о порядке государственно регистрации  прав собственности на недвижимое имущество» (Приказ Министерства юстиций от 17.05.2004 N 36/5) государственной регистрацией прав собственности на недвижимое имущество является внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием либо прекращением права собственности на недвижимое имущество, которая осуществляется БТИ по местонахождению объектов недвижимого имущества на основе правоутврерждающих документов за средства лица, которое обратилось в БТИ.

      В соответствии с Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» базой налогообложения операций с недвижимостью является прибыль, т.е. разница между доходом и затратами, и составляет с 2007 года 15%. Доход от наследования и дарения облагается по одной и той же процентной ставке – в соответствии со статьями 13 и 14 Закона. Эти статьи вступили в силу с 01.01.2005 г. Процентная ставка налога зависит от того, какое лицо вступает в право наследства или принимает подаренное имущество, и от того, какой вид имущества. Ст.7 Закона устанавливает, что налоговые ставки могут равняться: 0%, 5%, 15%, 13%, 30% (26%).

    Другими законами, регулирующими рынок недвижимости Украины являются:

• Земельный Кодекс Украины №2196-XII от 13.03.1992 г. (с изменениями от 27.04.2007), в частности ст. 6, определяющая право частной собственности граждан на землю, ст. 7-8 регламентирующую процедуры пользования и аренды земли, ст. 18 регламентирующая процедуру приобретения земельных участков в собственность;
• Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», ст. 12 согласно которой собственник приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой (домом) по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заключить иные соглашения, не запрещенные законом;
• Закон «О собственности», в частности ст. 3, 4, 7, 11, 14, определяющие и объекты субъектов прав собственности в Украине, а также их права и ответственность;
• Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которое состоит в собственности юридических и физических лиц, утвержденная Приказом Государственногого комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 9 июня 1998 г. № 399/2839.
• Инструкция о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденную приказом № 20/5. В п. 61 данной инструкции отмечается, что при нотариальном удостоверении договоров об отчуждении жилого дома, а также другого недвижимого имущества, которые подлежат регистрации, нотариус требует подачу документов, которые подтверждают право собственности на указанное имущество, такие, как нотариально заверенный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности на объекты недвижимого имущества, ипотечный договор, решение суда, договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии на нем отметки о регистрации соответствующих прав.

    26 апреля 2007 года зарегистрирован  проект закона «О риэлтерской  деятельности» №3499. Данный закон  определяет правовые основы осуществления  риэлтерской деятельности в Украине и порядок ее правового регулирования с целью защиты законных прав и интересов физических и юридических лиц – потребителей риэлтерских услуг, обеспечение профессиональной деятельности участников рынка операций с недвижимостью.

      Оказание высококачественной услуги потребителю возможно на договорной основе. Объект недвижимости, продажа или аренда его — это всегда целый комплекс параметров, правовых моментов, которые необходимо учесть всем сторонам — продавцу, покупателю, риелтору и другим участникам сделки. Именно поэтому законодатель четко формулирует требования к заключаемому договору. Наиболее существенные из них — определение вида риелторской услуги и действия, которые составляют ее содержание, размер и порядок ее оплаты, ответственность сторон за невыполнение условий договора, необходимость предоставления оригиналов документов риелтора о его статусе. Об этом, в частности, шла речь при обсуждении законопроекта, состоявшемся при активном участии Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.

    Что касается размера и порядка оплаты услуг, то для этого предполагается поступить традиционным образом, определяя  его по договоренности сторон. При  этом законопроект не предусматривает  ни минимальных, ни максимальных уровней  оплаты. Таким образом, уровень оплаты может формироваться исключительно рыночным способом, без диктата или государственных ограничений. Воспользовавшись услугами риелтора, клиент обладает рядом прав. К основным из них относятся: право ознакомиться с документами, подтверждающими право риелтора на осуществление своей деятельности, а также со стандартами и правилами риелторской деятельности. Право на получение всей информации и документов, полученных риелтором в ходе оказания услуг. Право на получение компенсации вреда, причиненного субъектом риелторской деятельности. Клиент может также обжаловать действия или бездеятельность риелторов в Риелторской палате Украины или в суде.

    Что касается обязанностей, то статей 25-й  законопроекта определена только одна обязанность потребителей риелторских услуг: им надлежит предоставлять достоверную информацию и документы о недвижимости, относительно которой заключен договор об оказании услуг.

    Самих субъектов риелторской деятельности законодатель обязывает сохранять  конфиденциальность информации, полученной ими в процессе осуществления своей деятельности. Им запрещается использовать такую информацию в своих интересах или в интересах третьих лиц. Впрочем, вопрос реальных санкций за соответствующие правонарушения остается открытым. Главным остается вопрос — реальной, а не теоретической ответственности риелтора перед клиентом. Прежде всего реальная финансовая ответственность риелтора перед клиентом в том случае, если фирма, которой он доверился, например, не уберегла его от недобросовестного продавца, должным образом не проверив документы.

    Специалисты утверждают, что создание некоего  общего свода правил для риелторов  и контроль за его соблюдением  будет возложено на Риелторскую  палату Украины. Предполагается, что  субъекты риелторской деятельности должны быть профессионально подготовлены, добросовестны, не имеют права использовать недостоверную или заведомо ложную информацию, методы недобросовестной конкуренции по отношению к другим организациям и физическим лицам, работающим на рынке недвижимости.

    Риелторская палата по представлению своей дисциплинарной комиссии может принять решение о наложении санкций на риелтора (предупреждение, штраф, аннулирование Сертификата и Квалификационного свидетельства риелтора), даже исключить его из Реестра риелторов или Реестра субъектов риелторской деятельности, то есть лишить права заниматься этой деятельностью, сообщает киевский портал недвижимости «Domik.net». С надеждой на то, что если кто-то претендует на звание сертифицированного специалиста-риелтора, то ему необходимо будет принять общие правила игры, нести ответственность за свои действия не только перед законом, но и всеми членами профессионального сообщества.

    Проект  закона совмещает государственное  регулирование отрасли с саморегулированием путем создания профессионального органа — Риелторской палаты Украины.

    Государственное регулирование проявится в определении  того, кто такой риелтор, кто может  осуществлять эту деятельность, основных прав и обязанностей, наконец, ответственности  субъектов риелторской деятельности.

    Саморегулирование же будет реализовано через полномочия Риелторской палаты, создание которой  предусматривается законопроектом. Палата будет определять стандарты  и правила риелторской деятельности, проводить сертификацию риелторов, рассматривать споры и жалобы относительно деятельности членов профессионального сообщества. Кроме того, Палата будет утверждать программы подготовки риелторов и порядок сдачи квалификационных экзаменов, вести Реестр риелторов Украины и Реестр субъектов риелторской деятельности. Введение этого закона позволит поднять уровень риелторских услуг. Данный рынок станет более прозрачным и безопасным. Появится возможность привлечь к ответственности недобросовестного риелтора, что сегодня практически невозможно. Риелтор будет, в частности, наделен правом требовать от соответствующих государственных и коммунальных учреждений предоставления информации.

    Обязав  риелторов работать профессионально, государство сможет обеспечить социальную защиту граждан, оказавшихся на рынке  недвижимости.

       ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «КОНСОЛЬ»

2.1. Цель, задачи, методы информационного обеспечение анализа операций с недвижимостью.

    Недвижимость рассматривается не только как физический объект, но и как товар, либо капитал в материальной форме, приносящий доход.

    Первый  шаг анализа операций с недвижимостью  заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения  следующих задач [23, c. 21]:

• Целесообразность инвестирования в новый объект недвижимости;
• Определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости;
• Формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости и поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;
• Поиск наиболее доходных сегментов рынка недвижимости в долгосрочном периоде;
• Оценка стоимости отдельных видов недвижимости.

    Таким образом, основной целью анализа  эффективности операций с недвижимостью  является определение наиболее эффективных путей получения прибыли. 

    Рынок недвижимости подразумевает функцию  сведения вместе покупателей и продавцов  прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой  перспективой развития, т.к. операции с  недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем. Определение перспективности операций с недвижимостью невозможно без соответствующего обеспечения информационной базы для их анализа.   Основной задачей информационного обеспечения анализа операций с недвижимостью является формирование необходимого объема и качества информации для профессионального использования методов оценки недвижимости.

    Эффективное использование необходимой для  оценки недвижимости информации требует  ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера – на общие и конкретные.

    Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений.

    Конкретная  информация, как правило, предоставлена  в цифровом виде (коэффициенты и  стоимостные показатели) и используются для расчетов в том или ином методе.

    Внешняя информация представляет большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки, и в частности, определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее систематизация, анализ и формирование выводов, используемых при проведении конкретных расчетов, определяются не только видом оцениваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью [13].

    Совокупный  массив внешней информации можно  условно разделить на следующие  блоки: