Таким образом, инвестиции в строительство жилых массивов составили $86 202 020 а прибыль после реализации жилой и коммерческой недвижимости составила $ 4896000+$ 86 020 570 =$ 91 098 020

    Эффективность операций с недвижимостью ООО  «Консоль» можно определить путем  расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. Данный метод также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты [20, c. 32].

    Ставка  денежных поступлений = ( 91 098 020 / 86 202 020 ) * 100% = 105,68%

    Владея  совершенной системой "проектирование - подряд - строительство", т.е. выполняя работы от чертежа до сдачи "под ключ", а также, имея такие производственные направления, как изготовление окон, монтаж и установка современных отопительных систем, весь комплекс по электромонтажным работам, телефонизация и т.д., фирма может себе позволить богатейшую палитру строительства жилья. Квартиры на любой вкус и в любом уголке Крыма, коттеджи, сблокированные дома коттеджного типа.

    Проанализируем  эффективность купли-продажи производимых ООО «Консоль» конструкций, которые могут быть использованы как гараж, дачные или как домик на побережье моря. Максимально возможный годовой объем их производства и монтажа — 100 ед. Конструкция «под ключ» продается за 15 000 у.е. Для упрощения предполагаем, что не существует временного лага между производством и продажей дачного дома (эта ситуация складывается при предварительной оплате — так называемой «пред-оплате»).

    Постоянные  затраты для данного объема производства и уровня переменных затрат на единицу  продукции составляют 200 000 у.е. Переменные затраты (материалы, заработная плата, транспорт и т.п.) составляют 9000 у.е. на единицу.

    Соответственно, величина выручки за минусом переменных затрат (т.е. сумма постоянных затрат и прибыли) в расчете на единицу  продукции составляет 6000 у.е.

    На  графике в Приложении 7 представлено поведение переменных и постоянных затрат предприятия, а также выручки от реализации дачных домов при различных значениях объемов продаж для приведенных исходных данных.

    Анализ  графика показывает, что точка безубыточности достигается при количестве сделок купли-продажи в размере 33,3 единиц, что при сложившемся спросе на строительном рынке является реальным показателям, и при должном уровне продвижения товара может быть достигнуто.

    Исследуем данные о затратах и прибыли  в зависимости от объема реализации и установленного размера переменных затрат на единицу продукции (Приложение 7).

    Линия постоянных затрат на рисунке в Приложении 7 показывает, что при изменении объемов реализации с 0 до 100 конструкций общая сумма фиксированных расходов составит 200 тыс. у.е. Прямая линия переменных затрат характеризует изменение общей суммы постоянных и переменных расходов с 200 тыс. у.е. при нулевом объеме реализации (продаже) конструкций до 1100 тыс. у.е. при достижении максимального объема продажи (100 домов). Прямая линия выручки от реализации домов показывает изменение суммы выручки с 0 у.е. при нулевом объеме продаж до 1500 тыс. у.е. при максимальном объеме продаж.

    Точка пересечения прямых линий, характеризующих  изменение выручки и переменных затрат, является точной безубыточности.

    В точке безубыточности для предприятия, равной реализации 33,31 дома (принимаем 33), нет прибыли или убытков; валовая  выручка в этой точке, соответствующей  сумме 500 тыс. у.е., как раз и достаточна для того, чтобы возместить постоянные затраты в размере 200 тыс. у.е. и переменные затраты в сумме 300 тыс. у.е. (33,3 * 9000).

    Таким образом, при объеме реализации сверх 33,3 единицы продукции предприятие  будет получать прибыль; при меньшем  объеме производства компания имеет убытки.

    Значение  показателей прибыли и убытков  как функции изменения объемов  продаж домов  представлено данными, приведенными в табл. 2.4:

    Таблица 2.4

    Уровень прибыли при различном количестве сделок продажи дачных домов

    Источник: Рассчитано автором

    Для расчета эффективности рассчитанного  количества операций купли-продажи  дачных домов используем технику доходного метода, предусматривающего определение чистого располагаемого дохода, согласно которому ставка доходности рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.

    Так видим, что первоначальные инвестиции в строительство дачных домов необходимого количества будут составлять:

33,3 * (9000+2000) = 366 300 у.е.

    Денежные  поступления при реализации данного количества дачных домов составит:

33,3 *15000  = 499 500 у.е.

    Следовательно, годовая ставка доходности составит:

    499500/299700 = 1,36

    Таким образом, сделки по продаже дачных домов  в количестве 33 дома в год является эффективными и выгодными операциями для данной компании.  

    Выводы  по второй главе.

    Первый  шаг анализа операций с недвижимостью  заключается в установлении цели анализа. Установлено, что основной целью анализа эффективности операций с недвижимостью является определение наиболее эффективных путей получения прибыли. В теории анализа приносящей доход недвижимости используется три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости, такие как, затратный подход, доходный подход и рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж). 

    Для анализа эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль»  был использован доходный подход, предусматривающий определение чистого располагаемого дохода, а также расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. В результате проведенного анализа деятельности определено, что предприятие имеет стабильное финансовое состояние, о чем свидетельствуют результаты горизонтального и вертикального анализа баланса, а также эффективно проводит операции с жилой и коммерческой недвижимостью.  

       3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО  ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ  ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ  ООО «КОНСОЛЬ»

3.1. Анализ факторов, влияющих на  эффективность сделок компании.

    Существуют три основных составляющих экономического рычага, на которые может повлиять  организация при реализации дачных домов:

    а) постоянные затраты,

    б) переменные затраты,

    в) цена строительной продукции.

    Каждая  из этих составляющих в той или  иной мере имеет отношение к объему выполняемых строительно-монтажных  работ (реализации готовой строительной продукции).    операционного рычага на базе предложенного мероприятия.

    1. Эффект снижения постоянных затрат. Если руководители  организации смогут резко снизить постоянные затраты, в частности накладные расходы, то величину минимального безубыточного объема производства строительно-монтажных работ (сдачи готовой строительной продукции) можно значительно уменьшить.

    Вследствие  этого эффект ускоренного изменения  прибыли начнет срабатывать при  более низком масштабе производственной деятельности.

    На  рисунке в Приложении 8  показано такое изменение, то есть снижение постоянных затрат на 25% (50 тыс. у.е.) привело к ответному снижению безубыточного объема. Теперь для покрытия снизившихся постоянных затрат потребуется на 25% меньшее количество сделок (100 — 25/33,3 ґ 100).

    Из  табл. 3.1 видно произошедшее изменение показателей прибыли или убытков.

    Таблица 3.1.

    Уровень прибыли при разных значениях  продаж товаров

    Источник: Рассчитано автором

    Таким образом, снижение постоянных затрат —  это прямой и эффективный путь сократить минимальный безубыточный объем, чтобы повысить прибыльность сделок.

    2. Эффект снижения переменных затрат. В случае, если руководители  организации смогут снизить переменные затраты на производство строительной продукции и таким образом увеличить контрибуционную маржу, то последствия этих изменений будут аналогичны случаю снижения постоянных затрат: для достижения точки безубыточности потребуется также меньший объем производства и сделок по продаже домов.

    На  рисунке в Приложении 9 эффект сокращения переменных затрат показан в виде уменьшения угла наклона прямой, характеризующей их изменение, из-за чего площадь фигуры, соответствующая прибыли, увеличивается. В то же время уменьшаются и убытки.

    Сокращение  переменных затрат на единицу строительной продукции с 9 до 6,75 тыс. у.е. (т.е. на 25%) привело к увеличению контрибуционной  маржи с 6 до 8,25 тыс. у.е. и соответственно к тому, что точка безубыточности достигается при объеме продаж, равном 24,2 дома (200 000 : 8250). В сравнении с аналогичным эффектом и воздействия на смещение точки безубыточности в результате снижения величины постоянных затрат эффект, произведенный сокращением переменных затрат, в нашем случае оказался менее заметным. При одинаковом проценте снижения постоянных и переменных затрат (25%) в первом случае объем продукции, необходимый для достижения точки безубыточности, сократился с 33,3 до 25 единиц (–8,3 единицы), а во втором — необходимый объем уменьшился лишь до 24,2 единицы (–9,1 единицы). Причина некоторой разницы в чувствительности точки безубыточности и соответствующего ей объема реализации домов (25 и 24,2 ед.) заключается в произошедшем изменении доли переменных затрат в структуре ее стоимости (цены).

    В табл. 3.2. приводятся значения показателей прибыли и убытков как функция объемов реализации дачных домов (при эффекте уменьшения переменных затрат строительной организации).

    Таблица 3.2.

    Уровень прибыли при разных значениях  продаж товаров