Анализ операций с недвижимостью на предприятии

    Как видно, традиционно высокие цены в Одессе, что обусловлено рядом факторов: портовый город с обширными зарубежными связями, развитыми промышленностью и инфраструктурой, курортная зона. Поэтому второе место в этом рейтинге - вполне объяснимо и закономерно.

    Не  менее оправданной представляется и третья позиция Днепропетровска, где не только развита промышленность, но и высокое сосредоточение денежных потоков.

    Ситуация  внутри рынка недвижимости на данный момент можно охарактеризовать как динамическое равновесие, готовое мгновенно среагировать на любые колебания спроса и предложения, особенно учитывая стабилизацию цен с ноября прошлого года.

    Большинство аналитиков, анализируя динамику цен  на недвижимость, признают три периода их изменения, не равнозначных по величине подъема и падения, но четко выраженных во времени. Первый: с 1992 по 1997 годы - медленный рост, второй: с 1998 по 2001 годы - медленное падение, третий: с 2002 по 2006 годы - резкий и неравномерный рост. В настоящий момент можно говорить о стабилизации цен. Дальнейшее снижение покажет устойчивую цикличность процессов как на самом рынке, так и его зависимость от политических и экономических факторов внутри и вне страны. В случае роста нового витка цен уже можно будет говорить о возникновении экономического явления, так называемого пузыря, известного во многих странах на протяжении 20 - го столетия, поразившего фондовые рынки и рынки недвижимости. Опасность такого явления заключается в том, что после длительного периода подъема цен наступает резкий обвал, т.е. рынок застывает, нарушая не только нормальный ритм функционирования системы операций с недвижимостью, но и поражает банковскую, налоговую системы, строительную индустрию и другие отрасли, снижает деловую активность и создает кризисную ситуацию на финансовом рынке. Опасность этого явления для Украины обусловлено еще и тем, что отсутствие реально действующего фондового рынка спровоцирует усиленный и неконтролируемый взлет цен, а затем и неизбежное резкое падение, влекущее за собой ухудшение общей ситуации в экономике.

    Характерной особенностью прошедшего периода является становление всей системы операций с недвижимостью, причем отсутствие опыта, учитывающего последствия принятых решений в области недвижимости, сдерживало, а иногда и мешало нормальному взаимодействию всех участников рынка недвижимости. По-прежнему имеются много проблем, некоторые из которых являются следствием ошибочных решений в прошлые годы либо принятые ранее решения уже устарели и не отвечают изменившимся условиям. В любом случае, богатый опыт преодоления сложностей на пути становления рынка недвижимости позволяет уже риелторам взять на себя ответственность за качество оказываемых услуг и контроль за профессиональным выполнением своих обязательств.

2.3. Анализ эффективности операций  с недвижимостью на примере  предприятия ООО «Консоль»

    Строительная  компания «Консоль ЛТД» осуществляет производственную деятельность на рынке  недвижимости Крыма и Украины, сохраняя за собой устойчивые позиции, в течение десяти лет, являясь одним из крупнейших представителей строительной индустрии Украины. Она постоянно совершенствует методы работы и добивается рекордных сроков возведения различных зданий и сооружений, не теряя при этом высокого качества. На сегодняшний день строительные работы ведутся во многих городах Украины и Крыма: в Киеве, Харькове, Одессе, Запорожье, Симферополе, Севастополе, Феодосии, Керчи, Евпатории, Ялте, Алуште и др. С компанией постоянно сотрудничают: Министерство обороны Украины, Управление по делам депортированных народов, Фонд инвалидов Чернобыля, Министерство инвестиций и технологий, Управление обслуживания проектов ООН, самые крупные предприятия и частные фирмы Крыма и Украины, зарубежные фирмы из Германии, Голландии, Бельгии, Испании, Италии, Польши, Гвинеи Бисау и других стран.

    С момента регистрации - 8 июня 1993 год - фирме удалось многого  достигнуть: в несколько раз увеличить  объемы строительства и выйти  на новый уровень технологий, организовать большое количество самостоятельных программ, обеспечить работой тысячи крымчан. Начиная с 1993 года, строительная компания «Консоль» сдала в эксплуатацию  около 1 миллиона квадратных метров жилых и офисных помещений.

    Общая численность работающих на данный момент составляет -  6000 человек.

    За  период своей деятельности «Консоль»  значительно расширила материально-техническую  базу: построена фабрика по производству оконных конструкций из металлопластика  и алюминия. В состав фирмы сегодня  входят: крымские ДСК, заводы ЖБИ, карьер по производству бутощебенной продукции, собственная фабрика по производству оконных конструкций из металлопластика и  алюминия,  большой  парк автотранспорта, завод по производству гипсокартона, фирменные магазины стройматериалов и осветительного  оборудования  компании  "Голландский дом", сервисно-эксплуатационная компания "Комфорт".

    Высокий авторитет, финансовая и производственная  стабильность определяют независимость  фирмы  на  рынке недвижимости Украины и Крыма.

    Свидетельством  финансовой стабильности ООО «Консоль» являются результаты финансового анализа, проведенного автором по данным финансовой отчетности предприятия. В ходе анализа финансового состояния предприятия был проведен горизонтальный анализ активов и пассивов баланса (Приложение 5).

    По  данным Приложения 5 можно сделать следующие выводы:

1. Необоротные активы предприятия в динамике за период 2005-2006 гг.  повысились на 19,9%. Повысился уровень незавершенного строительства за  2005-2006 гг. на 34 %.
2. По статье оборотные активы наиболее выделяющимся является рост производственных запасов в 2005 году по сравнению с предыдущим периодом – 2006 год – рост 39,54%, что является отрицательным фактором, так как рост уровня запасов сырья приводит к дополнительным издержкам по их хранению и потерям, связанным с порчей. Связанный с  показателем запасов показатель, характеризующий количество готовой продукции увеличился еще больше на  355%. Данная тенденция является негативной, в связи с тем, что таким образом уменьшается оборачиваемость активов предприятия и тем самым ухудшаются финансовые показатели деятельности предприятия. Позитивным фактором явилось уменьшение уровня дебиторской задолженности в 2006 году сравнительно с 2005 годом на 360%. С одной стороны, это говорит о том, что продукция предприятия пользуется популярностью, и у фирмы нет проблем со сбытом произведенной продукции. С другой стороны, низкий уровень дебиторской задолженности не приводит к «вымыванию» оборотных средств и дает предприятию развиваться.

     Вертикальный  анализ баланса ООО «Консоль» позволяет сказать, что в структуре активов предприятия доля оборотных активов в среднем составляет 32,7%, а в 2006 году их доля достигла 10% (Приложение 6). Это связано с негативным фактором - износом основных средств и позитивным фактором - увеличением количества производимой продукции.

     Анализируя  пассив, можно отметить, что основную долю занимает обеспечение будущих  расходов – в среднем 75%, доля  текущих обязательств низка, в 2005 и в 2006 гг. менее 1 %. Такое соотношение собственного капитала и прочих статей пассива связано с тем, что предприятие  использует в своей финансово-хозяйственной деятельности привлеченные средства –  в форме заказов и др . Кроме того производственных активов на сегодняшний момент у предприятия достаточно и к аренде имущества предприятие не прибегает.

    Многолетний опыт возведения жилых домов позволил фирме сформировать несколько типов жилья, позволяющих удовлетворить потребности разных слоев населения. Это позволяет предложить клиентам многовариантность и в ценах, и в площади, и в дизайне. Стандарт жилья зависит от района, в котором идет строительство, уровня внутренней и внешней отделки и общей комфортности. Фирма строит жилые дома как по индивидуальным проектам, так и по частично переработанным типовым проектам.

Проведем анализ операций с недвижимостью ООО «Консоль» на примере г. Севастополя по состоянию за период 2003-2007 представлен в табл 2.1-2.3:

Таблица 2.1

Инвестиции в строительство жилой недвижимости 2003-2007 г.

Таблица 2.2

Реализация квартир по состоянию на 21 декабря 2007

Таблица 2.3.

Реализация коммерческой недвижимости в данных жилищных комплексах