Роль недвижимости в оценке предприятия

С_о - стоимость оцениваемого объекта;

С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; 

S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

     Важным  этапом является выбор типичного  объекта. При этом необходимо учитывать:

     -  единое функциональное назначение;

     -  близость физических характеристик;

     -  сопоставимый хронологический возраст объектов;

     -  другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам

     Этот  метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных  затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С_зд – стоимость строительства здания в целом;

V_j – объем j-го компонента;

С_j – стоимость единицы объема;

n –  количество выделенных компонентов  здания;

К_н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

     Существует  несколько вариантов использования  метода разбивки по компонентам: 
-  субподряд;

-  разбивка по профилю работ;

-  выделение затрат.

     Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

     Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

     Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются. 

Метод количественного  обследования

     Данный  метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим  учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания  оцениваемого объекта.

     Расчет  стоимости строительства

     Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных  проработок (составление ТЭО строительства).

     Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его  осуществления в соответствии с  проектной документацией.

     На  основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также  формирования свободных (договорных) цен  на строительную продукцию.

     Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные  работы;

работы  по монтажу оборудования (монтажные  работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие  затраты.

     Методы  расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный; 
ресурсно-индексный; 
базисно-индексный; 
базисно-компенсационный; 
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Рис. 5. Процедура  оценки стоимости недвижимости затратным  подходом 

     Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

     Ресурсно-индексный  метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

     Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

     Базисно-индексный  метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

     Базисно-компенсационный  метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

     Необходимо  учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета  сметной стоимости являются ресурсный  и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей  популярностью пользуется базисно-индексный  метод расчета сметной стоимости.

Доходный  подход

     Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

     Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.6.):

                                            или    , где

     С (V) - стоимость недвижимости;

     ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить  недвижимость за период;

     К ( R ) - норма дохода или прибыли - это  коэффициент или ставка капитализации.

     Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

     Ставка  капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

     Ставка  дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

     Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 

Рис. 6. Модель капитализации дохода 

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает: 
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

     Доходный  подход используется при определении: 
-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; 
-  рыночной стоимости.

     В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 
-  прямой капитализации доходов;

-  дисконтированных денежных потоков. 
 

Метод капитализации  доходов

     При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной  период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход  от ее предполагаемого использования  за ряд прогнозных лет, а также  выручка от перепродажи объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода.

     Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального 
  покупателя (инвестора);
• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
• способность учитывать конкурентные колебания;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие 
  на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

     Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

                                     или   , где

     С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

     КК - коэффициент капитализации (%).

     Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

     При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.