Роль недвижимости в оценке предприятия

Министерство  сельского хозяйства РФ 

Кемеровский государственный сельскохозяйственный институт 

Кафедра: Финансы и кредит 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА 

по финансовому  менеджменту 

На тему: Роль недвижимости в оценке предприятия 
 
 
 
 
 

Выполнила: студентка гр. Э.Ф. 06-3

Специальность: «Финансы и кредит»

Правосудова Ю. В.

Проверил: к.э.н., доцент

Сартакова О. А.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Кемерово 2010

Содержание 

Введение…………………………………………………………….……………..3

1. Недвижимость, принципы, методы оценки недвижимости и факторы,

влияющие  на ее стоимость……………………………………………….……....4

1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости……4
2. Принципы оценки объектов недвижимости…………………………11
3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости…………….……16
4. Виды оценки недвижимости………………………………………….17
5. Управление недвижимостью…………………………………………48
2. Оценка основных финансово-экономических показателей деятельности

предприятия ООО «АН «Центральное»………………………………………..52

1. Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственной

деятельности  предприятия………………………………………………………52

2. Детерминированный факторный анализ стоимости

недвижимости………………………………………………………...………….61

3. Проблемы реализации услуг и пути их решения……………………..65

Выводы  и предложения…………………………………………...…………….67

Список  использованной литературы………………………...…………………69

Приложения…………………………………………………………………..….72 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая  выступает в качестве средств  производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а  также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные  участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость  выступает основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число  граждан, предприятий и организаций  участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом  обсуждения при приватизации государственной  и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при  покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской  деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке  недвижимости.

     В России термин "недвижимое и движимое имущество" впервые появился в  законодательстве во времена правления  Петра i в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах".

      Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный, сравнительный  и доходный. В рамках каждого подхода  используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости. 
 

1. Недвижимость, принципы, методы оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость

1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

   «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

   В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в  Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу  относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные  строения, как возвышающиеся над  землей, так и построенные под  ней, например: шахты, мосты, плотины.

                                Виды недвижимого имущества                              Таблица 1.

 
 

     Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки  и прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним  циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. [11., с213-214.]

     Недвижимое  имущество может быть делимым и неделимым.

     Делимым является имущество, которое может  быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его  доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях  делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства  в ряде стран).

     Недвижимое  имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

     С недвижимыми вещами могут быть связаны  движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением. Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

     Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

     Существенной  характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное  использование.

     Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может  в соответствующих случаях выступать  в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

     Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

     Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. 

      На  юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

     В России, как и в других промышленно  развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам  право покупать, продавать, сдавать  в аренду или передавать имущество  либо права на владение и пользование  им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей  собственностью. Однако, когда частная  собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными  интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

     Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.