Роль недвижимости в оценке предприятия

 

     Последним шагом согласования цены объекта  недвижимости является расчет стоимости  по формуле:

С= (ДС*Х_Д) + (ЗС*Х_З) + (СС*Х_С), где

ДС –  стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода; ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода; СС - стоимость объекта недвижимости, полученная

методом сравнительного подхода; 
Х_д, Х_З, Х_С – вес каждого подхода (из табл. 3).

     Таким образом, в результате использования  трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов  получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.5. Управление недвижимостью

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют  свои особенности.

Как вид  предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.

     Управление  недвижимостью — осуществление  комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание  их сервиса, руководство обслуживающим  персоналом, создание условий для  пользователей (арендаторов), определение  условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях  наиболее эффективного использования  недвижимости в интересах собственника.

Управление  недвижимостью включает:

     - систему законодательного и нормативного  регламентирования и контроля  поведения всех субъектов рынка  недвижимости, осуществляемую государственными  органами;

     - оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

     - управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие  им системы — муниципальный, ведомственный  и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный  и лесной фонд и т.д.

Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

     - правовом — распределение и  комбинирование прав на недвижимость;

     - экономическом — управление доходами  и затратами, формирующимися в  процессе эксплуатации недвижимости;

     - техническом — содержание объекта  недвижимости в соответствии  с его функциональным назначением.

     Основной  задачей этого вида предпринимательской  деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

     Управление  недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени  или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования  и распоряжения недвижимостью.

     Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

     Внутреннее  управление недвижимостью – это  деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и  т.п.).

     Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка  недвижимости установленных норм и  правил.

С точки  зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

     1. Государственное регулирование  рынка недвижимости-.

а) путем  прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

     - создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений,  регулирующих функционирования  рынка недвижимости;

     - введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

     - контроль за соблюдением всеми  субъектами рынка недвижимости  установленных норм и правил;

     - регистрация прав на объекты  недвижимости и сделок с ними;

     - лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

б) путем  косвенного воздействия, т.е. экономические  методы управления рынком недвижимости:

     - налогообложение объектов недвижимости  и предоставление льгот;

     - реализация государственных целевых  программ (прил. 7);

     - установление амортизационных норм;

     - реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

     - комплексное решение вопросов  землепользования и приватизации  земли, развития инженерной инфраструктуры  и т.д.

     2. Общественное воздействие. Реакция  широких слоев общества, в том  числе и профессиональных участников  рынка недвижимости, на те или  иные операции с недвижимостью,  которая служит основой для  нормативных актов, положений  и т.д.

     3. Управление определенными объектами  недвижимости:

     - операционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник  использует для ведения конкретной  предпринимательской деятельности;

     - инвестиционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник  использует для получения максимальной  прибыли.

     4. Управление системами объектов  недвижимости субъектов Федерации:

     - управление системами жилой недвижимости;     

      - управление системами нежилой недвижимости.

     Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

     Системами нежилой недвижимости управляют  районные агентства КУГИ.

     Управляющий недвижимостью – это юридическое  или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта  недвижимости и в его интересах  в течение определенного срока  времени от своего имени совершает  любые юридические и фактические  действия с этим объектом, если они  не запрещены законом или договором  доверительного управления.

     Деятельность  управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект. 
 
 
 
 

2. Оценка  основных финансово-экономических

показателей деятельности предприятия  ООО «АН «Центральное»

1. Общая характеристика и  оценка финансово-хозяйственной деятельности предприятия

     Предприятие, рассматриваемое мной в данной курсовой работе занимается операциями с недвижимостью, а именно посредничеством между  покупателями и продавцами (арендодателями и арендаторами). Организационно правовая форма – общество с ограниченной ответственностью, кстати необходимо учесть, что любое ООО может  заниматься операциями с недвижимостью  для этого необходимо всего лишь встать на учет в МРУ Росфинмониторинге  по СФО. ООО «Агентство недвижимости «Центральное» встало на учет 16 сентября 2006 года и имеет № 214006683.

     ООО «АН «Центральное» располагается  по адресу: пр. Кирова, д. 53, кв. 2, г. Ленинск-Кузнецкий, индекс 652500, ИНН 4212027234.

     Организация применяет упрощенную систему налогообложения, налоговая база: доходы, уменьшенные  на величину расходов. 

     Анализ  обеспеченности предприятия трудовыми  ресурсами.

     Основные  задачи анализа:

     − изучение и оценка обеспеченности предприятия  и его структурных 

подразделений трудовыми ресурсами в целом, а также по категориям и профессиям;

     − определение и изучение показателей  текучести кадров;

     − анализ фонда рабочего времени;

     − анализ эффективности использования  трудовых ресурсов;

     − анализ фонда заработной платы;

     − выявление резервов трудовых ресурсов, более полного и эффективного их использования.

     Источники информации для анализа: план экономического и социального развития предприятия, статистическая отчетность по труду ф. № 1-т "Отчет по труду", приложение к ф. № 1-т "Отчет о движении рабочей силы, рабочих мест", ф. № 2-т "Отчет о количестве работников в аппарате управления и оплата их труда", данные табельного учета и отдела кадров. 

     Анализ  обеспеченности предприятия трудовыми  ресурсами.

     Табл. 6.

 

     Для характеристики движения рабочей силы рассчитывают и анализируют динамику следующих показателей:

− коэффициент оборота по приему рабочих (Kпр) определяется от-